「岡山市に空き家を持っていると、住民税は高くなるの？」

「岡山市外に住んでいるけど、岡山市の実家を相続したら住民税がかかる？」

「固定資産税と住民税の違いがよくわからない」

「空き家を売却したら、翌年の住民税に影響するの？」

このようなお悩みはありませんか？

岡山市で相続した実家や空き家を所有していると、毎年の固定資産税や管理費が気になると思います。

その中でよくある質問が、「空き家を持っているだけで住民税が増えるのか？」 というものです。

結論から言うと、空き家を所有しているだけで、すぐに通常の住民税の所得割が増えるわけではありません。

ただし、岡山市内に住所がない方が、岡山市内に家屋敷を持っている場合は、個人市県民税の 均等割 が課税される場合があります。岡山市は、1月1日現在、岡山市内に住所はないが、岡山市内に事務所・事業所または家屋敷を有する人は、個人市県民税の均等割の納税義務者になると案内しています。

また、空き家には住民税とは別に、固定資産税や都市計画税、売却した場合の譲渡所得税、賃貸に出した場合の所得税・住民税などが関係します。

この記事では、岡山市で空き家を所有している方へ、住民税・固定資産税・売却時の税金・管理費用の基礎知識を、ミニクルホームがわかりやすく解説します。

まず整理｜住民税と固定資産税は別の税金です

空き家の税金で混乱しやすいのが、住民税と固定資産税です。

この2つは、まったく別の税金です。

住民税とは

住民税は、前年の所得などをもとに、原則としてその年の1月1日に住所がある市町村で課税される税金です。

岡山市でも、個人市県民税は毎年1月1日の住所地で課税されると案内されています。1月2日以降に引っ越しても、その年度の課税市町村は変わりません。

通常の住民税は、

・均等割
・所得割

で構成されます。

所得割は、前年の所得をもとに計算されます。

そのため、空き家をただ所有しているだけでは、基本的に所得割が増えるわけではありません。

固定資産税とは

固定資産税は、土地や建物を所有している人にかかる税金です。

岡山市では、固定資産税の納税義務者は、原則として毎年1月1日現在、市内に土地・家屋・償却資産を所有している人とされています。

つまり、空き家の場合に毎年関係しやすいのは、住民税よりもまず 固定資産税 です。

空き家を使っていなくても、住んでいなくても、土地や建物を所有していれば固定資産税はかかります。

岡山市の空き家を持っていると住民税はどうなる？

ケース1｜岡山市に住民票がある人が、岡山市内の空き家を所有している場合

この場合、通常の個人市県民税は、岡山市で課税されます。

ただし、空き家を所有しているだけで、住民税の所得割が増えるわけではありません。

住民税に影響しやすいのは、たとえば次のような場合です。

・空き家を貸して家賃収入がある
・空き家を売却して譲渡所得が出た
・空き家を事業用として使っている
・空き家管理や売却に関係して所得が発生した

つまり、所有しているだけ と 収入や利益が出ている では、住民税への影響が違います。

ケース2｜岡山市外に住んでいる人が、岡山市内の空き家を所有している場合

このケースは注意が必要です。

岡山市外に住んでいて、岡山市内に家屋敷を所有している場合、岡山市から個人市県民税の均等割が課税される場合があります。

岡山市は、1月1日現在、岡山市内に住所がなくても、岡山市内に事務所・事業所または家屋敷を有する人は、個人市県民税の均等割の対象になると案内しています。

これは、固定資産税とは別のものです。

岡山県も、個人住民税の家屋敷課税について、毎年1月1日現在、その市町村内に住民登録がなく、実際に居住している市町村で住民税が課税されており、その市町村内に家屋敷・事務所・事業所を持っている場合に課税されると説明しています。

つまり、県外や岡山市外に住みながら、岡山市内に実家や空き家を持っている方は、固定資産税だけでなく、住民税の均等割が関係する可能性があります。

ケース3｜相続したばかりで、まだ名義変更していない場合

親が亡くなり、岡山市の実家を相続した場合、固定資産税の納税義務や通知先を整理する必要があります。

岡山市では、土地・家屋の所有者が亡くなったことにより、令和2年10月1日以降に「現に所有している者」であることを知った方は、現所有者に関する申告が必要と案内されています。申告内容をもとに岡山市が確認し、新たな納税義務者として、納税通知書を送付するとされています。

相続登記が終わっていなくても、固定資産税や通知先の整理は必要になることがあります。

相続した空き家を放置すると、

・誰が税金を払うのか
・誰に納税通知書が届くのか
・兄弟でどう負担するのか
・売却時に名義が整理できていない

という問題が起きやすくなります。

家屋敷課税とは？岡山市外に住む相続人は要注意

家屋敷課税とは、簡単に言うと、その市町村に住民票はないけれど、住める状態の家や事務所などを持っている人にかかる住民税の均等割 です。

岡山市内に住所がなくても、岡山市内に家屋敷を持っている場合、岡山市の個人市県民税の均等割が課税される可能性があります。

家屋敷課税が関係しやすい例

たとえば、次のようなケースです。

・県外に住んでいる子どもが、岡山市の実家を相続した
・倉敷市や総社市に住んでいて、岡山市内に空き家を持っている
・親が施設に入所し、子どもは岡山市外に住んでいるが、実家は岡山市にある
・岡山市外に住みながら、岡山市の家を別荘や一時利用として持っている
・住民票は岡山市外だが、岡山市内に家屋敷を残している

