「空室が出てから3か月。管理会社に聞いても『募集しています』と言われるだけで、どうなっているのか分からない」
「問い合わせが少ないのか、内見はあるのに決まらないのか。それが分からないと、何を変えればいいのか判断できない」

空室が長引くと、家賃収入が入らないだけでなく、「このまま任せていて大丈夫だろうか」という不安も大きくなりますよね。ただ、空室の原因は物件ごとに違い、やみくもに家賃を下げたり設備を入れたりしても、効果が出るとは限りません。

まず大切なのは、募集の状況を数字で把握することです。この記事では、岡山市の大家さんに向けて、管理会社に確認したい空室募集の数字と、その見方、報告の求め方をまとめました。

空室募集は「どこで止まっているか」が大切

入居が決まるまでには、いくつかの段階があります。それぞれの段階の数字を見ると、どこに課題があるかが見えてきます。

ポータルサイトの閲覧数などは、掲載している不動産会社が管理画面で確認できることが多い数字です。「何件くらい」ではなく、件数で教えてほしいと伝えましょう。

止まっている段階別・見直しのヒント

たとえば、内見はあるのに決まらないなら、家賃を下げるより先に、部屋の印象や設備を見直したほうが効果が出ることがあります。反対に、閲覧がほとんどないなら、部屋をきれいにしても見てもらえないため、まず掲載の状況や条件を確認する必要があります。

数字の見方の例

下の表は、空室を2か月募集した場合の考え方を説明するための仮の数字です。

どちらも「決まっていない」という結果は同じですが、打つべき手はまったく違います。数字がないと、この違いが分かりません。

管理会社への報告の求め方

反響の報告が来ないときは、報告してほしい内容と頻度を具体的に伝えるのが近道です。

• 報告の頻度：空室が出ている間は2週間ごと、または月1回など
• 報告の項目：掲載媒体、閲覧数、問い合わせ数、内見数、申込数
• 内見した人の声：決まらなかった理由（家賃、広さ、日当たり、設備など）
• 周辺の競合物件：似た条件の物件の家賃や初期費用
• 管理会社からの提案：数字をもとに、何を変えるとよいか
• 報告の方法：メール・LINE・書面など、記録が残る方法

法律上の「定期報告」との違い

賃貸住宅管理業法では、登録を受けた管理業者は、オーナーに対して管理受託契約を結んだ日から1年を超えない期間ごと、および契約期間の満了後に、管理業務の実施状況などを報告することになっています。報告事項には、管理業務の実施状況や、入居者からの苦情の発生・対応状況などがあります。

ただし、この定期報告は建物の維持保全や家賃の管理などの「管理業務」が中心です。空室募集の反響（問い合わせ数や内見数など）をどこまで、どのくらいの頻度で報告するかは、管理委託契約や個別の取り決めで決まることが多いため、契約内容を確認しておきましょう。

報告を受けても改善しないときは

数字を共有してもらい、改善策を試しても状況が変わらない場合は、次のことも考えてみましょう。

• 募集の窓口を広げる：ほかの不動産会社にも物件情報を流してもらっているか確認する
• 条件を見直す：家賃だけでなく、初期費用・入居条件（ペット・保証人など）も含めて検討する
• 管理会社との関係を見直す：報告や提案の体制に不満が続く場合は、管理会社の見直しも選択肢になります

管理会社の見直しについては、関連記事「管理会社を見直すタイミングはいつ？」で詳しく紹介しています。

よくある質問

管理会社に空室の反響報告を求めてもいいですか？

募集の状況を確認することは、大家さんとして自然なことです。報告してほしい項目と頻度を具体的に伝え、記録が残る方法で受け取れるようにお願いしましょう。

どんな数字を確認すればいいですか？

掲載開始日と掲載媒体、閲覧数、問い合わせ数、内見数、申込数を確認しましょう。どの段階で止まっているかによって、見直すべきことが変わります。

内見はあるのに決まらないときは、家賃を下げるべきですか？

家賃を下げる前に、内見した人が決めなかった理由を確認しましょう。部屋のにおいや清掃、設備、日当たりなどが原因の場合は、家賃以外の見直しで改善することがあります。

管理会社には報告の義務がありますか？

賃貸住宅管理業法では、登録を受けた管理業者は管理業務の実施状況などを1年を超えない期間ごとに報告することになっています。ただし、空室募集の反響をどこまで報告するかは、管理委託契約や個別の取り決めによることが多いため、契約内容を確認しましょう。

報告を受けても空室が改善しないときは？

募集の窓口を広げる、初期費用や入居条件を見直すなどを検討しましょう。報告や提案の体制に不満が続く場合は、管理会社の見直しも選択肢になります。

まとめ

• 空室募集は掲載→閲覧→問い合わせ→内見→申込の流れで数字を確認しましょう。
• 止まっている段階によって、見直すべきことは変わります。
• 報告は項目と頻度を決めて、記録が残る方法でお願いします。
• 法律上の定期報告は管理業務が中心です。募集の反響は契約や取り決めで確認しましょう。
• 数字をもとに改善しても変わらない場合は、窓口や管理体制の見直しも考えましょう。

参考：国土交通省「賃貸住宅管理業法」（PDF）／「賃貸住宅管理業法の定期報告義務とは？」