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はじめに

「空き家を賃貸に出すことに決めたけれど、フルリフォームするお金はない」「最低限どこを直せば、入居者が決まるお部屋になるのか知りたい」

以前の記事で、空き家を「賃貸に出す」という選択肢についてお伝えしましたが、実際に貸し出すとなると、次に悩むのがリフォームの範囲です。

結論からお伝えすると、リフォーム費用をかけすぎる必要はなく、優先順位をつけて必要な部分だけを直すことで、無理のない予算で貸し出せる状態にできます。 特に、水回り設備は劣化が進みやすく、優先度が高い箇所です。

この記事では、岡山市で空き家の賃貸活用をサポートしているミニクルホームが、リフォームの優先順位と費用相場を解説します。

結論：リフォームの優先順位と費用相場

優先度	箇所	費用相場の目安
高	水回り（キッチン）	約50万円〜（給排水管更新・間取り変更を伴う場合は150万円前後）
高	水回り（浴室）	約50万円〜150万円（ユニットバスへの交換）
高	水回り（洗面所）	約30万円〜80万円
中	壁紙（クロス）	1㎡あたり800円〜1,500円
中	床（フローリング・畳）	1畳あたり3万円〜6万円
低	外壁・屋根	建物の状態により変動（築古の場合は数十万円〜）

※ 上記は一般的なリフォーム費用の目安であり、建物の状態・規模・依頼する業者によって金額は変動します。

なぜ水回りを優先すべきか

水回り設備（キッチン・浴室・洗面所・トイレ）は、建物の中でも特に劣化が進みやすい箇所です。長年空き家になっていた物件では、給排水管の劣化や、設備そのものの故障が起きていることも珍しくありません。

入居希望者が内見時に最も気にするのも、水回りの清潔感・使い勝手であることが多く、「水回りだけは新しくなっている」という状態にするだけでも、入居の決まりやすさは大きく変わります。

クロス・床は「全面張り替え」でなくてもよい

壁紙や床は、汚れやシミが目立つ部分だけを部分的に張り替えることでも、印象は大きく改善できます。全面リフォームにこだわらず、傷みが目立つ居室・共用部分から優先的に手を入れる方法も、費用を抑えるうえで有効です。

外壁・屋根は「必要に応じて」

外壁・屋根の修繕は、費用が大きくなりやすい箇所です。雨漏りなど、生活に直接支障が出る劣化がなければ、賃貸に出す段階では見送り、入居後の家賃収入をもとに計画的に修繕する、という考え方もあります。

生活保護・高齢者向け賃貸として活用する場合のポイント

住宅扶助の上限額内で家賃設定をしたい場合、リフォーム費用をかけすぎると、家賃に転嫁しづらくなることがあります。「最低限、清潔で安全に暮らせる状態」を目指すことが、結果的に無理のない家賃設定と、リフォーム費用の回収につながります。

水回りの修繕・交換を優先する
クロス・床は、傷みが目立つ部分から段階的に直す
手すりの設置など、簡易的なバリアフリー対応を加えると、高齢者向けの需要にも対応しやすくなります

リフォーム計画の3ステップ

物件全体の状態を確認する 水回り・電気設備・雨漏りの有無など、まずは現状を把握しましょう。
優先順位をつけて見積もりを取る 水回りを最優先に、クロス・床は部分対応も含めて見積もりを比較します。
賃貸活用に慣れた不動産会社・リフォーム業者に相談する 生活保護・高齢者向け賃貸としての活用実績がある業者であれば、費用対効果の高いリフォーム提案を受けられます。

よくある質問（FAQ）

Q1. リフォームせずに、そのままの状態で貸し出すことはできますか？ A. 物件の状態によっては可能ですが、水回りの故障や雨漏りなど、生活に支障が出る箇所がある場合は、事前の修繕をおすすめします。まずは現地確認から始めましょう。

Q2. リフォーム費用は誰が負担するのですか？ A. 基本的には所有者（大家さん）が負担します。ただし、住宅セーフティネット制度の改修費補助など、条件を満たせば国や自治体の補助を受けられる場合があります。

Q3. リフォーム費用は、どのくらいの期間で回収できますか？ A. リフォーム費用や設定家賃によって異なりますが、水回りなど優先度の高い箇所に絞ることで、無理のない期間での回収を目指しやすくなります。具体的な試算は不動産会社にご相談ください。

Q4. リフォーム業者は自分で探す必要がありますか？ A. 不動産会社によっては、提携するリフォーム業者を紹介できる場合があります。賃貸活用を前提としたリフォームに慣れた業者に依頼すると、無駄のない提案を受けやすくなります。

まとめ・お問い合わせ

空き家を賃貸に出す際のリフォームは、「すべてを新しくする」必要はありません。水回りを優先し、クロス・床は状態に応じて部分対応することで、無理のない予算で貸し出せる状態を作ることができます。

「空き家をどこまでリフォームすればいいかわからない」「費用の見積もりを相談したい」——そんな方は、ぜひ一度ミニクルホームにご相談ください。現地確認から、リフォーム範囲のご提案、賃貸活用まで一貫してサポートします。

▶ お電話でのご相談はこちら（086-239-3296）所在地：岡山県岡山市北区奉還町二丁目19番14号（JR岡山駅西口徒歩7分）

免責事項 本記事のリフォーム費用は、一般的な情報に基づく目安であり、実際の費用は建物の状態・規模・依頼する業者によって変動します。具体的な見積もりについては、リフォーム業者または不動産会社にご確認ください。

Customer Voice

お客様の声

Googleマップへ寄せられたミニクルホームのお客様の声を、プライバシーに配慮して一部抜粋・匿名化してご紹介します。

正直な物件説明 ★★★★★

まさに正直不動産。注意点まで教えてくれました

まさに正直不動産。気になっていた物件について、事故物件であることや管理面の注意点なども教えてくれました。安心して物件探しを任せられました。

ご利用者A様

Googleマップの口コミより一部抜粋
入居・退去の対応 ★★★★★

入居時も退去時も丁寧に対応してくれました

入居時も退去時も丁寧に対応してくださり助かりました。 LINEでの対応も文字に残るので、電話だけより確認しやすいです。

ご利用者B様

Googleマップの口コミより一部抜粋
難しい条件の部屋探し ★★★★★

難しい条件でも迅速かつ柔軟に対応

難しい条件の中、迅速かつ柔軟な対応で、ようやく住めるところが見つかりました。不安なこともLINEで相談できて助かりました。

ご利用者C様

Googleマップの口コミより一部抜粋
遠方からの引越し ★★★★★

遠方からの引越しも丁寧にサポート

遠方からの引越しで分からないことだらけでしたが、何から何まで丁寧に対応してくださり、本当に助かりました。

ご利用者D様

Googleマップの口コミより一部抜粋
地域情報・物件提案 ★★★★★

土地の事情も分かり、納得して決められました

難しい条件での物件探しでしたが、多数の物件をご案内いただき、納得して決めることができました。土地の事情も参考になりました。

ご利用者E様

Googleマップの口コミより一部抜粋
親身な対応 ★★★★★

借りる側の目線で考えてくれました

借りる側の目線で考えてくださるので有り難かったです。気さくな不動産屋さんで、希望もお願いしやすく助かりました。

ご利用者F様

Googleマップの口コミより一部抜粋