「居抜きで借りれば内装費が抑えられる。でも、出ていくときはどうなるのだろう」
「前のお店が付けたカウンターや厨房まで、自分が撤去しないといけないの？」

居抜き物件は、前のお店の内装や設備をそのまま使えるため、開業時の費用や工事期間を抑えやすいのが魅力です。ただし、退去するときの原状回復まで考えて契約している方は多くありません。

契約によっては、退去時に前のお店が付けた内装や設備まで撤去して、スケルトンに戻す約束になっていることがあります。そうなると、入居時に抑えた費用以上の撤去費用がかかることもあります。この記事では、岡山市で居抜き店舗を借りる前に、原状回復の範囲をどう確認すればよいかをまとめました。

「原状回復」の基準は2つに分かれる

居抜き店舗の原状回復は、どの状態に戻すのかによって、大きく2つに分かれます。

居抜きで借りたからといって、退去時も居抜きの状態で返せばよいとは限りません。契約書にどちらの基準が書かれているかを確認することが大切なポイントです。

前のテナントの内装・設備は誰が撤去する？

民法では、借主は借りた後に付けた物を、退去時に取り外す義務があるとされています。ただ、居抜きの場合、前のテナントが付けた内装や設備は、自分が借りる前からあった物です。法律の原則だけでは整理しきれない部分があるため、多くの場合は契約書の特約で決められています。

よくあるのは、次のようなパターンです。

• 前のテナントの造作を引き継ぐ代わりに、退去時の撤去義務も引き継ぐ（スケルトン戻し）
• 前のテナントの造作は貸主の所有物として扱い、退去時は入居時の状態に戻せばよい
• 造作ごとに撤去するもの・残してよいものを決めておく

また、前のテナントから造作を買い取る造作譲渡契約と、貸主との賃貸借契約で、原状回復の書き方が食い違っていないかも確認しましょう。造作譲渡の内容は、貸主・前のテナント・自分の三者で確認しておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。

通常損耗・経年変化はどうなる？

2020年4月に施行された改正民法（第621条）では、借主の原状回復義務から通常の使用による損耗や経年変化は除くと定められています。住まいの賃貸では、国土交通省のガイドラインもこの考え方にもとづいています。

ただし、この決まりは特約で変えることができるとされており、店舗や事務所などの事業用では、通常損耗も含めて借主が負担する特約が付いていることがよくあります。また、国土交通省のガイドラインは住宅を対象にしたものです。店舗では、契約書の特約の内容がとても重要になると考えておきましょう。

撤去費用の考え方（例）

下の表は、小さな飲食店をスケルトンに戻す場合にどんな工事が必要になるかを示した例です。実際の費用は広さや設備、建物の状況によって大きく変わるため、業者の見積もりで確認してください。

前のテナントの分まで撤去する場合は、自分が使っていない設備の撤去費用まで負担することになります。契約前に、退去時のおおよその撤去費用を業者に見積もってもらうと、居抜きで借りるメリットが本当にあるかを判断しやすくなります。

入居時の状態を記録しておく

退去時に「どこまでが前のテナントの物で、どこからが自分が付けた物か」でもめないように、入居時の状態を記録しておきましょう。

• 店内・設備の写真（日付が分かるように、全体と細部の両方）
• 引き継いだ設備のリスト（品名・台数・状態）
• 入居時の図面（内装・設備の配置）
• 入居時に見つかった傷・不具合の記録
• これらを貸主と共有し、確認したことを書面に残す

原状回復で確認したい契約のポイント

• 原状回復の基準はスケルトンか、入居時の状態か
• 前のテナントの造作の撤去義務を引き継ぐか
• 引き継いだ設備の所有者は誰か（貸主か、自分か）
• 通常損耗・経年変化の負担についての特約
• 原状回復工事の業者の指定があるか
• 原状回復工事をいつまでに終える必要があるか（工事期間の賃料）
• 退去時に次のテナントへ居抜きで引き継ぐことが認められるか

退去時に「居抜きで引き継ぐ」方法も

貸主が認めれば、退去時に次のテナントへ内装や設備をそのまま引き継ぐことで、原状回復をしなくて済む場合があります。造作を次のテナントに買い取ってもらえれば、撤去費用を抑えられるだけでなく、譲渡代を受け取れることもあります。

ただし、次のテナントが見つかるかどうかや、貸主が承諾するかは状況によります。契約前に、居抜きでの退去が認められる可能性があるかを聞いておくと、将来の選択肢が広がります。

契約前の確認の進め方

1. 契約書の原状回復条項を読む
   基準（スケルトンか入居時の状態か）と、前テナントの造作の扱いを確認します。
2. 造作譲渡の内容と照らし合わせる
   譲渡契約と賃貸借契約で内容が食い違っていないかを確認します。
3. 退去時の撤去費用を見積もる
   業者に、スケルトン戻しの場合の費用の目安を出してもらいます。
4. 不明点を貸主に確認する
   あいまいな部分は、特約や覚書で明確にしてもらいます。
5. 入居時の状態を記録して共有する
   写真・図面・設備リストを作り、貸主と確認します。

よくある質問

居抜きで借りた店舗は、退去時も居抜きのまま返せますか？

契約によります。退去時はスケルトンに戻す約束になっている場合もあれば、入居時の状態に戻せばよい場合もあります。契約書の原状回復の条項を確認しましょう。

前のテナントが付けた内装も撤去しないといけませんか？

契約の特約で決められていることが多く、前のテナントの造作の撤去義務を引き継ぐ約束になっている場合もあります。契約前に、どこまで撤去する必要があるかを確認しましょう。

通常の使用による汚れや傷みも借主の負担ですか？

民法では通常損耗や経年変化は原状回復の対象外とされていますが、特約で変えることができるとされています。店舗などの事業用では借主が負担する特約が付いていることが多いため、契約書を確認しましょう。

原状回復の費用はどのくらいかかりますか？

広さや設備、建物の状況によって大きく変わります。スケルトン戻しの場合は、内装の解体、設備・ダクトの撤去、配管の処理、廃材の処分などが必要になります。契約前に業者の見積もりで目安を確認しておくと安心です。

退去時に次のテナントに居抜きで引き継ぐことはできますか？

貸主が認めれば可能な場合があります。原状回復の費用を抑えられるほか、造作の譲渡代を受け取れることもあります。契約前に可能性を確認しておきましょう。

まとめ

• 原状回復の基準がスケルトンか入居時の状態かで、退去時の費用は大きく変わります。
• 前のテナントの造作の撤去義務を引き継ぐかを、契約前に確認しましょう。
• 事業用では特約の内容が重要です。通常損耗の負担も確認します。
• 入居時の状態を写真・図面・設備リストで記録し、貸主と共有しましょう。
• 退去時に居抜きで引き継げるかも、契約前に聞いておくと安心です。

参考：文の風東京法律事務所「賃借人の返還義務～原状回復と収去義務（民法改正と不動産賃貸借）」／ビルプランナー「オフィスの原状回復｜経年劣化・通常損耗の扱いと事業用契約の確認ポイント」