「岡山市にある実家を相続したけど、誰も住む予定がない」
「固定資産税だけ払い続けている」
「売るべきか、貸すべきか、しばらく管理するべきか分からない」

岡山市でも、相続した実家や空き家について、このようなご相談が増えています。

親が大切にしていた実家だからこそ、すぐに売る決断ができない方も多いです。
ただ、空き家は何もせずに放置すると、固定資産税・草刈り・修繕費・近隣対応などの負担だけが続く 「負動産」 になってしまうことがあります。

ここで大切なのは、いきなり売却を決めることではありません。

まずは、
今の空き家にどれくらい価値があるのか
持ち続けるといくら費用がかかるのか
売却・賃貸・管理のどれが現実的なのか
を整理することです。

空き家が「負動産」になりやすい理由

「負動産」とは、正式な法律用語ではありません。
ただし実務では、持っているだけで費用や手間がかかり、活用も売却も進まない不動産を表す言葉として使われることがあります。

相続した空き家が負動産になりやすい理由は、主に次の3つです。

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1. 固定資産税や維持費が毎年かかる

空き家でも、不動産を所有している限り固定資産税はかかります。

さらに、火災保険、草刈り、庭木の剪定、修繕費、管理費、遠方からの交通費なども発生します。

特に注意したいのが、管理状態が悪くなった場合です。

国土交通省の資料では、管理不全空家や特定空家について、市区町村長から勧告を受けると、固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外されると説明されています。住宅用地特例は、小規模住宅用地で固定資産税の課税標準を6分の1にする軽減措置です。

つまり、空き家になっただけで、すぐ固定資産税が6倍になるわけではありません。
ただし、管理状態が悪化し、行政から勧告を受けると、土地の固定資産税負担が大きく増える可能性があります。

岡山市でも、令和5年12月の改正空家法施行を受けて条例改正を行い、令和7年4月に管理不全空家等の認定基準を定めています。

2. 建物が傷み、売却や賃貸が難しくなる

人が住まなくなった家は、想像以上に早く傷みます。

よくあるのは、

・雨漏り
・湿気やカビ
・シロアリ被害
・床の沈み
・屋根や外壁の傷み
・給排水管の劣化
・庭木や雑草の繁茂

です。

「いつか売ろう」
「いつか貸そう」
と思っていても、数年放置すると、売るにも貸すにも修繕費や片付け費用が大きくなることがあります。

特に岡山市内でも、築年数が古い実家、荷物が残ったままの家、庭木が伸びている家は、早めに状態確認をしておく方が安心です。

3. 近隣トラブルにつながる

空き家は、所有者が思っている以上に近所から見られています。

たとえば、

・草木が隣地や道路にはみ出す
・郵便物やチラシが溜まる
・屋根材や外壁が落ちそうになる
・動物が住みつく
・不法投棄される
・台風後に建物の一部が飛散する

こうした状態になると、近隣から苦情が入ることがあります。

空き家問題は、建物の中だけの問題ではありません。
近隣への迷惑や事故のリスクが出てくると、所有者の負担はさらに大きくなります。

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空き家を「資産」に変える3つの選択肢

相続した空き家を負動産にしないためには、早めに方向性を決めることが大切です。

主な選択肢は、次の3つです。

選択肢1｜売却して現金化する

一番シンプルなのは、空き家を売却して手放す方法です。

売却のメリットは、

・固定資産税や管理費の負担がなくなる
・草刈りや修繕の心配がなくなる
・兄弟で相続した場合、現金で分けやすい
・まとまった資金になる可能性がある
・管理責任や近隣対応の不安が減る

ことです。

特に、誰も住む予定がなく、今後も使う見込みがない場合は、売却を検討する価値があります。

ただし、ここで注意したいのは、解体を先に決めないことです。

「古い家だから解体しないと売れない」と思われる方も多いですが、実際には古家付き土地として売れるケースもあります。
先に解体してしまうと、解体費用がかかるだけでなく、固定資産税や売却条件に影響することもあります。