「誰も住んでいない空き家だから関係ない」と思っていても、税務上は家屋敷として扱われる場合があります。

ただし、実際に課税されるかどうかは、家の状態や利用状況、所有状況などによって変わる可能性があります。

気になる場合は、岡山市の市税事務所や課税管理課へ確認しましょう。

空き家の固定資産税はどうなる？

空き家を所有している場合、毎年気になるのが固定資産税です。

固定資産税は、毎年1月1日時点で岡山市内に土地や家屋を所有している人に課税されます。

空き家でも固定資産税はかかる

空き家でも、住んでいなくても、固定資産税はかかります。

「誰も使っていないから税金が安くなる」というわけではありません。

むしろ、空き家を放置して建物の状態が悪くなると、管理不全空家や特定空家として問題になる可能性があります。

住宅用地の特例が関係する

住宅が建っている土地には、住宅用地に対する課税標準の特例が設けられています。

岡山市も、居住用の家屋の敷地については、税負担を軽くするため課税標準の特例措置があると案内しています。

一般的に「家を壊すと固定資産税が上がることがある」と言われるのは、この住宅用地特例が関係するためです。

ただし、建物が老朽化して危険な場合や、管理不全空家・特定空家として問題になる場合は、放置するほうがリスクになることもあります。

解体した場合は届出や登記が必要

空き家を解体した場合、岡山市では、登記されている家屋については法務局に滅失登記を申請するよう案内されています。未登記家屋の場合や、登記家屋でも滅失登記が遅れる場合は、各区市税事務所などに家屋滅失届を提出する必要があります。

解体すると、翌年度以降の固定資産税や都市計画税に影響することがあります。

「古いから解体しよう」と決める前に、

・解体費用
・固定資産税の変化
・売却価格
・古家付きで売れる可能性
・現状渡しの可能性
・管理リスク

を比較することが大切です。

空き家を貸した場合、住民税に影響する？

空き家を賃貸に出して家賃収入がある場合、その収入は不動産所得として所得税や住民税に影響する可能性があります。

たとえば、

・戸建てを賃貸に出す
・駐車場として貸す
・倉庫として貸す
・一部を事業用として貸す

などの場合です。

家賃収入がある場合は、必要経費を差し引いた所得が、所得税や住民税の対象になります。

必要経費として考えられるものには、

・固定資産税
・火災保険料
・修繕費
・管理委託料
・広告費
・仲介手数料
・減価償却費
・清掃費
・草刈り費用

などがあります。

ただし、どこまで経費になるかは状況によって変わります。

賃貸活用を考える場合は、不動産会社だけでなく、税理士にも相談すると安心です。

空き家を売却した場合、住民税に影響する？

空き家を売却して利益が出た場合、譲渡所得として所得税・住民税がかかる可能性があります。

特に相続した実家を売却する場合は、取得費や譲渡費用、所有期間、相続空き家の特例などを確認する必要があります。

国税庁は、相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋やその敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却し、一定の要件に当てはまる場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できると案内しています。なお、令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上の場合は2,000万円までとされています。

この特例は、一般的に「相続空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれます。

ただし、適用には細かい要件があります。

たとえば、

・被相続人が住んでいた家か
・昭和56年5月31日以前に建築された家か
・区分所有建物ではないか
・相続開始から一定期間内に売却しているか
・耐震リフォームや解体などの要件を満たすか
・売却金額の要件を満たすか

などを確認する必要があります。

売却後に「使えると思っていた特例が使えなかった」とならないよう、事前に税務署や税理士へ確認しましょう。

空き家を所有しているときに確認したい税金一覧

空き家に関係しやすい税金を整理すると、次のようになります。

空き家管理と税金はセットで考えるべき理由

空き家の税金は、単に「払えば終わり」ではありません。

管理状態によって、売却価格、固定資産税、近隣トラブル、修繕費、保険、解体費に影響します。

管理不足で起こりやすい問題

・庭木や雑草が伸びる
・近隣から苦情が来る
・雨漏りに気づかない
・シロアリ被害が進む
・屋根や外壁が壊れる
・野良猫や害獣が住み着く
・不法投棄される
・空き巣や不法侵入のリスクが増える
・売却時に印象が悪くなる
・解体や修繕費が高くなる

