障害福祉事業所を開設したい方へ｜物件探しでつまずく3つのポイント
「いい物件が見つかったと思ったのに、あとから開設できないことが分かった」——障害福祉事業所の開設を目指す方から、物件選びの段階で、こうした失敗談をうかがうことがあります。
住宅を借りるのとは違い、事業所としての物件探しには、独特の落とし穴がいくつかあります。この記事では、特につまずきやすい3つのポイントを整理します。
先に結論
障害福祉事業所の物件探しでつまずきやすいのは、①用途地域・建築基準法上の制約、②消防法上の設備基準、③指定基準を満たす設備の3点です。「見た目は使えそうな物件」でも、これらの確認を後回しにすると、契約後に開設できないと判明する、という事態になりかねません。物件を決める前に、必ず確認しておくべきポイントです。
つまずきポイント①｜用途地域・建築基準法上の制約
サービスの種類によって、建物の扱いが変わります
障害福祉サービスには、共同生活援助（グループホーム）、生活介護、就労継続支援など、さまざまな種類があります。このサービスの種類によって、建築基準法上の建物の扱いが異なる点が、最初の落とし穴です。
グループホームは、比較的「一般の住宅」に近い扱いとされることが多く、用途変更の手続きが不要なケースもあります。一方、生活介護や就労継続支援などの通所系サービスは、建築基準法上「児童福祉施設等」に類する用途区分に該当することがあり、用途地域によっては、建てられる規模に制限がかかる場合があります。
これまで住宅として使われていた建物を、通所系の事業所に転用する場合、建物の用途を変更する手続き（用途変更）が必要になることがあります。用途地域や、建物の規模によっては、そもそも希望する用途での使用が認められないこともあるため、契約前に、建築指導を担当する窓口に確認することが不可欠です。
つまずきポイント②｜消防法上の設備基準
用途が変わると、必要な消防設備も変わります
建物の用途が変わると、消防法上求められる設備の基準も変わります。特に、グループホームのように「宿泊を伴う施設」は、消防法上、比較的厳しい基準が求められることがあり、自動火災報知設備やスプリンクラーの設置など、既存の建物に新たな設備を加える必要が生じることがあります。
これらの設備工事には、まとまった費用がかかることがあり、想定していなかった初期費用の増加につながりかねません。物件を決める前に、消防署に、その建物・用途で必要になる設備を確認しておくことが重要です。
つまずきポイント③｜指定基準を満たす設備
サービスごとに定められた、設備の基準があります
障害福祉サービスの指定を受けるには、サービスの種類ごとに定められた設備基準を満たす必要があります。たとえば、居室の面積、相談室の有無、トイレや浴室の数など、事業所として運営するために必要な設備が、細かく定められています。
「部屋数は足りていそうだけれど、居室の面積基準を満たしていない」「相談のためのスペースが確保できない」といったことが、契約後に判明すると、大きな手戻りになります。指定申請の担当窓口（岡山県の障害福祉担当課など）に、事前に基準を確認しておくことが欠かせません。
これら3つを、まとめて確認する重要性
用途地域・建築基準法、消防法、指定基準——この3つは、それぞれ異なる法律・制度にもとづくものであり、確認先も異なります（建築指導課、消防署、障害福祉担当課など）。物件を契約する前に、これらすべてをクリアできるかを、時間をかけてでも確認しておくことが、結果的に開設までの近道になります。
物件探しを進めるうえでの、おすすめの進め方
| 段階 | やること |
|---|---|
| ①候補物件の選定 | 希望するサービスの種類・エリア・広さで、候補となる物件を探す |
| ②各窓口への事前確認 | 建築指導課、消防署、障害福祉担当課に、その物件・用途で問題がないか確認する |
| ③問題がなければ契約へ | 確認が取れた物件について、契約の手続きに進む |
この順番を守ることで、「契約してから使えないと分かった」という事態を避けられます。
不動産会社と、専門家の両方に相談を
物件探しは不動産会社に相談しつつ、法律上・制度上の確認は、それぞれの専門窓口に相談する、という両輪で進めることが大切です。障害福祉事業所の開設に理解のある不動産会社であれば、こうした確認のポイントを踏まえた物件選びを、一緒に検討できます。
まずは、希望する事業のイメージをお聞かせください
どんな種類の障害福祉サービスを、どのエリアで開設したいか、まずはイメージをお聞かせください。物件のご提案とあわせて、確認すべきポイントについても整理しながら、進めていきます。
よくある質問
Q. グループホームなら、どんな物件でも開設できますか？
いいえ、そうとは限りません。グループホームは比較的住宅に近い扱いをされることが多いですが、それでも建物の状態や、消防法上の基準、指定基準を満たす必要があります。個別の確認が必要です。
Q. 用途変更の手続きは、どのくらい時間がかかりますか？
建物の状況や、自治体の審査状況によって異なります。時間がかかることもあるため、開設したい時期から逆算して、早めに確認・手続きを進めることをおすすめします。
Q. 消防設備の工事費用は、誰が負担するのですか？
一般的には、事業所を開設する側（借主）が負担することが多いですが、物件のオーナーとの交渉によって条件が変わることもあります。契約前に、費用負担についても確認しておくことをおすすめします。
Q. 物件探しの前に、まず何を準備すればいいですか？
どんな種類の障害福祉サービスを開設したいか、想定する定員や規模を、まず整理することをおすすめします。それをもとに、必要な設備基準や、確認すべき法令の窓口が見えてきます。
障害福祉事業所の物件探し、確認すべきポイントを一緒に整理しませんか。
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※本記事は当社の実務経験および公表情報にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年8月時点）。掲載している内容はあくまで一般的な傾向であり、建築基準法・消防法上の扱い、指定基準の詳細は、サービスの種類、建物の状況、自治体の判断により異なります。具体的な確認・手続きは、必ず岡山市の建築指導担当窓口、管轄の消防署、岡山県・岡山市の障害福祉担当課にご相談ください。掲載している関連記事のURLは公開時の実際のリンクにあわせてご確認・修正のうえご利用ください。
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