傾いた古家、岡山で売却するときの選択肢と査定への影響
「ビー玉を置くと転がる」「ドアや窓が閉まりにくい」——岡山市内の実家に、こうした傾きの兆候が見つかり、「この家、売れるのだろうか」とご相談に来られる方がいます。
家の傾きは、雨漏りやシロアリと並んで、買い手が特に不安を感じる不具合です。ただ、傾いた家にも売る方法はあります。ポイントは、傾きの「原因」によって、対応も費用も、そして最適な売り方も大きく変わるということです。この記事では、傾いた古家を売るときの選択肢と、査定額への影響を整理します。まず「どんな傾きなのか」を知ることが、判断の出発点になります。
先に結論
傾いた古家も、「そのまま（現況・免責）で売る」「修正してから売る」「更地にして売る」という方法で売却は可能です。ただし、傾きは査定額に大きく影響し、程度によっては数百万円単位で下がることもあります。そして最も重要なのは、傾きの原因を特定すること。地盤なのか、基礎なのか、擁壁なのかで、対応も費用もまったく変わります。傾きの事実は必ず買い手に伝える必要もあります。
最重要｜傾きは「原因」で対応がまったく変わる
傾いた家を考えるうえで、何より先に知るべきなのが「なぜ傾いているのか」です。原因によって、直せるのか、いくらかかるのか、そもそも直す価値があるのかが、大きく変わります。
原因①｜地盤沈下・不同沈下
地盤が軟らかい、または造成時の地盤固めが不均一だったために、建物が不均等に沈む「不同沈下」です。田んぼや沼、水路を埋め立てた土地、古い造成地などで起こりやすいとされます。地盤に原因があるため、建物だけでなく地盤改良が必要になることがあり、費用が高額になりがちです。
原因②｜基礎や床下地の劣化
基礎のひび割れや、床を支える木材の劣化、シロアリ被害などによって傾くケースです。地盤ではなく建物側に原因があるため、比較的対応しやすいこともありますが、劣化の範囲によります。
原因③｜擁壁（ようへき）の施工不良
傾斜地などで、土を支える擁壁の施工に問題があって傾くケースです。この場合、地盤改良をしても効果がなく、擁壁の改修や、支持層まで杭を打つ大がかりな工事が必要になることがあり、特に費用が大きくなります。
傾きの原因は、見ただけでは分かりません。地盤調査や建物の調査を通じて、はじめて「何が原因で、どう対応すべきか」が見えてきます。原因が分からないまま「直そう」「売ろう」と動くと、判断を誤ります。まずは原因の特定が第一歩です。
知っておきたい｜傾きの「程度」と健康への影響
傾きは、その程度によって深刻さが変わります。一般的に、傾きの許容範囲は3/1000（約0.17度）程度とされ、これを超えると問題視されやすくなります。
一定以上傾いた家に住み続けると、めまい、頭痛、自律神経の乱れといった体調不良を引き起こすことがあると指摘されています。また、傾いたままでは建物の一部に負担が集中し、劣化が早まったり、耐震性が低下したりするリスクもあります。傾きは「見た目の問題」ではなく、住む人の安全と健康に関わる問題です。だからこそ、買い手も敏感になります。
傾きが査定額に与える影響
傾きは、査定額に大きく影響します。雨漏りやシロアリと比べても、傾き、特に地盤に起因する全体的な傾きは、買い手が最も警戒する不具合の一つです。
| 傾きの状況 | 査定への影響の傾向 |
|---|---|
| 軽微な傾き（床下地の劣化など） | 比較的影響は限定的。補修で対応できることも |
| 建物全体が傾いている（地盤起因） | 影響が大きい。程度により数百万円下がることも |
| 擁壁の施工不良が原因 | 大がかりな工事が必要で、大きく影響しやすい |
建物が全体的に傾いている場合、補修に地盤改良まで含めた高額な工事が必要になるため、その分を見込んで査定額が下がります。ただし、これはあくまで一般的な傾向で、実際の影響は原因・程度・土地の価値によって変わります。だからこそ、個別の査定が必要になります。
傾いた古家を売る3つの選択肢
選択肢1｜そのまま（現況・免責）で売る
傾きを直さず、現況のまま売る方法です。傾きの事実を買い手に伝え、了承のうえで、売主の責任を免除する条件（契約不適合責任免責）で売却します。買い手がリフォームや建て替えを前提に購入する場合に向きます。修繕費をかけずに手放せる一方、傾きの分、価格は下がります。
