なぜ「査定額」が遺産分割の目安になるのか

遺産分割は、相続人全員が納得できる形で財産を分けることが目的です。現金や預貯金であれば金額が明確ですが、不動産は「今、実際に売ればいくらになるか」が分からなければ、公平に分ける基準を作れません。そこで、不動産会社による査定額を「この不動産はおおむねこれくらいの価値がある」という共通認識として使うことで、代償分割（誰かが取得し、他の相続人に代償金を払う方法）や換価分割（売却して代金を分ける方法）の話し合いを具体的に進めやすくなります。

査定額はあくまで「売却したらこの価格帯で売れそうだ」という不動産会社の見立てであり、法的な拘束力を持つものではありません。それでも、何も基準がない状態で話し合うより、査定額という共通の物差しがあることで、感情的な対立を避けやすくなる効果があります。

相続税評価額と、遺産分割で使う「時価」は違います

査定の種類と、それぞれの特徴

遺産分割の話し合いの初期段階では、まず複数の不動産会社に机上査定・訪問査定を依頼し、価格帯の目安をつかむ方法が一般的です。相続人間で金額について意見が対立し、裁判所の調停・審判にまで進む可能性がある場合は、より客観性の高い不動産鑑定士の鑑定評価を検討することもあります。

査定額を使うときの注意点

代償分割・換価分割、それぞれでの査定額の使い方

代償分割（不動産を取得する相続人が、他の相続人に代償金を支払う方法）では、査定額をもとに代償金の金額を算出することが一般的です。この場合、取得する側は「査定額は高すぎるのでは」、受け取る側は「査定額は低すぎるのでは」と、互いの利害が対立しやすいため、複数社の査定を比較するなど、客観性を高める工夫が特に重要になります。

換価分割（不動産を売却し、代金を分配する方法）では、査定額は最終的な分配額そのものではなく、あくまで「これくらいで売れそうだ」という見通しとして使われます。実際の売却額は、査定額と多少前後することが一般的です。換価分割の実務的な進め方については、関連記事もご参照ください。

よくあるご質問