大家さんがこうした不安を感じるのは、自然なことです。大切な資産である物件を、長く安心して貸したいと思うのは当然ですし、不安の多くは「入居後にだれが、どう支えてくれるのかが見えない」ことから生まれます。

2025年10月からは、国の制度として「居住サポート住宅」が始まり、見守りや福祉へのつなぎを、大家さんだけで抱えずにすむ仕組みが整ってきました。
この記事では、岡山市の不動産会社ミニクルホームが、大家さんの5つの不安と、それぞれを減らす具体的な方法を、数字とあわせてご紹介します。

大家さんの5つの不安と、それを減らす方法

こうして並べてみると、どれも障害のある方に限ったリスクではないことが分かります。一人暮らしの高齢の方や、身寄りのない方に貸すときにも共通する不安で、「だれが支えるか」をはっきりさせれば、大きく減らせるものです。

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居住サポート住宅とは？

居住サポート住宅は、改正住宅セーフティネット法にもとづき、2025年10月に始まった制度です。居住支援法人などが大家さんと連携して、入居者の暮らしを支えます。

※ 国土交通省・自治体の公表資料にもとづく概要です。認定の基準や申請の方法、岡山市での受付状況は、国の「居住サポート住宅情報提供システム」や岡山市の住宅担当の窓口でご確認ください。改修費の補助などの支援策もありますが、内容や時期は年度によって変わります。

大家さんにとっての意味

• 見守りを大家さんが担わなくていい：安否確認・見守りは居住支援法人などが行います
• 家賃の入金が安定しやすい：生活保護の方は代理納付が原則、保証も原則引き受け
• 困ったときの相談先がはっきりしている：体調や暮らしが不安定になったとき、福祉につないでもらえます

数字で見る：空室のままにしておく損失

「不安だから、しばらく空けておこう」という判断にも、実はコストがかかっています。

家賃37,000円は、岡山市の生活保護の単身の方の住宅扶助の上限（おおむね37,000円）と同じ水準です。代理納付と見守りの体制がそろえば、家賃が毎月安定して入りやすい入居者として考えることもできます。

※ 考え方を示すための例です。実際の家賃・空室期間は物件によって異なります。

認定を受けなくてもできる5つの備え

居住サポート住宅の認定を受けるかどうかは、大家さんの判断です。認定を受けない場合でも、次の備えを組み合わせれば、安心して貸せる形はつくれます。

1. 代理納付の確認：生活保護の方の場合、代理納付を使えるかを入居前にケースワーカーさんと確認します
2. 保証会社の利用：障害のある方や生活保護の方の審査に慣れた保証会社を選びます
3. 見守りの体制：入居者が使う福祉サービス（ヘルパー・定期訪問など）や、見守りサービスの有無を確認します
4. 支援者との連絡ルート：ご本人の同意を得て、相談支援専門員さんなどの連絡先を共有し、困ったときの連絡の順番を決めておきます
5. 残置物の取り決めと保険：単身の方の場合、残置物の処理についての契約条項（国のモデル条項）や、大家さん向けの保険を検討します

入居者への説明について

2024年4月からは、障害のある方への合理的配慮（説明の仕方を変えるなどの工夫）が、不動産会社を含む事業者の義務になっています。入居者への説明や契約の手続きは、ミニクルホームが、支援者さんと連携しながら分かりやすく行いますので、大家さんに特別なご負担はかかりません。

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ミニクルホームに入居者募集を任せたときの流れ

1. ご相談：物件の条件と、大家さんが心配な点をお聞きします
2. 受け入れ条件の整理：代理納付・保証会社・見守りなど、「この条件がそろえば安心」という条件を一緒に決めます
3. 入居希望者のご紹介：条件に合う方を、支援の体制とあわせてご紹介します（障害の詳細ではなく、「暮らしを支える体制」をお伝えします）
4. 審査・契約：保証会社の審査、ケースワーカーさん・支援者さんとの調整、入居者への説明は当社が行います
5. 入居後：困りごとは当社にご連絡ください。支援者さんと連携して、早めに対応します

ミニクルホームがお手伝いできること・できないこと

お手伝いできること

• 障害のある方・生活保護の方の入居者募集と、支援の体制の確認（岡山市4区と周辺市）
• 代理納付・保証会社・見守りなど、受け入れ条件の整理のお手伝い
• ケースワーカーさん・相談支援専門員さん・居住支援法人との調整
• 入居者への分かりやすい説明と、入居後の困りごとの窓口

当社ではできないこと

• 居住サポート住宅の認定の判断（認定は自治体が行います）
• 見守り・安否確認そのもの（居住支援法人や福祉サービスの役割です）
• 代理納付の実施の判断（福祉事務所が判断します）
• 家賃の支払いや入居後にトラブルが起きないことのお約束、法律上の判断、交渉の代理

よくある質問

障害のある方に貸すとき、大家さんがいちばん気にすることは何ですか？

主に、家賃の支払い、室内での事故、ご近所とのトラブル、退去や万が一のときの荷物の片付け、意思疎通の5つです。どれも障害の有無にかかわらず起こりうるリスクで、代理納付・保証会社・見守り・支援者との連絡体制などの仕組みで減らせます。

居住サポート住宅とは何ですか？

2025年10月に始まった制度で、居住支援法人などが大家さんと連携し、1日1回以上の安否確認、月1回以上の訪問などによる見守り、福祉サービスへのつなぎを行う賃貸住宅です。生活保護の方の家賃は代理納付が原則で、認定を受けた保証業者が原則として保証を引き受けます。

居住サポート住宅の認定はどこで受けますか？

福祉事務所を設置する市区町村などが認定します。申請の方法や岡山市での受付状況は、国の「居住サポート住宅情報提供システム」や岡山市の住宅担当の窓口でご確認ください。

認定を受けないと、障害のある方に貸すのは不安ですか？

認定を受けなくても、代理納付の確認、保証会社の利用、見守りの体制、支援者との連絡ルート、残置物の取り決めなどを組み合わせれば、安心して貸せる形はつくれます。

入居者の障害の内容は教えてもらえますか？

診断名などの詳細は、入居者のプライバシーにかかわるため、お伝えするのは必要な範囲になります。大家さんにお伝えするのは、家賃の払い方、緊急時の連絡先、入居後の支援の体制など、「暮らしを支える仕組み」が中心です。

入居後に困りごとがあったら、どうすればいいですか？

ミニクルホームにご連絡ください。ご本人の同意を得て決めておいた連絡ルートで、支援者さんや居住支援法人と連携して、早めに対応します。

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まとめ：不安は「仕組み」で減らせます

• 大家さんの不安は、家賃・室内での事故・ご近所・退去・意思疎通の5つ。どれも仕組みで減らせる
• 居住サポート住宅は、安否確認（毎日）・見守り（月1回以上）・福祉へのつなぎを、居住支援法人などが担う制度
• 認定がなくても、代理納付・保証会社・見守り・支援者との連絡体制で備えられる
• 空室の損失も考えて、「まずは1室だけ」から始める方法もある

大家さんが一人で入居者のすべてを背負う必要はありません。不動産会社、支援者、居住支援法人、福祉事務所、それぞれが役割を持って支えることで、大家さんも入居者も安心できる賃貸経営につながります。

※ 本記事は、2026年10月時点の公開情報と一般的な賃貸実務にもとづく解説です。居住サポート住宅の認定基準・補助制度、代理納付の実施、保証会社の審査は、自治体・福祉事務所・保証会社などの判断によります。最新の情報は各窓口にご確認ください。