「気持ちは前向きになってきたけれど、実際のところ、数字で見るとどうなんだろう」

A-3で空室対策としての選択肢を知り、A-4でメリット・デメリットを整理し、E-1で募集経路まで理解が進んだ大家さんから、最後に出てくるのがこの疑問です。

結論から言うと、空室が埋まらないままの期間が長くなるほど、機会損失は積み上がっていきます。 一方で、受け入れによる収支の変化は、家賃額や空室期間、原状回復・見守り等の付随コストによってケースごとに異なります。

この記事では、あくまで一例として、岡山市内でよくある家賃帯のワンルーム1室を想定し、収支の考え方を数字で整理します。実際の金額はお持ちの物件やエリアによって変わりますので、目安としてご覧ください。

シミュレーションの前提条件

数字で考えるにあたり、まず前提をそろえます。

• 想定物件：岡山市内、家賃45,000円／月のワンルーム（共益費別）
• 住宅扶助の上限額との関係：単身世帯の住宅扶助上限額はおおむね37,000円程度が目安とされていますが、共益費や自己負担分の組み合わせ次第で、実際に対応できる家賃帯は物件・世帯構成によって変わります。正確な上限は福祉事務所への確認が必要です
• 比較する2つのケース：①空室のまま募集を続けた場合、②受け入れにより一定期間で成約した場合

この前提はあくまで一例です。 実際の試算は、お持ちの物件の家賃・立地・築年数によって大きく変わります。

ケース①：空室のまま募集を続けた場合の機会損失

空室期間が長引くほど、当然ながら家賃収入はゼロのまま固定費（管理費・ローン・保険等）だけが発生し続けます。

これはあくまで家賃相当額のみの試算です。 固定費やローン返済がある場合、実際の負担感はさらに大きくなります。

ケース②：受け入れにより空室期間が短縮した場合

生活保護を受けている方や高齢の単身の方は、対応可能な物件の選択肢が限られているケースが多く、受け入れ姿勢を示すことで、募集開始から成約までの期間が短くなる可能性があるというのが実務上の実感です。

仮に、通常の募集で3ヶ月かかっていた空室が、受け入れにより1ヶ月で成約した場合を試算してみます。

空室期間が2ヶ月短縮できた場合、機会損失の差はおおむね90,000円になる計算です。 これはあくまで一例であり、実際の空室期間の差は物件の立地・状態・募集の出し方によって変わります。

家賃収入の「安定性」という視点

金額だけでなく、入金の安定性という観点も収支には関わってきます。

代理納付という仕組みを使えば、住宅扶助にあたる部分を福祉事務所から直接受け取れる場合があります。決定するのは福祉事務所であり、共益費や駐車場代は対象外になることが多いため万能ではありませんが、通常の入居者よりも、家賃の入金見通しが立てやすいケースがあるというのは実務上の実感です。

滞納リスクをゼロにするものではない、という点は正しく理解しておく必要があります。

見落としがちな付随コストも数字に入れる

収支を考えるときは、家賃収入だけでなく、次のような付随コストも合わせて考えておくと、実態に近い試算になります。

• 原状回復費用：入居期間や使用状況によって変動。長期入居につながりやすい傾向がある分、退去頻度が下がり、原状回復の発生回数自体が減る可能性もあります
• 見守り体制のコスト：単身高齢の方を受け入れる場合、見守りサービスを利用すると月額で一定の費用がかかることがあります。自主管理か、管理会社への委託かによっても変わります
• 手続きにかかる時間的コスト：金額には表れませんが、確認事項が増える分、対応の手間は増えます。管理会社に委託することで、この部分は軽減できます

「収入が増える」という面だけでなく、「何にコストがかかるか」も合わせて把握しておくことが、現実的な判断につながります。

岡山市内で考えるときのポイント

岡山市内は、単身高齢の方や生活保護を受けている方からの部屋探しの相談が増えている一方、受け入れ姿勢を示している物件はまだ多くありません。需要に対して選択肢が限られているエリアほど、受け入れによる空室期間短縮の効果が出やすい傾向があります。

お持ちの物件がどのエリアに該当するか、周辺の空室状況と合わせて確認することをおすすめします。

よくある質問

この試算どおりの結果になりますか？

なりません。 ここで挙げた数字はあくまで一例であり、実際の空室期間・原状回復費用・見守りコストは、物件の状態やエリア、対応する管理体制によって大きく変わります。目安として参考にしていただくものです。

家賃が45,000円ではない物件の場合、どう試算すればいいですか？

考え方は同じです。「空室期間中の機会損失」と「受け入れによる空室期間短縮の見込み」を、お持ちの物件の家賃で置き換えて計算することで、おおよその目安が見えてきます。正確な試算は個別にご相談いただくのが確実です。

代理納付を使えば、必ず収支は安定しますか？

必ずとは言えません。 代理納付を適用するかどうかは福祉事務所の判断であり、共益費や駐車場代は対象外になることが多いため、収支の安定性を高める一つの要素ではありますが、万能ではありません。

収支シミュレーションを、自分の物件で具体的に見てみたいのですが

もちろん可能です。お持ちの物件の家賃・立地条件をもとに、より具体的な試算をご相談いただけます。 まずは物件の状況をお聞かせください。

まとめ

生活保護の方を受け入れた場合の収支の考え方を、あくまで一例として整理しました。

1. 空室期間が長引くほど、機会損失は積み上がる
2. 受け入れによる空室期間短縮は、機会損失の差として数字に表れる可能性がある
3. 代理納付は入金の安定性を高める要素の一つだが、万能ではない
4. 原状回復費用・見守りコストなど、付随コストも合わせて把握しておくことが大切

ここで挙げた数字はあくまで一例です。実際の試算は、お持ちの物件の条件によって異なります。

お持ちの物件で、具体的な数字を一緒に確認しませんか

ミニクルホームは、岡山市内で生活保護を受けている方・高齢の方の受け入れに、実務として日常的に向き合ってきました。一般的な試算ではなく、お持ちの物件の家賃・立地条件にもとづいた、具体的な収支の考え方をご相談いただけます。

• 自分の物件で試算するとどうなるか知りたい
• 空室期間が長引いていて、機会損失が気になっている
• 代理納付や付随コストも含めて、現実的な数字で相談したい

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【ご注意】 本記事の試算はあくまで一例であり、特定の収支・成約・空室期間の短縮を保証するものではありません。実際の金額は物件の条件や個別の状況により異なります。正確な内容は、福祉事務所および弊社への個別のご相談・確認をお願いいたします。

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