「この辺りって、大雨のときは大丈夫なんだろうか」「1階と2階、どちらにすればいいんだろう」——お部屋探しの最終段階になって、こうした不安が頭をよぎる方は少なくありません。特に近年は大雨のニュースを目にする機会も増え、契約前にハザードマップを確認しておきたいという声を多くいただきます。
実は2020年の法改正により、不動産会社は契約前の重要事項説明で、対象物件が水害ハザードマップ上でどの位置にあるかを説明することが義務付けられています。ただ、説明を受けるだけでなく、自分でも見方を知っておくと、内見や物件選びの段階から納得感を持って進められます。この記事では、岡山駅周辺で1Kを探す方向けに、ハザードマップの見方と、1階・2階どちらを選ぶかの考え方を整理しました。
「1階と2階、どちらが絶対に安全」という一律の答えはありません。ハザードマップ上の浸水想定の有無・深さ、建物の構造、避難のしやすさ、家賃や搬入のしやすさなど複数の条件を踏まえて、ご自身の状況に合わせて判断することが大切です。契約前には必ずご自身でも岡山市のハザードマップで対象物件の住所を確認し、あわせて不動産会社の重要事項説明の内容もよく聞くようにしましょう。
まず知っておきたい、ハザードマップ説明の法的なルール
2020年8月28日以降、宅地建物取引業法の改正により、賃貸・売買を問わず、契約前の重要事項説明の際に、水害ハザードマップ上での対象物件の所在地を説明することが不動産会社に義務付けられています。これは「その場所は絶対に安全（または危険）」と断定するものではなく、「ハザードマップ上のどこに位置しているかを買主・借主に伝える」という情報提供の義務です。
そのため、内見や契約の際に「この物件はハザードマップ上どのあたりに位置していますか」と聞くこと自体は、まったく特別なことではありません。遠慮せずに確認しておきたい項目のひとつです。
岡山市のハザードマップ、まず見るべき種類
岡山市が公表しているハザードマップには、主に次のような種類があります。それぞれ想定している災害が異なるため、複数を確認しておくと安心です。
- 洪水ハザードマップ：旭川・百間川など、河川が氾濫した場合の浸水想定区域と想定される浸水の深さを示したもの
- 浸水（内水）ハザードマップ：河川の氾濫とは別に、短時間の大雨で排水が追いつかず市街地に水があふれる「内水氾濫」の想定区域を示したもの
- 高潮ハザードマップ：台風などによる高潮の影響を示したもの（沿岸部が対象）
- 土砂災害ハザードマップ：土砂災害警戒区域などを示したもの（山沿い・傾斜地が対象）
岡山駅周辺は市街地の平坦なエリアが中心ですが、旭川に近いエリアや、排水経路によっては内水氾濫の想定区域に入っている場所もあります。「駅から近いから大丈夫」と思い込まず、物件ごとの住所で確認することが大切です。
岡山市の公式サイトでは、WEB版ハザードマップや、洪水・内水・土砂災害それぞれのハザードマップを公開しています。物件の住所を入力して該当エリアを確認できますので、内見前・契約前に一度ご自身でも見ておくことをおすすめします（掲載内容は更新される場合があるため、必ず岡山市の最新情報をご確認ください）。
1階と2階、それぞれのメリット・デメリット
1階のメリット
- 階段・エレベーター不要で荷物の搬入がラク
- 災害時にすぐ外に出やすい
- 家賃が2階以上よりやや抑えられている物件が多い傾向
- 高齢の家族が訪ねてきやすい
1階のデメリット
- 浸水想定区域内の場合、大雨時の被害リスクが2階以上より相対的に高くなりやすい
- 防犯面で窓・玄関からの侵入リスクに配慮が必要な場合がある
- 道路や人通りからの視線・音が気になることがある
2階以上のメリット
- 浸水想定区域内であっても、想定浸水深によっては被害を免れやすい場合がある
- 防犯面で1階より安心感を持ちやすい
- 日当たり・風通しが良い物件が多い傾向
2階以上のデメリット
- 階段の上り下りが発生する（エレベーターなしの場合は特に負担）
- 大型家具・家電の搬入がしづらいことがある