選択肢2｜傾きを修正してから売る
傾き修正の工事をしてから売る方法です。近年は、住みながら施工できる工法もあります。中古住宅として売りたい場合に向きますが、原因が地盤や擁壁だと工事費が高額になり、その分を売却価格で回収できないこともあります。修正後は、住宅の状態を診断する「インスペクション」を受けておくと、買い手に安心を示せます。
選択肢3｜更地にして売る
傾きが深刻で、建物として使えない場合は、解体して更地にしてから売る方法です。傾きを気にせず土地として売れます。ただし、解体費用がかかること、更地にすると土地の固定資産税の特例が外れること、再建築不可の土地では価値が下がることに注意が必要です。また、地盤に原因がある場合は、土地として売る際にも地盤の状況を買い手に伝える必要があります。
絶対のルール｜傾きは「告知」が必須
把握している傾きは、買い手に必ず伝える必要があります。傾きを知りながら告知せず売却し、後で発覚した場合、契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。傾きは建物の安全に関わる重大な問題です。正直に伝えたうえで、それを前提とした価格・条件で売ることが、結果的に売主を守ります。
迷ったら、まず原因の把握と査定を
傾いた古家をどう売るかは、傾きの原因・程度、修正にかかる費用、土地の価値によって変わります。原因が分からないまま高額な修正工事を発注してしまうと、「更地にして売ったほうが得だった」という結果になりかねません。
だからこそ、まずは傾きの原因を把握し、あわせて不動産会社に相談することをおすすめします。査定を通じて、その物件が「修正して中古住宅として売れるのか」「土地として売るべきか」が見えれば、どう動くべきかの判断がつきます。査定は無料ですし、傾きがある状態でも問題なく受けられます。「もう売れない」と思い込む前に、まずご相談ください。
よくある質問
Q. 傾いた家でも、本当に売れるのでしょうか？
売る方法はあります。傾きを告知したうえで現況のまま売る、修正してから売る、更地にして売る、といった選択肢があります。特に土地に価値がある物件では、建物の傾きに関わらず売却が可能です。ただし、傾きの分、価格への影響は避けられません。
Q. 傾きを直してから売れば、高く売れますか？
ケースによります。傾きの原因が軽微で、修正費用が抑えられ、中古住宅として売れる立地なら、直す価値があります。一方、地盤や擁壁が原因で高額な工事になる場合は、費用を回収できないことも多いです。直す前に、原因の把握と査定で見極めるのがおすすめです。
Q. 傾きの原因は、どうやって調べるのですか？
地盤調査や建物の調査を専門業者に依頼して調べます。地盤沈下なのか、基礎や床下地の劣化なのか、擁壁の問題なのかで、対応と費用が大きく変わります。原因が分からないまま判断すると誤りやすいため、まず原因を特定することが大切です。
Q. 傾きを買い手に伝えないと、どうなりますか？
把握している傾きを伝えずに売却し、後で発覚すると、契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。傾きは建物の安全に関わる重大な問題のため、必ず告知したうえで売却を進めてください。
「傾いた家、どう売ればいい？」——高額な工事を発注する前に、まずご相談ください。
岡山市周辺の空き家について、無料で査定・ご相談を承っています。無理な営業はいたしません。
※本記事は当社の実務経験および公表情報にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年8月時点）。掲載している内容・数値はあくまで一般的な目安であり、実際の判断・修正費用・査定額・売却の成否は物件の状況により異なります。告知義務や契約不適合責任、契約条件の設定については個別の事情によって取扱いが異なるため、具体的なケースは不動産会社や弁護士などの専門家にご確認ください。傾きの原因や修正費用は調査によって異なるため、専門業者にご確認ください。掲載している関連記事のURLは公開時の実際のリンクにあわせてご確認・修正のうえご利用ください。
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