はじめに

岡山市に実家や相続した家があるけれど、今は誰も住んでいない。

「たまに見に行けば大丈夫」
「売るか貸すか、まだ決めていない」
「解体すると固定資産税が上がると聞いた」
「遠方に住んでいて、なかなか確認に行けない」

このような理由で、空き家をそのままにしている方は少なくありません。

しかし、空き家は放置しても自然に良くなることはありません。
むしろ、時間が経つほど建物の劣化、草木の越境、防犯面の不安、近隣トラブル、税金面のリスクが大きくなります。

特に近年は、特定空家だけでなく、特定空家になる前段階の管理不全空家にも注意が必要です。国土交通省の資料でも、勧告を受けた管理不全空家の敷地は、固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外されると説明されています。

この記事では、岡山市で空き家を所有している方に向けて、管理を始める前に知っておきたい放置リスクをわかりやすく解説します。

空き家を放置すると起こりやすいリスク

1. 建物の劣化が早く進む

空き家は、人が住んでいる家よりも傷みやすくなります。

人が住んでいれば、自然と換気をしたり、水を流したり、掃除をしたりします。
しかし、空き家になると空気がこもり、湿気が抜けにくくなります。

その結果、次のような問題が起こりやすくなります。

• カビ
• 悪臭
• 雨漏り
• 床や壁の傷み
• シロアリ被害
• 水道管や排水管の劣化
• 屋根や外壁の破損

特に古い戸建ての場合、外から見たときは大丈夫そうでも、内部では雨漏りや湿気による傷みが進んでいることがあります。

放置期間が長くなるほど、修繕費用が高くなりやすいため注意が必要です。

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2. 草木の放置で近隣トラブルになる

空き家で多い相談が、庭木や雑草の問題です。

岡山市内の住宅地でも、草木が伸びると近隣から苦情につながることがあります。

たとえば、

• 草が隣地に入り込む
• 木の枝が道路にはみ出す
• 落ち葉が隣家に入る
• 虫が増える
• 道路や通学路の見通しが悪くなる
• 隣家の屋根や雨どいに枝がかかる

所有者様としては「少し草が伸びているだけ」と思っていても、近隣の方からすると日常的なストレスになることがあります。

特に遠方に住んでいる場合、現地の状態がわからないまま、近隣からの連絡で初めて問題に気づくケースもあります。

3. 郵便物やチラシで空き家だとわかる

ポストに郵便物やチラシがたまっていると、外から見ても空き家だとわかりやすくなります。

これは防犯面でよくありません。

空き家だとわかると、次のようなリスクが出てきます。

• 不法侵入
• 空き巣
• いたずら
• 不法投棄
• 放火
• 無断使用

「誰も管理していない家」と見られると、トラブルに巻き込まれる可能性が高くなります。

定期的にポストや玄関まわりを確認するだけでも、防犯対策として大切です。

4. 不法投棄されることがある

空き家の敷地内に、知らないうちにゴミを捨てられることがあります。

特に、道路から見えにくい場所や、草が伸びていて管理されていないように見える空き家は注意が必要です。

不法投棄されやすいものには、次のようなものがあります。

• 家庭ゴミ
• 古い家電
• タイヤ
• 自転車
• 粗大ゴミ
• 空き缶やペットボトル

一度ゴミを捨てられると、「ここは捨ててもよさそう」と思われて、さらにゴミが増えることもあります。

処分費用が所有者側の負担になる可能性もあるため、早めの確認が大切です。

5. 雨漏りを放置すると修繕費が大きくなる

空き家の劣化で特に怖いのが雨漏りです。

屋根や外壁の小さな傷みでも、雨水が入り続けると、天井・壁・柱・床まで傷んでしまいます。

雨漏りは、早い段階なら部分補修で済む場合もあります。
しかし、長期間放置すると、建物全体の修繕や解体が必要になることもあります。

「いつか売ろう」と思っていた空き家でも、雨漏りを放置すると、売却価格が下がったり、買主が見つかりにくくなったりします。

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税金面のリスクにも注意

特定空家・管理不全空家になる可能性がある

空き家を放置して状態が悪くなると、行政から指導を受ける可能性があります。

特定空家とは、倒壊のおそれ、衛生上有害なおそれ、景観を著しく損なう状態、周辺の生活環境に悪影響を与える状態などにある空き家のことです。国土交通省の資料でも、特定空家は助言・指導、勧告、命令、行政代執行の対象になる場合があると説明されています。

