岡山市で賃貸住宅を探していると、 同じような間取りでも、

「この部屋だけ家賃が安い」
「1階なら数千円安い」
「築年数は古いけれど広い」

といった物件が見つかることがあります。

家賃を抑えることは大切ですが、 安い物件を見つけたときほど、契約前に確認してほしいのが浸水リスクです。

ただし、 家賃が安い物件＝浸水リスクが高い という意味ではありません。

築年数、設備、駅からの距離、階数など、 家賃が安くなる理由はさまざまです。

だからこそ、 「安いから危険」 「高いから安全」 と決めつけず、 候補物件の正確な住所を使って確認することが重要です。

岡山市のハザードマップは1種類だけではない

「ハザードマップを見たから大丈夫」 と思っていても、 見た地図が1種類だけでは不十分な場合があります。

岡山市では、WEB版ハザードマップなどで、

• 洪水
• 土砂災害
• 高潮
• 津波
• 地震

などを確認できます。

さらに大雨時の 浸水（内水）ハザードマップ も公開されています。

洪水と内水浸水は何が違う？

川から少し離れているからといって、 大雨時の浸水リスクがないとは限りません。

短時間に強い雨が降り、 排水が追いつかなくなれば、 道路や低い土地に水がたまることがあります。

岡山市の洪水ハザードマップには2つの規模がある

岡山市の洪水ハザードマップでは、 大きく分けて、

を想定しています。

WEB版では想定最大規模も確認できるため、 物件住所を入力して両方を確認するとよいでしょう。

ハザードマップの基本的な見方

候補物件を見つけたら、 次の順番で確認すると分かりやすくなります。

「色が付いている＝絶対に借りてはいけない」ではない

ハザードマップで色が付いていたら、 必ずその地域で浸水が発生するという意味ではありません。

ハザードマップは一定の条件で災害を想定したものです。

賃貸物件を選ぶ際は、

• 想定浸水深
• 建物構造
• 居室階
• 避難場所
• 避難ルート
• 家族構成
• 本人の身体状況

などを合わせて判断します。

逆に「色がない＝絶対安全」でもない

ここも重要です。

岡山市も、 浸水（内水）ハザードマップについて、 実際の浸水状況は想定と異なる場合があると説明しています。

また、浸水想定区域に含まれていない場所でも、 局地的な大雨などへの備えが必要です。

安い1階賃貸は特に浸水深を確認する

同じアパートで、

• 1階 30,000円
• 2階 33,000円

のように1階が安い場合があります。

1階には、

• 階段を使わなくてよい
• 高齢者が生活しやすい
• 荷物を運びやすい
• 下階への足音を気にしなくてよい

などのメリットがあります。

一方、水害を考える場合は、 上階より浸水の影響を受けやすくなる可能性があります。

1階で確認する項目

• 洪水の想定浸水深
• 内水浸水
• 道路から玄関までの高さ
• 建物敷地が周囲より低くないか
• 近くに川・水路がないか
• 側溝の状態
• 避難場所
• 避難経路

高齢者は「1階が便利」だけで決めない

生活保護の高齢者や、 足腰に不安がある方では、 1階を希望することが多くあります。

階段を使わず生活できる点では大きなメリットがあります。

一方で浸水想定がある場所なら、

• 1階
• エレベーター付き2階以上

を比較する考え方もあります。

道路と敷地の高さを見る

ハザードマップだけではなく、 現地確認で特に見たいのが、 道路と敷地の高低差です。

例えば、

• 道路より敷地が低い
• 駐車場から建物側へ下っている
• 玄関前がくぼんでいる
• 周辺より土地が低い

場合は、大雨時の水の流れを意識して確認します。

近くの川だけではなく水路も見る

岡山市では住宅地の周囲に、 河川・用水路・水路などがある地域があります。

内見するときは、 地図だけでなく現地で、

• 川
• 用水路
• 側溝
• 道路排水
• 橋

などの位置も確認してください。

避難所が近ければそれで大丈夫？

避難所まで500mだから安心、 とは限りません。

重要なのは、 その500mを災害時に移動できるか です。

避難経路で見ること

• 川を渡る必要がないか
• 低い道路を通らないか
• 用水路の横を通らないか
• 土砂災害区域を通らないか
• 高齢者でも歩けるか
• 夜間でも移動できるか

重要事項説明でも水害ハザードマップを確認する

賃貸住宅を不動産会社の仲介で契約する際には、 契約前に重要事項説明を受けます。

水防法に基づく水害ハザードマップについては、 対象物件のおおむねの所在地を示すことが 重要事項説明の対象となっています。

説明を受ける際は、

と確認してもよいでしょう。

家賃3,000円の差だけで判断しない

例えば、

家賃差だけなら、

3,000円 × 24か月 ＝ 72,000円

になります。

確かに大きな差ですが、 だからといって家賃だけで決めるのではなく、 安全性・建物条件・生活動線を合わせて比較しましょう。

生活保護なら「一番安い部屋」を選ばないといけない？

生活保護で賃貸を探す場合も、 「地域で一番安い部屋を必ず契約しなければならない」 という単純な選び方ではありません。

住宅扶助等の家賃条件を確認したうえで、

• 本人の身体状況
• 通院
• 買い物
• 階段
• 災害時の避難

など、生活を続けるために必要な条件を整理します。

生活保護による転居で初期費用等を相談する場合は、 契約前にケースワーカーへ確認してください。

「洪水リスクがあるから転居したい」は自動的に認められる？

ハザードマップに色が付いているという理由だけで、 生活保護による転居費用が必ず認められるとは限りません。

実際の転居については、

• 現在の住居状況
• 災害リスク
• 本人の身体状況
• 避難困難性
• その他の転居理由

などを含めて福祉事務所へ相談します。

火災保険・家財保険の水災補償も確認

賃貸住宅の火災保険・家財保険は、 商品によって補償内容が異なります。

水害を考える場合は、

• 洪水
• 内水氾濫
• 土砂災害
• 水災補償の有無
• 免責金額
• 保険金支払い条件

などを保険会社・代理店へ確認してください。

1階の家財は置き方も考える

浸水想定がある地域の1階へ入居する場合は、 災害への備えとして、

• 重要書類を床へ置かない
• 薬を取り出しやすい場所へ置く
• スマートフォンの充電手段を準備する
• 避難時に必要な物をまとめる
• ケースワーカー・家族・支援者の連絡先を控える

