「親の家を兄弟で相続した。売ることにはほかの兄弟も賛成しているのに、一人だけ何年も連絡がつかない」
「住所も電話番号も分からない。このままでは売れないのだろうか」

相続した空き家を売りたいのに、共有名義の相続人の一人と連絡がつかない。こうした相談は少なくありません。家全体を売るには、原則として共有者全員の同意が必要なため、一人でも連絡がつかないと手続きが止まってしまいます。

ただ、あきらめる必要はありません。2023年4月からは、所在が分からない共有者がいる不動産を扱いやすくする制度も始まっています。この記事では、岡山で空き家の売却を進めるために、何を確認し、誰に、どの順番で相談すればよいかをまとめました。

なぜ一人と連絡がつかないと売れないのか

共有名義の不動産をまるごと売ることは、共有者全員の同意が必要とされています。自分の持分だけを売ることは法律上は可能ですが、持分だけを買う人は限られ、価格も低くなりがちです。そのため、多くの場合は全員の同意を得て家全体を売ることを目指します。

ステップ1：名義と相続人を確認する

亡くなった方の名義のまま（遺産分割前）なのか、すでに相続人の共有名義で登記されているのかで、使える手続きが変わることがあります。

ステップ2：連絡先を調べて連絡する

「連絡がつかない」場合でも、住所が分かれば手紙で連絡できることがあります。戸籍の附票などで住所を調べられる場合もあるため、司法書士や弁護士に相談すると進めやすくなります。

• まずは手紙で、売却を考えていることと、相談したいことをていねいに伝える
• 返事がない場合も、いつ・何を送ったかを記録しておく
• 感情的な表現は避け、相手が返事をしやすい内容にする
• 専門家から連絡してもらう方法もある

住所に手紙が届いても返事がない場合（所在は分かるが協力が得られない場合）と、住所も分からない場合（所在が分からない場合）とでは、次に使える手段が異なります。

ステップ3：所在が分からないときに使える制度

所在等不明共有者の持分の取得・譲渡は、2023年4月施行の改正民法で設けられた制度です。ただし、遺産分割前の相続財産に属する持分の場合は、相続開始から10年以上たっていることが必要とされています。どの制度が使えるかは、名義の状態や相続開始からの年数、相続人の状況によって変わるため、司法書士・弁護士に相談しましょう。

相談の順番と役割分担

裁判所の手続きには時間がかかることがあります。その間も、空き家の管理（換気・草木・郵便物・防犯）は必要です。手続きと並行して、売却価格の目安を知っておくと、ほかの相続人と話し合うときの材料にもなります。

売却までの進め方

1. 名義と相続人を確認する
   登記事項証明書と戸籍で、名義・相続人・相続開始の時期を確認します。
2. 連絡を試みる
   住所を調べ、手紙でていねいに連絡します。送った記録を残します。
3. 専門家に相談する
   連絡がつかない・所在が分からない場合は、司法書士・弁護士に使える制度を相談します。
4. 売却の準備を並行して進める
   不動産会社に査定を依頼し、空き家の管理も続けます。
5. 手続き後に売却する
   共有者全員の同意、または裁判所の手続きを経て、売買契約を結びます。

なお、連絡はつくものの売却に反対している共有者がいる場合は、話し合いや共有物分割など、別の進め方になります。この場合も早めに専門家に相談しましょう。

よくある質問

共有名義の相続人と連絡がつかないと、空き家は売れませんか？

家全体を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。ただし、所在が分からない場合は、不在者財産管理人や所在等不明共有者の持分の取得・譲渡など、裁判所の制度を使える場合があります。司法書士・弁護士に相談しましょう。

自分の持分だけなら売れますか？

法律上は自分の持分だけを売ることは可能ですが、買い手が限られ、価格も低くなりがちです。家全体を売る方法とあわせて検討しましょう。

所在等不明共有者の制度は、相続した家にも使えますか？

使える場合がありますが、遺産分割前の相続財産に属する持分については、相続開始から10年以上たっていることが必要とされています。状況によって使える制度が変わるため、専門家に確認しましょう。

相続登記をしていないとどうなりますか？

2024年4月1日から相続登記は義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。それ以前の相続は2027年3月31日までが期限です。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になることがあります。

手続きの間、空き家はどうすればいいですか？

手続きには時間がかかることがあるため、換気・草木の手入れ・郵便物の確認・防犯などの管理は続けましょう。遠方に住んでいる場合は、不動産会社などの空き家管理サービスを利用する方法もあります。

まとめ

• まず登記簿と戸籍で、名義と相続人を確認しましょう。
• 手紙での連絡を試み、送った記録を残します。
• 所在が分からない場合は、裁判所の制度を使える場合があります（遺産共有は相続開始から10年の条件に注意）。
• 相続登記の義務化の期限も確認しておきましょう。
• 手続きは専門家、売却準備と管理は不動産会社と分担して進めます。

参考：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」／東京地方裁判所「所在等不明共有者持分取得申立てについて」（PDF）／民法第262条の3（所在等不明共有者の持分の譲渡）