- 地震などで停電した場合、エレベーターが止まると移動が大変になることがある
なお、浸水想定区域に入っていても、想定される浸水の深さが浅い（例えば50cm未満など）場合と、深い場合とでは、1階でも状況が大きく異なります。「浸水想定区域に入っているかどうか」だけでなく「想定されている深さがどの程度か」まで確認することが重要です。
1階・2階どちらにするか、判断の軸になる5つのポイント
| 判断軸 | 考え方の目安 |
|---|---|
| ハザードマップ上の位置 | 浸水想定区域外か、区域内であれば想定される深さはどの程度かを確認 |
| 避難のしやすさ | 体力や家族構成（小さなお子さん・高齢の同居者の有無）によって、階段の負担や避難のしやすさをどう考えるか |
| 荷物・家電の量 | 大型の家具・家電が多い場合は搬入経路（階段幅・エレベーター有無）も確認 |
| 家賃・初期費用 | 同じ建物内でも階数によって家賃が異なることが多いため、予算とのバランスを確認 |
| 防犯・防音 | 1階は窓からの視線・侵入リスク、2階以上は生活音の伝わり方など、階数ごとの特徴を確認 |
内見・契約前に不動産会社に聞いておきたいこと（フレーズ例）
「この物件はハザードマップ上、洪水や内水氾濫の想定区域に入っていますか。入っている場合、想定される浸水の深さはどの程度でしょうか。」
「過去にこの周辺で浸水や大雨による被害があったかご存じでしたら教えてください。」
「一番近い避難場所・避難所はどこになりますか。」
「この建物にエレベーターがない場合、荷物の大きな家具・家電の搬入は問題なくできますか。」
自分でハザードマップを確認する手順
①岡山市の公式サイトでハザードマップのページを開く
「岡山市 ハザードマップ」で検索し、洪水・内水・土砂災害など該当するハザードマップのページを開きます。
②検討中の物件の住所を確認する
不動産会社から聞いた住所、または物件資料に記載の住所を用意します。
③該当エリアを地図上で確認する
WEB版ハザードマップなどで住所を入力・検索し、浸水想定区域に入っているか、想定される深さの色分けを確認します。
④複数の種類のマップを見比べる
洪水・内水・土砂災害など、該当する可能性のある種類を一通り確認します。
⑤気になる点は不動産会社に質問する
マップの見方で分からない点や、周辺の被害履歴などは、遠慮なく担当者に聞いてみましょう。
災害のことを考えると、部屋探しがなんとなく不安になってしまう気持ちはよく分かります。ですが、ハザードマップは「危険だから住んではいけない」と告げるものではなく、「いざというときにどう備えるか」を考えるための材料です。過度に心配しすぎず、必要な情報を確認したうえで、ご自身が安心して暮らせる選択をしていただければと思います。
よくある質問
浸水想定区域に入っている物件は絶対に避けるべきですか？
1階と2階、家賃が同じならどちらがおすすめですか？
ハザードマップの内容は今後変わることがありますか？
重要事項説明でハザードマップの説明を受けなかった場合はどうすればいいですか？
内水氾濫と洪水の違いがよく分かりません。
賃貸物件でも水災補償のある保険に入れますか？
ハザードマップの見方や物件選びのご相談はお気軽に
ミニクルホームでは、岡山駅周辺の物件選びについて、ハザードマップの見方も含めてご案内しています。「1階と2階、どちらがいいか迷っている」という方も、まずはLINEでお気軽にご相談ください。
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※本記事の内容は一般的な情報提供を目的としており、特定の物件の安全性を保証するものではありません。ハザードマップの内容は更新される場合があるため、契約前には必ず岡山市の最新の公表情報をご自身でもご確認ください。
※水害ハザードマップに関する重要事項説明義務の内容は、宅地建物取引業法および関連法令に基づきます。詳細は国土交通省の公表情報をご確認ください。
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