まずは、
現状のまま売れるのか
解体した方がよいのか
残置物があっても相談できるのか
を不動産会社に確認するのがおすすめです。

また、相続した空き家を売却する場合、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。国税庁では、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に一定要件を満たして売却した場合、最高3,000万円まで控除できると案内しています。なお、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は2,000万円までです。

岡山市内の空き家でこの特例を使う場合、岡山市が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要になるケースがあります。岡山市では、確認書と添付書類一式の提出について案内しています。

選択肢2｜賃貸として貸し出す

「実家を手放したくない」
「将来使う可能性がある」
「家賃収入を得たい」

このような場合は、賃貸活用も選択肢になります。

賃貸活用のメリットは、

・家賃収入が入る
・人が住むことで建物の劣化を抑えやすい
・将来の売却まで保有できる
・地域の住まい不足の解消にもつながる

ことです。

ただし、賃貸に出すには最低限の修繕や設備確認が必要です。

特に確認したいのは、

・雨漏りがないか
・給湯器や水回りが使えるか
・電気設備に問題がないか
・床や建具に大きな不具合がないか
・入居者が安心して暮らせる状態か
・家賃保証会社や管理体制をどうするか

です。

岡山市では、高齢者の方、生活保護を受給されている方、保証人がいない方など、お部屋探しに不安を抱えている方も多くいます。

築古の空き家でも、条件や立地、修繕内容によっては、こうした方々の住まいとして活用できる可能性があります。

ただし、ここで大切なのは、
「安く貸せば誰でもいい」ではなく、入居者審査・保証会社・管理体制を整えること
です。

ミニクルホームでは、賃貸仲介・生活保護の方の部屋探し相談・高齢者の住まい相談・空き家管理の現場経験をもとに、貸せる可能性があるかを現実的に整理できます。

選択肢3｜空き家管理をしながら判断する

すぐに売却や賃貸を決められない場合は、空き家管理をしながら方針を決める方法もあります。

たとえば、

・家族で話し合いができていない
・相続登記がまだ終わっていない
・将来使う可能性が少しある
・売るには気持ちの整理がつかない
・荷物や遺品の整理が終わっていない

という場合です。

ただし、何もしないまま放置するのは危険です。

最低限、

・月1回程度の外観確認
・郵便物の確認
・庭木や雑草の確認
・台風後の点検
・雨漏りや外壁の確認
・近隣への連絡体制

は考えておきましょう。

空き家管理は、売却や賃貸を決めるまでの「つなぎ」としても有効です。

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売却・賃貸・管理、どれが向いている？

迷ったときは、次の表で整理すると判断しやすくなります。

まず確認すべき5つのポイント

空き家を資産に変えるには、次の5つを確認しましょう。

1. 今の売却価格の目安

売るかどうかを決める前に、まず現在の価値を知ることが大切です。

「古いから売れない」と思っていても、土地として需要がある場合があります。

2. 貸した場合の家賃目安

賃貸活用を考えるなら、どれくらいの家賃で貸せるかを確認しましょう。

家賃収入と修繕費を比較し、何年で回収できるかを見ることが大切です。

3. 修繕・リフォーム費用

賃貸にする場合も、売却する場合も、修繕費は判断材料になります。

水回り、給湯器、雨漏り、床、外壁など、最低限どこを直す必要があるか確認しましょう。

4. 管理にかかる費用

売らずに持ち続けるなら、管理費用も必要です。

固定資産税、草刈り、火災保険、修繕費、交通費などを年間で計算すると、思った以上の負担になっていることがあります。

5. 相続人の意向

兄弟や親族で相続している場合、全員の考えを確認しておく必要があります。

売却、賃貸、管理のどれを選ぶにしても、相続人同士の話し合いが大切です。

LINE相談がおすすめの方

