岡山市の南区や東区には、旭川・百間川・吉井川・砂川などの川や、児島湾に近い低い土地が広がっています。こうした地域の戸建てを売るとき、浸水想定の深さが価格にどう影響するのかは、気になるところです。

この記事では、研究で分かっている平均的な傾向と、査定で実際に見られる点、そして売主ができることを整理しました。

研究で分かっていること

日本銀行のワーキングペーパー「水害リスクが地価に及ぼす影響」（2022年4月）では、2001年〜2020年の公示地価、約3,500地点を使って、水害リスクと地価の関係を分析しています。

数字で考える｜仮の例

研究の平均的な傾向を、南区の戸建ての土地の価格に当てはめて計算してみます。数字はすべて仮のもので、実際の価格の予想ではありません。

査定で見られる点｜川沿いの戸建て

これらのほかに、立地（駅・スーパー・学校までの距離）、土地の広さや形、建物の築年数と状態、学区などが、価格に大きく影響します。浸水想定だけで価格が決まるわけではありません。

近くの取引事例は、すでにリスクを反映している

査定では、近くで実際に売れた家や土地の価格（取引事例）を参考にします。同じ地域の取引事例は、その地域の浸水のリスクをある程度ふまえた価格になっていると考えられます。

売主ができること｜5つの準備

1. 浸水の記録をそろえる：過去に浸水したことがあれば、時期・程度・修繕の記録、写真
2. 備えを説明できるようにする：止水板、設備の位置、敷地のかさ上げ、排水の状況など
3. 建物状況調査（インスペクション）を検討する：床下や基礎の状態を客観的に示せる
4. 近くの取引事例にもとづいて価格を決める：不安から、根拠なく大きく下げない
5. 水災補償の見積もりを用意する：買主が住んだあとの保険料の目安を示せる

例で考える｜南区の川沿いの戸建て

南区の川に近い場所、想定浸水深3m程度、木造2階建て（築25年）、2018年に床下浸水の歴あり（消毒・乾燥済み）、給湯器は地面に設置、という戸建てを売るケースで考えてみます。数字や状況は仮のものです。

当社にできること・できないこと

当社は、岡山市北区奉還町で売買仲介を行い、保険代理店も営んでいる不動産会社です。

当社がお手伝いできるのは、近くの取引事例にもとづく査定、ハザードマップ上の位置と想定浸水深の確認、浸水の記録や備えの説明の整理、建物状況調査の手配のご相談、水災補償の見積もり、そして売却です。

よくあるご質問

浸水想定は、家の価値を決める材料の一つにすぎません。 ハザードマップの色を見て、大きく値下がりするのではと不安になるのは自然なことです。でも、価格はほかにもたくさんの要素で決まります。事実と備えをきちんと説明できるように、一緒に準備していきましょう。急がなくても大丈夫です。