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事故物件とは
不動産業界では一般的には、瑕疵物件と表記されます。何を事故と提起するのはあいまいですが、分かりやすくいうと自殺・殺人事件などの事件性の高いもの。他には工事中の事故・火災による事故において死傷者が出たなど。特異な例では、自然死・特殊な猟奇殺人・宗教的なものによる死亡事故。
心理的瑕疵とは
心理的瑕疵とは、一般的には住みたくなくなる事情のあるものをいいます。事故物件のことです。自殺・殺人・死亡事故が起きた物件で、他に近くに暴力団事務所・清掃場・火葬場・刑務所などの嫌悪施設がある場合なども含まれます。
告知義務について
宅地建物取引業者が媒介を行う場合、
売主・貸主に対し、過去に生じた人の死について、告知書等に記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。
取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）
原則として告げなくてもよい。
・賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、
事案発生から概ね３年が経過した後は、原則として告げなくてもよい。
人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は
告げる必要がある。
以上が国土交通省が発表しているガイドラインの概要です。詳細を知りたい方はリンクからご覧ください。
事故物件の特徴と見つけ方
分からないのが通常です。一般的には、古い建物なのにやたら室内がリフォーム・リノベーションをしてキレイになっている。家賃が周辺物件又は同じアパートマンションの部屋と比較して、家賃が極端に安い。収納が煙臭い（火災事故が原因）。水商売・ペット可・保証人なし・敷金礼金０・外国人可能・生活保護などが多い物件など。あくまでも、可能性であり、絶対ではないので注意です。
ナノで、地域に詳しい不動産屋に聞くのが一番わかりやすいかと思います。なので地域密着型の不動産屋さんや、地域での営業経験の長い営業マンに聞くのが無難です。
大雑把に知るには大島てるさんのサイトがいいですね。
事故物件を契約してしまった場合
現実的には、「事故物件であれば契約しなかった」という証拠を集めないといけないです。証明されれば、不動産屋・管理会社・大家さんなどに交渉して、初期費用の返金・家賃減額など色々と相談しないといけないです。そこので、落ち着かなければ訴訟となります。
ちなみに、金額により訴訟場所が変わります。
訴訟をする場合は
・少額訴訟60万円以下の金銭の支払を求める場合
・簡易裁判所で訴訟を起こすには、もめ事の対象となる金額が原則として140万円以下である必要があります。
・地方裁判所140万円を超える請求｣を求める裁判(訴訟)を第一審として扱います。
これに対して、｢140万円以下の請求｣を求める裁判(訴訟)は、簡易裁判所が第一審として扱います。
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