「空室が半年続いている。募集写真は、たしか前に募集したときのものをそのまま使っているはず」
「写真を変えるといっても、何から手をつければいいのか分からない」

今の部屋探しは、多くの方がスマートフォンでポータルサイトの写真を見ながら候補を絞り込みます。写真が古い・暗い・枚数が少ないと、部屋そのものは悪くなくても、内見の候補に入る前に外れてしまうことがあります。

この記事では、岡山市の大家さんに向けて、空室が長いときに募集写真を更新する順番をまとめました。費用をかけずにできることから進められます。

ステップ1：今の写真を確認する

まずは、入居希望者と同じようにスマートフォンでポータルサイトを開き、自分の物件がどう見えているかを確認します。

• 写真の枚数：外観・室内・水回り・収納などがそろっているか
• 撮影した時期：何年も前の写真ではないか、季節がずれていないか
• 今の状態との違い：壁紙や設備を変えたのに、古い写真のままになっていないか
• 明るさ：暗くて部屋の様子が分かりにくくないか
• 1枚目の写真：検索結果の一覧で、他の物件と比べて目を引くか
• 掲載先：複数の仲介会社が掲載している場合、どの会社も同じ写真か

ステップ2：1枚目（メイン）の写真を見直す

ポータルサイトの検索結果では、多くの場合1枚目の写真が大きく表示されます。1枚目で興味を持ってもらえないと、2枚目以降の写真を見てもらえません。

「外観が1枚目」と決めつけず、その物件の強みがよく伝わる写真を1枚目に選びましょう。

ステップ3：撮り直すときのポイント

• クリーニングの後に撮る（床のほこり、水回りの水あかがない状態で）
• 晴れた日の明るい時間に、カーテンを開けて自然光を入れる
• 照明をつけて撮る（照明器具がない部屋は、撮影用に明るさを確保する）
• カメラを水平に構え、壁や柱がまっすぐに見えるようにする
• 部屋の角から対角線に向かって撮ると、広さが伝わりやすい
• 掃除道具や段ボールなど、余計なものを写さない
• トイレのふたは閉める、便器が正面に大きく写りすぎないようにする

ステップ4：足りないカットを追加する

入居希望者は、写真を見ながら「ここはどうなっているんだろう」と気になる点を確認しています。写真がないと、不安から候補を外されることがあります。

岡山市では車で暮らす人が多いため、駐車場の写真があると、区画の広さや停めやすさが伝わりやすくなります。

ステップ5：写真の注意点（加工・CG）

不動産の広告は、不動産の表示に関する公正競争規約などのルールにもとづいて、実際のものより良く見せる表示が禁止されています。写真についても、次の点に注意しましょう。

• 電線・電柱・隣の建物を消すなど、周りの環境が実際と違って見える加工はしない
• 部屋を実際より広く見せる加工や、ない設備をCGで加えることはしない
• CGで家具を置いた写真を使う場合は、「CGによるイメージ」「家具は含まれません」などの注記を写真の近くに入れる
• 同じタイプの別の部屋の写真を使う場合は、そのことを明記する

写真の掲載方法は仲介会社やポータルサイトのルールにもよるため、管理会社や仲介会社と確認しながら進めましょう。

ステップ6：すべての掲載先に反映する

物件の情報は、管理会社だけでなく複数の仲介会社がそれぞれポータルサイトに掲載していることがあります。写真を新しくしても、一部の掲載先で古い写真のままになっていることもあります。

• 新しい写真をどの会社に渡したかを管理会社に確認する
• 主なポータルサイトで新しい写真に変わっているかを自分でも確認する
• 写真に合わせて説明文（設備・おすすめポイント）も更新する
• 写真を変えた後の閲覧数・問い合わせ数の変化を、管理会社から報告してもらう

写真を更新するタイミング

• 空室の期間が長くなってきたとき
• 壁紙・床・設備などをリフォームしたとき
• 家賃や初期費用などの条件を見直したとき
• 季節が大きく変わったとき（冬の写真のまま夏に募集しているなど）

写真を更新しても問い合わせが増えない場合は、家賃や初期費用などの条件に原因があることも考えられます。問い合わせはあるのに内見や申込みにつながらない場合は、現地の印象を見直しましょう。

よくある質問

空室が長いとき、募集写真から見直すべきですか？

写真が古い・暗い・枚数が少ない場合は、見直す価値があります。特に、閲覧はあるのに問い合わせが少ない場合は、写真や説明文が原因になっていることがあります。

1枚目の写真は外観がいいですか？

物件によります。室内が明るく広い、キッチンが新しいなど、その物件の強みがよく伝わる写真を1枚目に選びましょう。

写真をきれいに見せる加工をしてもいいですか？

電線や隣の建物を消す、部屋を広く見せるなど、実際と違って見える加工はしないようにしましょう。CGで家具を置く場合は、CGであることや家具が含まれないことを注記する必要があります。

どんな写真を追加すればいいですか？

収納の中、洗面台・洗濯機置き場、玄関、窓からの眺め、駐車場・駐輪場・ゴミ置き場、設備、周辺のお店などを追加すると、入居希望者が知りたいことが伝わりやすくなります。

写真を変えたのに、古い写真が出ているのはなぜですか？

複数の仲介会社がそれぞれ掲載している場合、一部の掲載先で更新されていないことがあります。管理会社に、どの会社に新しい写真を渡したかを確認しましょう。

まとめ

• まず今の写真と掲載先を、スマートフォンで確認しましょう。
• 最初に見直すのは1枚目の写真です。物件の強みが伝わる写真を選びます。
• 撮り直しはクリーニング後・明るい時間・照明をつけて行います。
• 収納・水回り・駐車場・周辺など、足りないカットを追加しましょう。
• 更新したら、すべての掲載先への反映と反響の変化を確認します。

参考：不動産公正取引協議会連合会「不動産の表示に関する公正競争規約」（PDF）／「不動産広告の写真ルール完全ガイド｜CG加工・バーチャルステージングの掲載基準」