岡山で空き家を売るときの税金は？譲渡所得と特例をわかりやすく

まず全体像｜空き家を売るとかかる税金

不動産を売却したときに関わる主な税金は、次のとおりです。

このうち、金額のインパクトが大きく、注意が必要なのが譲渡所得税・住民税です。以下、これを中心に見ていきます。

譲渡所得税は「もうけ」にかかる

まず大事なのは、譲渡所得税は売った金額そのものにかかるのではないということです。売った金額から、その不動産を買ったときの費用（取得費）と、売るためにかかった費用（譲渡費用）を差し引いた「もうけ」に対してかかります。

取得費とは

その不動産を買ったときの購入代金や諸費用です。建物は使用期間に応じて価値が減った分（減価償却）を差し引いて計算します。

譲渡費用とは

売却のためにかかった費用です。仲介手数料、印紙代、建物を取り壊して売った場合の解体費用などが含まれます。

税率は「所有期間」で大きく変わる

譲渡所得にかかる税率は、その不動産をどのくらいの期間所有していたかで2段階に分かれます。

税率が倍近く違うため、この区分は非常に重要です。※このほか、令和19年まで復興特別所得税が上乗せされます。

税金を抑える「特例」の全体マップ

譲渡所得に対しては、条件を満たせば税負担を大きく減らせる特例がいくつか用意されています。空き家の売却で関わりやすい主なものは次のとおりです。

このうち、相続した空き家で中心となるのが「空き家の3,000万円特別控除」です。前述のとおり、相続空き家は取得費が小さくなりがちで税金がかさみやすいため、この控除が使えるかどうかで手取りが大きく変わります。ただし、対象となる家屋の築年数（昭和56年5月31日以前）や、被相続人が一人で住んでいたこと、売却の期限など、要件が細かく定められています。詳しい条件は、関連記事で個別に解説しています。

特例を使うには「確定申告」が必要

ここが見落とされがちな重要ポイントです。これらの特例は、何もしなくても自動的に適用されるわけではありません。売却した翌年に確定申告を行い、必要書類を添えて申告することで、はじめて適用されます。

「特例を使えば税金がかからないと思っていたのに、申告を忘れていて課税された」という事態は避けたいところです。売却した年の翌年2月16日〜3月15日が申告期間ですので、売却が決まったら、申告に必要な書類の準備も並行して進めておきましょう。

売却前に意識しておきたいこと

税金の面で損をしないために、売却前に次の点を意識しておくと安心です。

• 購入時の資料を探す：親御さんが家を買ったときの契約書や領収書が見つかれば、取得費を実額で計上でき、税負担を抑えられる場合があります。
• 解体前に写真を残す：相続空き家の特別控除では、解体前の状態を示す書類が必要になることがあります。壊してからでは撮れないため、事前の確認が大切です。
• 期限を確認する：相続空き家の特別控除には売却の期限があります。使えるはずが期限切れで適用できない、ということのないよう、早めに確認しましょう。

よくある質問

※本記事は当社の実務経験および公表情報にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年8月時点）。当社は税理士事務所ではなく、個別の税額計算や税務判断を行う立場にはありません。掲載している税率・計算方法・特例の内容は概要であり、実際の適用や税額は個々の事情により異なります。税制は改正される場合があります。譲渡所得の計算、特例の適用可否、確定申告については、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。掲載している関連記事のURLは公開時の実際のリンクにあわせてご確認・修正のうえご利用ください。

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