なぜ築古物件は家賃が安いのか

築年数が古い物件の家賃が周辺相場より安くなる理由はいくつかあります。設備が古く、最新の設備を備えた新しい物件と比べて見劣りする面があること、宅配ボックスやオートロックなど近年標準的になりつつある設備がないこと、次の入居者を確保するために家賃を調整していることなどが一般的な背景です。「安いから何か問題があるはず」と一律に不安に思う必要はなく、理由を確認しながら判断することが大切です。

まず確認したい「耐震基準」の見方

建物の耐震性を考えるうえで基準になるのが、1981年（昭和56年）6月1日に施行された建築基準法の改正です。これ以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」、それより前は「旧耐震基準」と呼ばれます。

今回のテーマである「築40年」前後の物件は、2026年時点でおおむね1986年前後の建築にあたるため、多くの場合はすでに新耐震基準の対象となる時期の建物です。ただし、これはあくまで目安であり、個別の物件については必ず不動産会社に建築確認日を確認することをおすすめします。築45年〜50年以上の、より古い物件を検討する場合は、旧耐震基準の可能性も含めて確認が必要です。

築古物件で必ず確認したい4つのポイント

①耐震基準・建築確認日

前述の通り、建築確認日を確認し、新耐震基準の対象かどうかを把握しておきましょう。加えて、耐震診断や耐震補強工事の実施履歴があれば、あわせて確認すると安心材料になります。

②給排水管・電気設備の更新状況

建物が古くても、給排水管や電気配線が更新されていれば、水回りのトラブルや漏水リスクを抑えられます。「配管の更新工事をしたことがあるか」を管理会社・オーナーに確認できると安心です。

③共用部の管理状態

エントランス・廊下・ゴミ置き場・郵便受けなど共用部の清掃状態は、その建物が日頃どのように管理されているかを知る手がかりになります。共用部が丁寧に管理されている物件は、設備トラブルへの対応も比較的早い傾向があります。

④リフォーム・修繕履歴

外壁塗装、屋上防水、室内のリフォーム（クロス張替え・水回り交換等）がいつ行われたかを確認しましょう。全体は古くても、室内が数年前にリフォームされていれば、住み心地は新しい物件に近くなることもあります。

内見時にチェックしたい具体的なポイント

• 蛇口の水圧：キッチン・洗面台・浴室それぞれで水を出し、水圧や濁りがないか確認する
• 壁・天井のシミやひび割れ：雨漏りや構造的な劣化の兆候がないか目視で確認する
• 窓・サッシの開閉：建付けが悪くなっていないか、隙間風がないか確認する
• 電気の契約アンペア数：古い物件は契約アンペア数が低いままのことがあり、エアコンや電子レンジを同時に使うとブレーカーが落ちやすいことがある
• コンセントの数・位置：家電が多い方は特に確認しておきたいポイント
• におい：カビ臭さ、下水のにおいがないか確認する
• 共用部の郵便受け・駐輪場：入居者の入れ替わりや管理状況の手がかりになる

築古1Kのメリット・デメリット

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