和室のままでも空室は埋まる！岡山市の築古アパート向け「プチリノベーション」

和室があるだけで空室になるとは限らない

入居希望者が敬遠しているのは、和室そのものではなく、次のような印象である場合があります。

• 畳が変色・毛羽立ち・へこみで古く見える
• 襖紙が黄ばみ、破れ、柄が古い
• 照明が暗く、募集写真が茶色く見える
• 木枠や柱に手あか・テープ跡が残っている
• 押入れ内部にカビ臭や染みがある
• 砂壁が崩れ、触ると粉が落ちる
• 古いカーテンや残置物が生活感を強くしている
• 和室の使い方が募集情報から伝わらない

最初に確認するのは工事ではなく空室原因

和室を残すメリット

• 洋室化より工事範囲を抑えやすい
• 床の冷たさや音を和らげやすい
• 布団を使う入居者と相性がよい
• 小さな子どもの遊び場として提案できる
• 寝室・客間・くつろぎ空間として分けやすい
• 築古物件らしい落ち着いた雰囲気を残せる
• 退去時に畳単位で補修しやすい場合がある

和室を残すデメリット

• ベッド・机・椅子で畳がへこみやすい
• 飲み物や水分をこぼすと染みになりやすい
• ダニ・カビへの不安を持たれやすい
• 襖や障子が破れやすい
• 若年層へ古い印象を与える場合がある
• 大型家具の配置が想像されにくい

プチリノベーションの優先順位

畳は全面交換だけが選択肢ではない

襖紙を変えると和室の印象が変わる

襖は面積が大きいため、黄ばみや古い柄があると、部屋全体が古く見えます。

砂壁・聚楽壁は状態で判断する

古い和室では、砂壁や聚楽壁が残っていることがあります。

• 表面が落ちてこないか
• 家具跡や黒ずみが目立たないか
• カビや水染みがないか
• 触ると粉が付かないか
• 上から施工する場合に下地処理が必要か

状態が悪い場合は、クロス仕上げや塗装などを検討しますが、下地の状態によって施工方法と費用が変わります。

アクセントクロスは一面に絞る

和室をすべて洋風に変えるのではなく、壁一面だけを落ち着いた色へ変える方法があります。

• 畳と相性のよいグレー・ベージュ・淡い緑を検討する
• 木部の色とけんかしない色を選ぶ
• 濃すぎる色で部屋を狭く見せない
• 退去後も幅広い入居者へ募集できる色にする
• 照明下と自然光で見え方を確認する

照明交換は写真と内見の両方に効く

木部の汚れとテープ跡を整える

柱、長押、窓枠、敷居、鴨居などの木部は、築年数を感じさせやすい部分です。

• 手あか・ほこり・テープ跡を除去する
• ささくれや割れを補修する
• 建具の開閉を調整する
• 無理な塗装で色むらを作らない
• 既存木部を残すか塗装するか、部屋全体で統一する

押入れを「古い収納」で終わらせない

古いキッチンは取替え前に清潔感を確認

キッチン本体が古くても、扉のぐらつき、油汚れ、錆、照明、換気扇、蛇口を整えることで印象が改善する場合があります。

水回りは見た目より機能を優先

• 給湯温度が安定している
• 排水が正常に流れる
• 蛇口や配管から漏水しない
• 換気扇が動く
• 悪臭がない
• 便器や浴槽に割れがない
• 清掃しても落ちないカビの原因を調査する

玄関を整えると内見の第一印象が変わる

• 玄関ドアの汚れ・錆を確認する
• ポスト、呼び鈴、インターホンを整える
• 靴箱内部を清掃する
• 玄関照明を明るくする
• たたきの汚れと臭いを除去する
• 不要な掲示物やテープ跡をなくす

共用部を放置すると室内工事が無駄になる

内装をきれいにしても、共用廊下、ごみ置き場、駐輪場、階段が荒れていると、内見前に断られることがあります。

予算別の考え方

工事費を何年で回収するか考える

リフォーム費用は、工事後に上げられる家賃だけでなく、空室期間を何か月短縮できるかも含めて考えます。

家賃を下げる前に見直す条件

• 敷金・礼金
• フリーレント
• 保証会社の条件
• 連帯保証人・緊急連絡先
• 高齢者・生活保護・外国籍への対応
• ペット・二人入居・子どもの可否
• 駐車場・駐輪場
• インターネット環境
• 短期解約違約金
• 初期費用の総額

和室の使い方を募集文章で伝える

家具配置で暮らしを想像させる

• 布団を敷いた寝室イメージ
• 低いテーブルと座椅子のくつろぎ空間
• 小さな机を置いた在宅ワーク空間
• 子どもの遊び場
• 来客用の部屋
• 押入れを活用した収納例

募集写真で必ず撮りたい場所

和室を洋室化した方がよいケース

• 内見者から畳だけを理由に断られる状態が続く
• ベッド・机を置く単身者需要が中心
• 畳床や下地の劣化が進んでいる
• 隣接洋室とつなげて間取り改善できる
• 工事後の家賃と入居期間で回収が見込める
• 他の水回り・設備も一定水準へ整っている

和室を残した方がよいケース

• 工事費を抑えて早く募集再開したい
• ファミリー・高齢者・生活保護世帯など幅広く募集したい
• 畳と下地の状態が良い
• 家賃を大きく上げにくいエリア
• 洋室化しても設備面で築浅物件と競争できない
• 押入れや続き間の使い勝手を生かせる

避けたい失敗例

プチリノベーション実施前の手順

よくある質問

まとめ｜和室を消す前に、古く見える原因を整える

岡山市の築古アパートで空室が続くと、和室をすべて洋室へ変える大規模リフォームを考えがちです。

しかし、空室の原因が、家賃、初期費用、設備、共用部、募集写真、審査条件にある場合、床だけを洋室化しても十分な効果が出ない可能性があります。

まず、畳の傷み、襖の黄ばみ、木部の汚れ、暗い照明、押入れの臭い、壁の水染みを確認しましょう。

畳表替え、襖張替え、アクセントクロス、照明、取手、収納、玄関など、目に入りやすい部分を小さく整えるだけでも、内見時の印象は変わります。

また、和室を「古い部屋」とだけ表示せず、寝室、子ども部屋、くつろぎ空間、在宅ワーク、来客用など、具体的な使い方を写真と文章で伝えることが重要です。

工事前には、工事費、想定家賃、空室期間、入居期間を確認し、何年で投資を回収できるかを考えます。

高額な全面リノベーションを行う前に、安全性、設備、清潔感、照明、写真、募集条件を順番に改善することが、築古アパートの収益を守る現実的な空室対策です。

ミニクルホームでは、岡山市の築古アパートについて、現地確認、空室原因の分析、家賃・初期費用の見直し、和室を生かしたプチリノベーション、入居者募集まで一体的にご相談いただけます。