「保証会社の審査に落ちてしまった」「事情を説明すれば、わかってもらえる気がする」

そう感じている方に、よく挙がる選択肢が個人の大家さんの物件です。機械的な基準ではなく、人が判断してくれるなら、事情を伝える余地があるのではないか——という期待です。

その感覚は、間違っていません。ただし、「個人の大家さんだから審査が緩い」わけではありません。 人が判断するということは、良い方向にも、厳しい方向にも振れるということです。

この記事では、岡山市北区・奉還町の不動産会社ミニクルホームが、個人の大家さんの物件の見分け方と、事情の伝え方を整理しました。

この記事でわかること

• 「人が判断する」物件の、本当の意味
• 募集情報から個人の大家さんの物件を見分ける方法
• 探し方の3つのルート
• 事情を伝えるときの順番とコツ
• メリットとデメリット、契約前に確認する7点

すぐに相談したい方は、記事の最後にあるLINE相談フォームから、いまの状況をそのまま送れます。

※この記事は2026年9月時点の情報です。物件ごとの条件や取り扱いは異なります。

結論｜「緩い」のではなく「話が通じる余地がある」

1. 人が判断する＝事情を伝える余地がある、ということです。
   審査の基準が甘いという意味ではありません。
2. 募集情報だけでは見分けにくいですが、手がかりはあります。
   取引態様の表記や、保証会社の指定の有無が目印になります。
3. いちばん確実なのは、地元の不動産会社に事情を伝えて相談することです。
   大家さんの人柄や考え方を知っているのは、日ごろ付き合いのある会社だからです。

「人が判断する」とは、どういうことか

管理会社と保証会社が入る物件では、審査は基準にそって処理されます。収入と家賃のバランス、信用情報、過去の滞納情報。担当者の裁量が入る余地は、あまりありません（家賃保証会社の違い｜信販系・独立系で審査はどう変わる？）。

一方、個人の大家さんが自分で判断する物件では、次のようなことが起こり得ます。

• 収入が基準に少し足りなくても、事情と人柄で受け入れてもらえることがある
• 長く住んでくれそうだと感じれば、前向きに検討してもらえる
• 逆に、大家さんの主観で断られることもある
• 「前の入居者で苦労した」という経験から、慎重になっている場合もある

良くも悪くも、人の判断です。 だからこそ、どう伝えるかが結果を左右します。

募集情報から見分ける方法

ただし、これらはあくまで傾向です。 確実に知るには、問い合わせて確認するのが早道です。

探し方の3つのルート

1. 地元の不動産会社に、事情を伝えて相談する

いちばん現実的で、確実な方法です。 地元の会社は、どの大家さんがどんな考え方かをある程度知っています。「この方なら、事情を聞いたうえで判断してくれる」という見当がつきます。

ポイントは、最初に事情を伝えることです。 条件だけ伝えて物件を紹介してもらい、申込みの段階で審査に落ちる、という流れを繰り返すと、時間だけが過ぎていきます（賃貸の審査に落ちた理由は教えてもらえる？岡山で次の申込みに生かす方法）。

2. 現地を歩いて、募集の看板を探す

古くからの住宅地や、駅から少し離れたエリアでは、アパートの前に「入居者募集」の看板が出ていることがあります。 大家さんの電話番号が直接書かれている場合もあります。

手間はかかりますが、ポータルサイトに載っていない物件が見つかることがあります。気になる物件を見つけたら、不動産会社に「この物件の取り扱いはできますか」と聞く方法もあります。

3. 知人・職場・支援機関からの紹介

勤務先や知人からの紹介は、大家さんにとって安心材料になります。生活の立て直しの途中であれば、支援の窓口が間に入ってくれる場合もあります（岡山の住まい探しの相談先（居住支援・福祉））。

事情を伝えるときの順番

大家さんや不動産会社に伝えるとき、順番を間違えると、必要以上に不安に見えてしまいます。 おすすめの順番は次のとおりです。

1. いま払える家賃と、収入の状況
   「手取りは◯万円で、家賃は◯万円までで考えています」。いちばん大事な情報を最初に。
2. 事情は、要点だけ
   「過去に債務整理をしていて、信用情報に記録が残っています」で十分です。経緯を詳しく話す必要はありません。
3. 生活の様子
   「静かに暮らします」「長く住みたいです」「勤務先は◯年になります」。大家さんが知りたいのは、これからのことです。
4. 連絡が取れること
   「日中は◯時なら電話に出られます」。連絡の取りやすさは、信頼に直結します。

やってはいけないのは、事実と違う説明をすることです。 契約後に発覚すると、解除の理由になり得ます（「アリバイ会社」を使わず正直に話すべき理由）。

メリットとデメリット

デメリットの多くは、契約前の確認で防げます。

契約前に確認する7点

1. 修繕の連絡先と対応の流れ：エアコンや給湯器が壊れたとき、誰に連絡するのか。
2. 原状回復の取り決め：退去時にどこまで負担するのか。契約書の記載を確認します（退去費用の請求書が届いたら最初にやること3つ）。
3. 保証会社の有無と、連帯保証人の要否：どちらも不要な場合、緊急連絡先だけは求められることが多いです（緊急連絡先がいない場合の賃貸ガイド）。
4. 家賃の支払い方法：振込か口座振替か。振込手数料の負担はどちらか。
5. 緊急時の連絡先：大家さんが高齢の場合、ご家族の連絡先も確認できると安心です。
6. 更新の扱い：更新料の有無と、更新の手続き。
7. 重要事項説明があるか：宅地建物取引業者が仲介する場合、契約前に説明があります。

