空き家が売れない理由は価格だけ？境界・接道・残置物を確認

空き家が売れない原因は価格だけではない

空き家が長期間売れないと、すぐに値下げを提案されることがあります。 しかし、物件が売れない原因を確認しないまま価格だけを下げても、 問い合わせが増えないケースがあります。

理由1．隣地との境界がわからない

築年数の古い空き家や、親から相続した実家では、 境界杭や境界プレートが見つからないことがあります。

昔は隣地所有者との口約束で塀を設置していたり、 ブロック塀や植木を境界だと思っていたりすることもあります。 しかし、塀や植木の位置が必ずしも正式な境界とは限りません。

境界が不明確だと買主が不安になる

• 購入できる正確な土地面積がわからない
• 隣地の塀や屋根が越境している可能性がある
• 将来、建て替える際に隣地とトラブルになる可能性がある
• 駐車場や建物の配置計画を立てにくい
• 住宅ローンの審査や担保評価に影響する可能性がある

売却前に確認したい境界資料

• 現地に境界杭や境界プレートが残っているか
• 法務局に地積測量図が備え付けられているか
• 過去の確定測量図や境界確認書が保管されていないか
• 塀、雨どい、屋根、樹木などの越境がないか
• 隣地所有者との間で過去に争いがなかったか

すべての空き家で、売り出し前に確定測量を行わなければならないわけではありません。 ただし、境界が不明確なままでは買主が判断しにくいため、 測量が必要かどうかを不動産会社や土地家屋調査士と相談しておくことが大切です。

理由2．接道条件や再建築の可否に問題がある

見た目では道路に面している家でも、 その道が建築基準法上の道路として認められているとは限りません。

建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。 前面道路の幅員、道路種別、接道間口などの条件を満たしていない場合、 建物を解体した後に再建築できない可能性があります。

接道で確認したいポイント

• 前面の道が建築基準法上の道路に該当するか
• 敷地が道路に何m接しているか
• 道路幅員が何mあるか
• セットバックが必要か
• 公道か私道か
• 私道の持分や通行・掘削承諾があるか
• 道路と敷地の間に水路や他人の土地がないか
• 普通車や工事車両が進入できるか

再建築できない可能性があると売却価格に影響する

再建築が難しい物件は、一般的な住宅用地として購入する人が限られます。 住宅ローンを利用できない場合もあり、現金で購入する投資家や、 現在の建物を修繕して利用する人などが主な対象になることがあります。

ただし、接道条件が悪いから必ず売れないわけではありません。 物件の状況を正確に調査したうえで、再建築の可否や利用方法を明示し、 買主層を変えることで売却できる可能性があります。

前面道路について詳しく知りたい方は、次の記事も参考にしてください。

道路の幅や現況を調べる｜中古住宅を購入・売却するときの注意点

理由3．家具・家電などの残置物が多い

相続した空き家では、家具、家電、衣類、布団、食器、仏壇、 写真、工具、農機具などがそのまま残っていることがあります。

残置物がある状態でも売却相談はできます。 しかし、荷物が多すぎると室内の広さや建物の状態を確認しにくくなり、 買主が処分費用を想像できないため、購入判断が遅れやすくなります。

残置物が売却に与える影響

• 室内写真の印象が悪くなる
• 床や壁、雨漏り跡などを確認できない
• 処分費用がいくらかかるのかわからない
• 引き渡しまでに撤去できるか不安に思われる
• 重要書類や貴重品が混ざっている可能性がある

売却前に全部処分するべきとは限らない

売主が費用をかけてすべて撤去したとしても、 その費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。

買取や投資家向けの売却では、残置物を残したまま引き渡せる場合もあります。 一方、一般の個人へ売却する場合は、引き渡しまでに撤去する条件になることが多いため、 誰に、どのような条件で売るかを決めてから片付けるのが現実的です。