税金を払っているだけでは、空き家の価値は守れません。

定期的な換気、通水、郵便物確認、庭木・雑草管理、雨漏り確認などが必要です。

岡山市の空き家所有者がやるべきチェックリスト

税金・手続き

・固定資産税の納税通知書を確認する
・納税義務者が誰か確認する
・相続後は現所有者申告を確認する
・相続登記の予定を立てる
・岡山市外在住なら家屋敷課税を確認する
・賃貸に出すなら不動産所得を確認する
・売却するなら譲渡所得税・住民税を確認する
・相続空き家の3,000万円特別控除を確認する
・解体するなら家屋滅失届や滅失登記を確認する

管理

・郵便物がたまっていないか
・換気しているか
・通水しているか
・庭木や雑草が伸びていないか
・野良猫や害虫がいないか
・屋根や外壁に破損がないか
・雨漏りがないか
・火災保険に入っているか
・近隣に迷惑をかけていないか
・売る・貸す・管理する方針を決めているか

ミニクルホームに相談できること

ミニクルホームでは、岡山市を中心に、相続空き家・空き家管理・売却・賃貸活用の相談に対応しています。

相談できる内容は、

・空き家の固定資産税や維持費の整理
・住民税や家屋敷課税が気になる方の相談前整理
・相続空き家の現地確認
・売却するか管理するかの判断
・荷物が残ったままの現状渡し売却
・賃貸活用できるかの相談
・遠方に住む相続人からの相談
・庭木、雑草、野良猫、近隣トラブルの管理相談
・火災保険や管理リスクの確認
・司法書士や税理士など専門家との連携相談

などです。

税金の最終判断や申告は税務署・岡山市・税理士への確認が必要ですが、ミニクルホームでは、空き家の管理・売却・活用の方向性を整理するお手伝いができます。

「税金がかかるから売ったほうがいいのか」
「固定資産税を払い続けるのが負担」
「住民税や家屋敷課税が気になる」
「管理費と売却価格を比較したい」

このような段階でも相談できます。

まとめ｜空き家を持っているだけで住民税が増えるとは限らないが、家屋敷課税と固定資産税に注意

岡山市で空き家を所有している場合、空き家を持っているだけで通常の住民税の所得割が増えるわけではありません。

ただし、注意したいのは次の点です。

・住民税は原則として1月1日の住所地で課税される
・岡山市外に住んでいて岡山市内に家屋敷がある場合、均等割が課税される可能性がある
・固定資産税は毎年1月1日時点の土地・家屋所有者にかかる
・相続後は納税義務者や通知先を整理する必要がある
・貸すと不動産所得が発生する可能性がある
・売却益が出ると所得税・住民税に影響する可能性がある
・相続空き家の3,000万円特別控除が使える場合がある
・解体すると住宅用地特例や固定資産税に影響する可能性がある
・税金だけでなく管理費・修繕費・近隣トラブルも考える必要がある

岡山市で空き家の税金、管理、売却、賃貸活用にお困りの方は、ミニクルホームへお気軽にご相談ください。

CTA｜岡山市の空き家の税金・管理・売却相談はミニクルホームへ

岡山市で、相続した実家や空き家の税金・管理に悩んでいませんか？

ミニクルホームでは、岡山市を中心に、相続空き家の売却、空き家管理、現状渡し売却、賃貸活用の相談に対応しています。

「空き家を持っていると住民税がどうなるか不安」
「固定資産税や維持費が負担になっている」
「岡山市外に住んでいて、岡山市の実家を相続した」
「売るか貸すか管理するか迷っている」
「荷物が残ったままでも売れるか知りたい」
「税金や管理費を整理して判断したい」

このような方は、LINE・電話・問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

税金・管理費・売却価格・家族の事情を整理しながら、現実的な選択肢を一緒に考えていきましょう。

FAQ

Q. 岡山市で空き家を持っているだけで住民税は上がりますか？

空き家を所有しているだけで、通常の住民税の所得割が増えるわけではありません。ただし、岡山市外に住んでいて岡山市内に家屋敷を持っている場合、個人市県民税の均等割が課税される可能性があります。

Q. 空き家でも固定資産税はかかりますか？

かかります。岡山市では、固定資産税の納税義務者は、原則として毎年1月1日現在、市内に土地・家屋・償却資産を所有している人とされています。

Q. 岡山市外に住んでいて、岡山市の実家を相続した場合はどうなりますか？

固定資産税がかかるほか、岡山市内に住所がなくても岡山市内に家屋敷を持っている場合、個人市県民税の均等割が課税される可能性があります。相続後は、固定資産税の通知先や現所有者申告も確認しましょう。

Q. 空き家を貸したら住民税に影響しますか？

家賃収入がある場合、不動産所得として所得税や住民税に影響する可能性があります。必要経費を差し引いた所得が課税対象になるため、税理士や税務署へ確認するのがおすすめです。

Q. 空き家を売却したら住民税に影響しますか？

売却益が出た場合、譲渡所得として所得税・住民税に影響する可能性があります。相続した空き家の場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

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