また、管理不全空家とは、今すぐ特定空家ではなくても、適切な管理がされておらず、そのまま放置すると特定空家になるおそれがある空き家です。2023年12月13日施行の改正空家法により、市町村は管理不全空家に対して指導・勧告できるようになりました。

岡山市の第2期空家等対策計画でも、管理不全空家等に対して指導を行い、改善が見られず特定空家等に該当するおそれが大きい場合には勧告を行うとされています。

「固定資産税が6倍」と言われる理由

よく「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」と言われます。

これは、住宅用地に対して適用されている固定資産税の軽減措置が関係しています。

住宅用地では、固定資産税の課税標準が、小規模住宅用地で6分の1、一般住宅用地で3分の1に軽減されています。ところが、勧告を受けた特定空家や管理不全空家の敷地は、この住宅用地特例の適用対象から除外される可能性があります。

ただし、実際の税額が必ず単純に6倍になるとは限りません。

正確には、土地部分にかかっていた住宅用地特例が外れることで、税負担が大きく増える可能性があるということです。

固定資産税は、土地の評価額、面積、都市計画税、建物の評価などによって変わります。
そのため、「6倍」という言葉だけで判断せず、早めに管理状態を確認することが大切です。

空き家を放置すると売却・賃貸もしにくくなる

建物付きで売れにくくなる

空き家を長く放置すると、建物の状態が悪くなります。

そうなると、買主から見たときに、

「このまま住めるのか不安」
「修繕費がかなりかかりそう」
「解体費用を考えると価格を下げてほしい」

と思われやすくなります。

結果として、売却価格が下がったり、売れるまで時間がかかったりすることがあります。

賃貸活用の選択肢も狭くなる

空き家を貸したい場合でも、建物の状態が悪いと、そのまま賃貸に出すのは難しくなります。

特に確認されやすいのは、

• 雨漏り
• 水回り
• 電気設備
• 床の傾き
• シロアリ被害
• 室内のカビや臭い
• 玄関や窓の防犯性

などです。

少し手直しすれば貸せた空き家でも、放置期間が長くなると、大きなリフォームが必要になることがあります。

解体費用が必要になることもある

建物の傷みが進みすぎると、売却や賃貸よりも、解体を検討した方がよい場合もあります。

ただし、解体には費用がかかります。

さらに、建物の状態が危険な場合は、安全対策が必要になり、通常より費用が高くなることもあります。

岡山市では、老朽化した危険な空き家の除却について、条件を満たす場合に経費の一部補助を行う制度があります。申請や対象条件があるため、解体を考える場合は事前確認が必要です。

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管理前に確認しておきたいポイント

空き家管理を始める前に、まずは次のポイントを確認しておくと安心です。

建物の状態

• 屋根に破損がないか
• 外壁にひび割れがないか
• 雨どいが外れていないか
• 窓ガラスが割れていないか
• 雨漏りの跡がないか
• シロアリ被害の可能性がないか

敷地の状態

• 草木が伸びすぎていないか
• 隣地や道路に越境していないか
• ゴミを捨てられていないか
• ブロック塀やフェンスに破損がないか
• 害虫や害獣の痕跡がないか