などを考えておくとよいでしょう。

安い賃貸を内見するときの防災チェック

• □ 正確な物件住所を確認した
• □ 洪水ハザードマップを確認した
• □ 想定最大規模も確認した
• □ 内水浸水ハザードマップを確認した
• □ 高潮・津波等も地域に応じて確認した
• □ 想定浸水深を確認した
• □ 1階・2階以上を比較した
• □ 敷地と道路の高低差を確認した
• □ 玄関の高さを確認した
• □ 駐車場の高さを確認した
• □ 近くの川を確認した
• □ 水路・用水路を確認した
• □ 側溝を確認した
• □ 避難場所を確認した
• □ 避難ルートを確認した
• □ 避難経路に川・水路がないか確認した
• □ 高齢者でも避難できるか考えた
• □ 障害・病気がある場合の避難方法を考えた
• □ 家財保険の水災補償を確認した
• □ 重要事項説明でも所在地を確認した

候補物件を比較するときの表

安い賃貸を選ぶ10ステップ

よくある質問

Q．岡山市で家賃が安い地域は水害リスクが高いですか？

一律には言えません。 家賃は築年数、設備、駅からの距離、建物構造など多くの要因で決まります。 地域名や家賃だけで判断せず、候補物件の住所ごとにハザードマップを確認してください。

Q．ハザードマップで色が付いていたら借りないほうがいい？

色が付いているだけで自動的に契約不可と考える必要はありません。 想定浸水深、階数、建物構造、避難方法、本人の身体状況などを合わせて判断します。

Q．色が付いていなければ安全ですか？

絶対安全という意味ではありません。 ハザードマップは一定条件での想定であり、 実際の災害状況と異なることがあります。

Q．川から遠ければ洪水だけ確認すればいい？

大雨によって下水道や水路の排水能力を超える内水浸水もあります。 岡山市の浸水（内水）ハザードマップも確認しましょう。

Q．1階は避けたほうがいいですか？

一律に避ける必要はありません。 1階は階段がなく生活しやすいメリットがあります。 ただし浸水想定がある場所では、浸水深、敷地の高さ、避難方法を確認して2階以上とも比較してください。

Q．高齢者なら1階と2階以上どちらがいい？

身体状況によって異なります。 階段を使えない場合は1階が有力ですが、 浸水リスクを重視するならエレベーター付き上階も候補になります。

Q．重要事項説明でハザードマップを説明してくれますか？

水防法に基づいて作成された水害ハザードマップについて、 宅地建物取引業者は重要事項説明で対象物件のおおむねの所在地を示します。 不明点はその場で確認してください。

Q．重要事項説明を受ければ自分で確認しなくてもいい？

自分でも契約前に確認することをおすすめします。 重要事項説明は物件所在地を確認する重要な機会ですが、 本人の身体状況や避難能力、生活動線まで判断してくれるものではありません。

Q．生活保護なら浸水リスクのない物件を選べますか？

希望条件として相談できますが、 住宅扶助、空室、大家さん・管理会社の受入条件、保証会社等も関係します。 複数条件を整理しながら候補を比較してください。

まとめ｜「一番安い部屋」より「リスクを理解して住める部屋」

岡山市で家賃の安い賃貸を探すこと自体に問題はありません。

築年数や設備条件を少し広げれば、 毎月の家賃を抑えられる物件が見つかる場合があります。

ただし、契約前に、

を確認してください。

特に、 「安いから即決」「1階だから即決」「ハザードマップに色がないから安全」 という決め方は避けましょう。

物件住所ごとに災害情報を確認し、 本人が実際に避難できるかまで考えて選ぶことが重要です。

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岡山市で「安さ＋安全性」を確認して部屋を探したい方へ

ミニクルホームでは、 岡山市北区・中区・南区・東区を中心に、 家賃だけでなく周辺環境や生活動線も確認しながら賃貸相談に対応しています。

例えば、

• できるだけ家賃を抑えたい
• 1階と2階以上で迷っている
• 高齢なので1階が必要
• 浸水リスクが心配
• 物件住所をハザードマップで確認したい
• スーパー・病院にも近い場所を探したい
• 生活保護の住宅扶助等の家賃条件内で探したい
• 保証人がいない
• 緊急連絡先が不安
• 審査に不安がある

といった場合も、 「安い物件だから決める」のではなく、家賃・階数・災害情報・交通・買い物・通院をまとめて比較 します。

参考｜公的情報

※この記事は2026年8月時点で確認できる岡山市・国土交通省等の情報を参考に作成しています。 ハザードマップは一定の条件に基づく想定であり、実際の災害の発生・浸水範囲・浸水深を保証するものではありません。 「浸水想定区域外＝安全」とは限らないため、最新のハザードマップ、現地の高低差、避難経路、建物構造等を合わせて確認してください。 また、生活保護による転居・住宅扶助・初期費用等については、新居の契約や支払いを行う前に担当ケースワーカー・福祉事務所へご確認ください。