• 重要書類、権利証、通帳、印鑑を先に探す
• 写真、位牌、仏壇など家族で判断する物を分ける
• 冷蔵庫やエアコンなど家電リサイクル対象品を確認する
• 物置、倉庫、庭にも残置物がないか確認する
• 撤去業者から作業範囲をそろえて複数見積もりを取る
• 撤去費用をかける前に現状で査定を受ける

残置物の撤去については、こちらの記事もご覧ください。

岡山市の空き家の残置物撤去はどうする？費用・流れ・注意点を解説

理由4．相続登記・共有名義などの権利関係が整理されていない

親名義のままになっている空き家は、そのままでは売主本人の判断だけで 売却手続きを完了できません。

相続人を確認し、必要に応じて遺産分割協議を行ったうえで、 相続登記を進める必要があります。

売却が止まりやすい権利関係

• 亡くなった親や祖父母の名義のままになっている
• 相続人の一部と連絡が取れない
• 兄弟姉妹の共有名義になっている
• 売却価格や売却時期について共有者の意見が違う
• 増築部分や倉庫が未登記になっている
• 抵当権などの登記が残っている

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。 相続した空き家を売却する予定がある場合は、 不動産会社への査定相談と並行して、司法書士や法務局へ相談しましょう。

岡山市で相続登記していない空き家は売却できる？親名義の実家を売る手順

理由5．建物の傷みや不具合が整理されていない

空き家は、人が住んでいる家よりも換気や修繕が行われにくく、 雨漏り、湿気、カビ、シロアリ、給排水管の劣化などが進んでいることがあります。

問題があること自体よりも、 「どこが悪いのかわからない」「修繕費が想像できない」という状態が、 買主にとって大きな不安になります。

• 雨漏り跡や天井のシミがないか
• 床の沈みや傾きがないか
• シロアリ被害や木部の腐食がないか
• 給湯器、水道、排水設備が使用できるか
• 雨どい、屋根、外壁が破損していないか
• 過去の修繕履歴や不具合を説明できるか

理由6．物件に合った売り方が選ばれていない

古い空き家を、築浅の中古住宅と同じ見せ方で販売しても、 買主の希望と合わないことがあります。

空き家の状態によって、次のような売り方が考えられます。

• 中古戸建てとして一般の個人へ売却する
• 古家付き土地として売却する
• 建物を解体せず、解体費用を考慮した価格で売る
• 残置物を含めた現状渡しで売却する
• 戸建て賃貸を探している投資家へ紹介する
• 不動産会社による買取を検討する
• 一定期間管理を続けながら売却準備を進める

「古いから売れない」と決めつけるのではなく、 土地としての価値、賃貸としての可能性、倉庫や作業場としての需要など、 誰に向けて販売するかを見直すことが重要です。

岡山に眠る「売れない」と言われた空き家が売買につながる理由

空き家を売却する前に確認したい7つの手順

査定前に用意できるとよい資料

• 固定資産税の納税通知書または課税明細書
• 登記識別情報通知書または権利証
• 土地・建物の登記事項証明書
• 公図、地積測量図、確定測量図
• 建築確認済証、検査済証、設計図面
• 相続関係がわかる戸籍や遺産分割協議書
• 建物の修繕履歴や工事の領収書
• 室内、外観、道路、残置物の写真

すべての書類がそろっていなくても相談できます。 手元にない書類を無理に探し続けるより、 現在ある資料を確認してもらい、必要な調査を整理するほうが進めやすい場合があります。

空き家が売れないときのよくある質問

まとめ｜値下げの前に売れない原因を整理しましょう

空き家が売れないとき、価格だけが原因とは限りません。

• 境界が不明確になっていないか
• 接道条件や再建築の可否を確認できているか
• 残置物の処分条件が決まっているか
• 相続登記や共有者の同意が整っているか
• 雨漏りやシロアリなどの不具合を整理できているか
• 物件に合った買主へ販売できているか

問題点がわからないまま値下げを続けると、 本来必要のなかった値下げをしてしまう可能性があります。

岡山市で売れない空き家、相続した実家、古い家の処分にお悩みの方は、 まず現在の状態を整理するところから始めてみましょう。

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