岡山市の郊外、とくに市街化調整区域の実家には、家と一緒に田や畑が付いていることがよくあります。農地は、家や宅地とちがって、売るにも使い道を変えるにも、原則として許可が必要です。そのため、家だけを売るときより、手続きと関わる人が増えます。

この記事では、農地付きの実家を売る順番と、それぞれの手続きを誰が担うのかを、岡山市の締切日などの数字を入れて整理しました。

まず確かめる3つのこと

農地付きの実家を売るとき、最初に次の3つを確かめると、どの手続きが必要かの見通しが立ちます。

売り方は3つ

Aの補足｜農地のまま売るとき

以前は、農地を買う人に「一定以上の面積を耕作していること」という下限面積の要件がありましたが、2023年4月から廃止されました。そのため、小さな畑でも、農業をする人であれば買い手になれる可能性が広がっています。ただし、買った農地をすべて効率的に耕作することなどの要件は残っています。

Bの補足｜調整区域で宅地に変えるとき

市街化調整区域で、農地に家を建てる目的で転用する場合は、農地転用の許可（農業委員会）に加えて、家を建てる許可（開発指導課）も必要になります。二つの許可の見通しが立たないと、買主は安心して買えません。

また、農地には区分があり、農用地区域内の農地や、まとまった優良な農地は、原則として転用が認められません。住宅地に近い農地などは、比較的認められやすいとされています。どの区分かは、農業委員会で確認します。

進める順番｜6つのステップ

1. 地目・区域・農振農用地かを確かめる（上の3つ。登記事項証明書、公図、固定資産税の課税明細書をそろえる）
2. 相続した農地なら、農業委員会に届出をする（農地法第3条の3。相続を知ってから、おおむね10か月以内。あわせて相続登記も）
3. 不動産会社に相談し、売り方（A・B・C）と価格の目安を決める
4. 分ける必要があれば、土地家屋調査士に測量と分筆を依頼する（境界の立会いなどで、数か月かかることもある）
5. 買主が決まったら、許可を条件にした売買契約を結び、許可を申請する（申請書類は行政書士に依頼することが多い。農振除外が必要なら、その前に申出）
6. 許可が出たら、所有権移転の登記（司法書士）と代金の受け渡し・引き渡し

岡山市の締切日と、許可までの目安

岡山市農業委員会の農地法第3条・第4条・第5条などの申請締切は、通常毎月25日です（11月・12月・3月などは早まります）。許可予定日は、原則として翌月の農業委員会総会の日です（転用面積が30アールを超える案件などは別の日程）。

農振除外が必要なとき

農振農用地の農地を宅地などに変えるには、先に農用地区域からの除外（農振除外）を申し出ます。岡山市の受付は年2回（2月末・8月末締切）で、公告・縦覧や県との協議などを経るため、数か月以上かかることがあります。しかも、代わりの土地がないことなどの要件をすべて満たす必要があり、必ず除外されるものではありません。

誰に何を頼むか｜役割分担

相続税の納税猶予を受けている農地は要注意

例で考える｜岡山市東区の調整区域の実家

家の敷地300㎡（地目：宅地）＋ 裏の畑800㎡（地目：畑）＋ 少し離れた田1,000㎡（地目：田） を相続したケースで考えてみます。

このように、土地ごとに売り先と手続きが変わるのが、農地付きの実家の特徴です。全部を一度に売ろうとせず、売りやすいところから順番に進める方法もあります。

当社にできること・できないこと

当社は、岡山市北区奉還町で売買仲介を行っている不動産会社です。

当社がお手伝いできるのは、登記事項証明書・公図などの書類集めのお手伝い、地目・区域・農振農用地かの確認の段取り、売り方（A・B・C）の比較と価格の目安、買主探し（農地の買い手・家の買い手）、許可を条件にした売買契約の段取り、そして行政書士・土地家屋調査士・司法書士への橋渡しです。

よくあるご質問

農地があっても、順番が分かれば進められます。 農地付きの実家は、手続きも相談先も多く、どこから手を付ければよいか迷うのは自然なことです。まずは、地目・区域・農振農用地かの3つを確かめるところから始めてみてください。親御さんが大切にしてきた田畑を、次に使ってくれる人につなぐために、一つずつ進めていきましょう。急がなくても大丈夫です。