防犯面

• ポストに郵便物がたまっていないか
• 玄関や窓の鍵は閉まっているか
• 外から見て空き家だとわかりやすくないか
• 不法侵入の形跡がないか

今後の方向性

• 売却したいのか
• 賃貸に出したいのか
• しばらく管理したいのか
• 解体を検討するのか
• 相続人同士で話し合いができているか

空き家は、現地を見ないと判断できないことが多いです。

写真や資料だけではわからない劣化、近隣への影響、草木の状態などを確認してから、今後の方向性を決めることが大切です。

空き家を放置しないための対策

1. 定期的に現地確認をする

まず大切なのは、現地の状態を把握することです。

遠方に住んでいる場合でも、数か月に1回は確認できると安心です。

ただ、県外や市外に住んでいると、現地確認だけでも時間と交通費がかかります。

その場合は、岡山市の地元業者に空き家管理を依頼する方法もあります。

2. 草木の管理をする

草木は、放置するとすぐに伸びます。

特に春から夏にかけては成長が早く、数か月で見た目が大きく変わります。

近隣トラブルを防ぐためにも、

• 草刈り
• 庭木の剪定
• 落ち葉の清掃
• 道路や隣地への越境確認

を定期的に行うことが大切です。

3. 郵便物をためない

ポストに郵便物やチラシがたまると、防犯上よくありません。

郵便物の転送手続きや、定期的なポスト確認をしておくと安心です。

空き家だとわかりにくくすることも、トラブル予防の一つです。

4. 売る・貸す・管理する方向性を早めに決める

空き家は、方向性を決めないまま放置する期間が長くなるほど、状態が悪くなりやすいです。

選択肢は主に4つです。

• 売却する
• 賃貸に出す
• 管理を続ける
• 解体する

どれが正解かは、建物の状態、立地、相続状況、所有者様の希望によって変わります。

早めに専門家へ相談することで、無駄な費用を抑えやすくなります。

こんな状態なら早めに相談を

次のような状態がある場合は、早めの相談がおすすめです。

• 1年以上、誰も住んでいない
• 遠方で現地確認ができていない
• 草木が伸びている
• 近隣から苦情が来た
• 雨漏りが心配
• 屋根や外壁が傷んでいる
• 郵便物がたまっている
• 相続したが使い道が決まっていない
• 売るか貸すか迷っている
• 固定資産税が上がらないか不安

「まだ大丈夫」と思っている段階で相談する方が、選択肢は多く残ります。

よくある質問

Q. 空き家を放置したら、すぐ固定資産税が上がりますか？

すぐに上がるとは限りません。ただし、管理状態が悪くなり、特定空家や管理不全空家として勧告を受けると、固定資産税等の住宅用地特例から除外される可能性があります。

Q. 管理不全空家とは何ですか？

管理不全空家とは、適切な管理がされておらず、そのまま放置すると特定空家になるおそれがある空き家のことです。2023年12月施行の改正空家法により、市町村は管理不全空家に対して指導・勧告できるようになりました。

Q. 売るか貸すか決まっていなくても相談できますか？

はい、大丈夫です。まずは現地の状態を確認し、売却・賃貸・管理・解体のどれが現実的かを一緒に考えることができます。

Q. 遠方に住んでいても空き家管理を依頼できますか？

はい、岡山市内に空き家がある場合は、地元業者に現地確認や管理を依頼することで、遠方からでも状況を把握しやすくなります。

Q. 古い空き家でも管理した方がいいですか？

古い空き家ほど管理は大切です。雨漏り、シロアリ、草木の越境、外壁の傷みなどが進みやすいため、早めの確認をおすすめします。

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まとめ

岡山市で空き家を放置すると、建物の劣化、草木の越境、郵便物の放置、不法投棄、防犯リスク、近隣トラブルなどにつながる可能性があります。

さらに、管理状態が悪くなると、特定空家や管理不全空家として行政から指導・勧告を受け、固定資産税等の住宅用地特例が外れる可能性もあります。岡山市の空家等対策計画でも、勧告が行われた場合は住宅用地特例の適用対象から除外されるとされています。

空き家は、放置期間が長くなるほど、売却・賃貸・管理・解体の選択肢が狭くなりやすいです。

大切なのは、問題が大きくなる前に、まず現地の状態を把握することです。

岡山市に空き家をお持ちで、管理や今後の活用にお困りの方へ。

ミニクルホームでは、岡山市を中心に、空き家の現地確認・管理相談・売却相談・賃貸活用・リフォーム相談まで、状況に合わせて現実的なご提案を行っています。

「遠方に住んでいて見に行けない」
「相続した実家をどうすればいいかわからない」
「草木や建物の劣化が心配」
「固定資産税が上がる前に相談したい」
「売るか貸すか管理するか迷っている」

このようなお悩みがあれば、LINE・お電話・お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

岡山市の空き家管理・空き家相談は、地域密着のミニクルホームへ。

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岡山県知事（３）第5473号

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