まず気軽に状況を整理したい方は、LINE相談がおすすめです。

LINEでは、

・空き家の住所
・固定資産税の納税通知書の写真
・外観写真
・室内写真
・荷物の量
・庭木や草の状態
・売るか貸すか迷っている状況

を送っていただけると、売却・賃貸・管理の可能性を整理しやすくなります。

「まだ売ると決めていない」
「貸せるかどうかだけ知りたい」
「まず今の価値を知りたい」

このような段階でも大丈夫です。

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電話相談がおすすめの方

次のような方は、電話相談の方が早いです。

・近隣から苦情が来ている
・固定資産税や維持費が負担になっている
・早めに売却するか決めたい
・賃貸活用できるか急いで知りたい
・兄弟で話がまとまらない
・空き家が傷んでいて危険を感じる

電話では、状況をお聞きしながら、
「売却向きか」
「賃貸活用できそうか」
「まず管理が必要か」
を整理できます。

相続人が複数いる場合や、状況を詳しく伝えたい場合は、お問い合わせフォームが向いています。

フォームなら、

・空き家の住所
・現在の名義
・相続人の人数
・荷物の有無
・売却希望か賃貸希望か
・管理だけ検討したいのか
・困っていること

を文章で整理できます。

家族で共有しやすいので、兄弟で話し合う前の資料作りにも向いています。

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まとめ｜空き家は放置せず、売却・賃貸・管理を比較しましょう

相続した空き家は、何もしなければ固定資産税や維持費だけがかかる「負動産」になってしまう可能性があります。

しかし、早めに動けば、

・売却して現金化する
・賃貸として家賃収入につなげる
・空き家管理で状態を保つ

という選択肢があります。

大切なのは、いきなり決断することではありません。

まずは、
売ったらいくらか
貸したらいくらか
持ち続けるといくらかかるか
を比較することです。

LINEで事前相談

tel:0862393296

岡山市で相続した空き家を「負動産」にしたくない方へ

岡山市で相続した実家や空き家のことでお困りの方は、ミニクルホームへご相談ください。

ミニクルホームでは、岡山市を中心に、

・空き家の現地確認
・売却査定
・賃貸活用の相談
・空き家管理
・古家付き土地としての売却相談
・最低限リフォームでの賃貸相談
・生活保護・高齢者向け賃貸活用の相談
・解体して売るべきかの判断
・相続人同士で話し合うための資料整理

まで、現場目線でサポートしています。

「売るか貸すか迷っている」
「荷物が残ったまま相談していいのか不安」
「古い家でも貸せる可能性があるか知りたい」
「固定資産税だけ払い続けていて困っている」

このような段階でも大丈夫です。

相続した空き家を負動産にしないために、まずは今の価値と活用方法を一緒に整理してみませんか？

FAQ

Q. 相続した空き家は、売却と賃貸どちらがいいですか？

誰も住む予定がなく、管理が負担になっている場合は売却が向いています。将来使う可能性がある場合や、建物状態が良く賃貸需要が見込める場合は、賃貸活用も選択肢になります。

Q. 古い空き家でも売れますか？

売れる可能性はあります。建物が古くても、土地として需要がある場合や古家付き土地として売却できる場合があります。解体する前に査定することをおすすめします。

Q. 荷物が残ったままでも相談できますか？

はい、相談できます。荷物が残っている状態でも現地確認や査定は可能です。売却方針や賃貸活用の可能性を確認してから、必要な範囲で片付けを考える方が無駄を減らせます。

Q. 空き家を賃貸に出すには大きなリフォームが必要ですか？

必ずしも大規模リフォームが必要とは限りません。ただし、雨漏り、水回り、給湯器、電気設備など、入居者が安全に暮らすための最低限の修繕は必要です。

Q. 固定資産税は空き家になるとすぐ6倍になりますか？

すぐに6倍になるわけではありません。管理不全空家や特定空家として行政から勧告を受けた場合、住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税負担が増える可能性があります。

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