直接契約には注意が必要です

大家さんと直接契約する場合、宅地建物取引業者が間に入らないため、重要事項説明がありません。 仲介手数料はかからない代わりに、次のようなリスクがあります。

• 契約書が簡素で、トラブルのときに取り決めがはっきりしない
• 設備の不具合や修繕の責任範囲があいまい
• 退去時の精算でもめたときに、相談できる相手がいない

不動産会社を通すことには、手数料以上の意味があります。 当社では、個人の大家さんの物件でも、契約書と重要事項説明を整えたうえでご契約いただいています。

岡山での探し方

• 奉還町や表町などの古くからの市街地、郊外の住宅地には、個人の大家さんの物件が比較的多くあります。
• 駅から離れたエリアやバス路線沿いでは、家賃を抑えつつ、大家さんが直接判断する物件が見つかりやすい傾向です。
• 募集情報に出ていない空室もあります。「この条件で探している」と伝えておくと、空きが出たときに声がかかることがあります。

ミニクルホームは、岡山市北区・中区・南区・東区を中心に、地元の大家さんとのお付き合いがあります。事情を先に伺えれば、「この方なら話を聞いてもらえそう」という見当をつけてご案内できます。

よくあるご相談の例

※個人が特定されないよう、複数のご相談を組み合わせたイメージです。

保証会社の審査に2回落ちた・40代
信販系の保証会社で続けて落ちていたケースです。保証会社を使わず連帯保証人を立てられる、個人の大家さんの物件に切り替えて申し込む、という進め方をご提案することがあります。

収入が基準にわずかに届かない・30代
勤続年数が短く、基準にあと少し届かなかったケースです。勤務先の在籍と、これまでの家賃の支払い実績を伝えていただき、大家さんに直接判断してもらう形で進みます。

設備の古さが心配だった・50代
家賃は魅力的でしたが、給湯器の年数が気になったケースです。契約前に修繕の取り決めを確認し、交換の目安を大家さんと共有してから契約しました。

よくある質問

Q. 個人の大家さんの物件なら、審査に通りやすいですか？

A. 「緩い」わけではありません。人が判断するため、事情を伝える余地があるという意味です。良い方向にも厳しい方向にも振れます。前の入居者で苦労した経験から、慎重になっている大家さんもいます。

Q. 募集情報から見分けられますか？

A. 手がかりはあります。取引態様が「貸主」なら大家さん自身の募集です。保証会社の指定がない、戸数が少ない、築年数が経っている、といった点も傾向として参考になります。確実に知るには問い合わせるのが早道です。

Q. 大家さんに直接連絡してもいいですか？

A. 看板に電話番号が書かれている場合は、連絡しても問題ありません。ただし、直接契約になると重要事項説明がなく、トラブル時に相談先がありません。不動産会社に「この物件を取り扱えますか」と聞く方法もあります。

Q. 事情はどこまで話せばいいですか？

A. 要点だけで十分です。「過去に債務整理をしていて、信用情報に記録が残っています」程度で構いません。経緯を詳しく話す必要はありません。それより、いま払える家賃と収入、生活の様子を伝えるほうが効果的です。

Q. 保証会社も連帯保証人も不要な物件はありますか？

A. あります。ただし、緊急連絡先だけは求められることがほとんどです。頼める方がいない場合の方法は緊急連絡先がいない場合の賃貸ガイドで解説しています。

Q. 初期費用は交渉できますか？

A. 個人の大家さんの物件では、相談できる場合があります。ただし必ず応じてもらえるわけではありません。無理な値下げ交渉より、長く住む意思を伝えるほうが前向きに検討してもらえます。

Q. 設備が古いのが心配です。

A. 契約前に、修繕の連絡先と対応の流れ、費用の負担を確認してください。給湯器やエアコンの設置年数も聞いておくと、入居後の心づもりができます。

Q. 大家さんが高齢の場合、何に気をつければいいですか？

A. 緊急時の連絡先として、ご家族の連絡先も確認できると安心です。相続や売却で状況が変わることもあるため、契約書の内容はしっかり確認しておきましょう。

Q. 仲介手数料を払ってでも不動産会社を通す意味はありますか？

A. あります。重要事項説明があり、契約書の取り決めが整い、トラブルのときに相談できる相手がいます。直接契約では、退去時の精算でもめたときに間に入る人がいません。

Q. 審査に落ち続けています。個人の大家さんの物件に切り替えるべきですか？

A. 保証会社のタイプを変える方法と、大家さんが判断する物件に切り替える方法の両方があります。どちらが向いているかは、落ちた理由の見当によって変わります（賃貸の審査に落ちた理由は教えてもらえる？岡山で次の申込みに生かす方法）。

まとめ｜「緩い物件」ではなく「話が通じる物件」を探す

• 個人の大家さんの物件は、審査が緩いのではなく、事情を伝える余地がある物件です。
• 募集情報では取引態様の表記や保証会社の指定が手がかりになりますが、確実なのは問い合わせて確認することです。
• いちばん確実な探し方は、地元の不動産会社に事情を先に伝えて相談することです。
• 伝える順番は、①払える家賃と収入 ②事情の要点 ③生活の様子 ④連絡の取りやすさ。
• 設備や修繕の取り決めは、契約前に7点を確認しておきましょう。

事情をお聞きしても、とがめることはありません。「この大家さんなら」という見当をつけるところから、一緒に進めます。

ご相談にあたって

物件ごとの条件や大家さんの判断は、個別に異なります。記載の内容は一般的な傾向の説明です。入居の可否は貸主が判断するもので、当社が入居をお約束するものではありません。

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