岡山でも、外国人材の受け入れが増えるにつれて、こうしたご相談が大家さんから届くようになりました。法人寮として貸すことは、空室対策として有効です。ただし、個人に貸すのとは確認する場所が違います。この記事では、契約する前に決めておきたいことを7つに絞って整理します。

その前に、岡山の空室の現実

令和5年の住宅・土地統計調査によると、岡山県の空き家率は16.45パーセントで全国18位、空き家の数はおよそ157,200戸でした。全国平均の13.84パーセントを2ポイントほど上回っています。

つまり、岡山は「待っていれば埋まる」市場ではありません。そのなかで、複数室を長期に使ってくれる相手は貴重です。岡山県の在留外国人は2025年12月末で41,840人と過去最多になり、技能実習と特定技能だけで県内の外国籍の方のおおむね4割を占めます。受け入れ企業や監理団体は、寮を継続的に必要としています。需要はあるということです（空室対策の別の選択肢もあわせてご覧ください）。

ただ、だからといって条件を詰めずに契約すると、あとで困るのは大家さんの側です。順番に見ていきます。

法人寮として貸すと、何が変わるか

いちばん大きいのは、3行目です。安定して長く借りてもらえるということは、裏を返せば、その1社がいなくなったときに一度に空くということでもあります。法人寮の良し悪しは、ここをどう設計するかでほぼ決まります。

契約する前に確認する7つのこと

1. 契約者は誰か

   外国人材の寮の場合、申し込んでくる相手には次の3種類があります。

   • 実習実施者・受入れ企業。実際に働く会社です。技能実習では、宿泊施設を確保するのはこの会社の役割とされています。
   • 監理団体・登録支援機関。受け入れを支援する団体です。ここが契約者になり、実際に住むのが別の会社の従業員という形になると、大家さんから見れば転貸にあたります。
   • 人材派遣会社。派遣先が変わると入居者も変わる可能性があります。

   いちばん分かりやすいのは、実際に働く会社が契約者になる形です。監理団体名義を希望された場合は、転貸を承諾するかどうかの判断になりますので、実際に住む方の勤務先を必ず確認してください。当社では、申し込みの段階でこの整理をしてご報告しています。

2. 会社の実在と規模を確認する

   法人契約の審査では、次の書類を求めるのが一般的です。

   • 登記事項証明書（履歴事項全部証明書）
   • 会社概要（事業内容、従業員数、設立年）
   • 決算書（直近1期から3期分）
   • 監理団体であれば許可番号、登録支援機関であれば登録番号

   あわせて、反社会的勢力ではないことの確約を契約書に入れておきます。岡山の会社であれば、実際に事業所を見に行くこともできます。

3. 保証をどうするか

   法人契約では、会社の信用で判断する場合と、法人向けの家賃債務保証を使う場合があります。業績の良い会社ほど「保証会社は使わない」と言ってくることがありますが、大家さんの立場としては、保証があるに越したことはありません。

   折り合いの付け方としては、法人向けの保証プランを使うか、それが難しければ代表者個人の連帯保証を求めるか、どちらかを検討します。どの保証会社が法人契約に対応しているかは、物件ごとに当社が確認します。

4. 定員と、入居者変更のルール

   ここがいちばん大事です。あとで詳しく書きますが、最低限、次の3つは契約書に明記してください。

   • 1室に住む人数の上限
   • 入居者が替わるときに会社が大家さんへ知らせる方法とタイミング
   • 現に住んでいる人の名簿を、どのくらいの頻度で提出してもらうか

   人数の上限は、技能実習の宿泊施設の基準（寝室1人あたり4.5平方メートル以上）とも関係します。会社側が何人で使いたいかを先に聞き、部屋の広さで成り立つかを確認しておくと、入居後に人数が増えることを防げます。

5. 原状回復の負担区分

   原状回復の考え方は、通常の使用による損耗は貸主の負担、故意や過失による損傷は借主の負担で、法人契約でも変わりません。ただし複数人で使う部屋は、単身の部屋よりキッチンや浴室の傷みが早い傾向があります。

   備えは2つです。1つは、入居の日に室内の写真を撮って会社と共有しておくこと。もう1つは、入居者が入れ替わるタイミングでも写真を残しておくことです。これがあると、最後の精算で「誰の使用による損耗か」で揉めません。

6. 解約予告と、一度に空くことへの備え

   法人契約では、解約予告を3か月前や6か月前にしてもらう交渉ができる場合があります。個人の契約では1か月前が一般的ですが、複数室を同時に失うリスクがある以上、長めに取っておく意味があります。

   あわせて、室ごとに契約を分けるか、1本の契約でまとめるかを決めます。室ごとに分ければ、会社は1室だけ解約できます。まとめれば、会社は一部解約ができません。どちらが大家さんに有利かは一概に言えず、「1室ずつ抜けていくのを避けたい」なら1本、「全室同時に失うのを避けたい」なら室ごと、という判断になります。

7. 近隣への説明をどうするか

   同じ棟に複数室をまとめて貸す場合、近隣への一言があるかどうかで、その後の苦情の量が変わります。会社側に挨拶をしてもらうのか、大家さんから伝えるのか、不動産会社が担当するのかを決めておきます。当社では、入居前に生活ルールをやさしい日本語でまとめた資料を入居者にお渡しし、近隣の方には当社の連絡先をお伝えしています。

「入居者の入れ替えに承諾を要する」をどう決めるか

ここは少し丁寧に書きます。当社は、部屋を借りたい企業・監理団体からのご相談も、貸したい大家さんからのご相談も、どちらもお受けしています。この論点は、立場によって言い分が正反対になります。

現実的な落としどころとして、当社が双方にご提案しているのは次の形です。

1. 入居者の変更は、事前の書面通知で足りることとする（承諾を毎回もらう形にはしない）
2. ただし、定員の上限は契約時に決め、人数が増える場合は別途承諾を要する
3. 会社は、現に住んでいる方の名簿を定期的に提出する（半年ごとなど）
4. 大家さんは、正当な理由がある場合には承諾しないことができる旨を残す

これなら、大家さんは誰が住んでいるかを把握でき、人数の増加も止められます。会社側は通常の入れ替わりを止められずに済みます。どちらの側にも「絶対に譲れない一点」だけを残す形です。

なお、当社は法的な判断や、交渉の代理を行うことはできません。契約条項の解釈や、どうしても折り合わない場合の対応については、弁護士など専門家にご相談ください。当社ができるのは、双方の意向を正確に伝え、実務として成り立つ案をお示しするところまでです。

1社に集中させない、という考え方

4室空いているアパートに、1社から「4室すべて借りたい」と言われたとします。

そこで、次のような考え方もあります。

• 4室のうち2室を法人に、残り2室は個人向けに募集しておく
• 1社ではなく、2社に2室ずつ貸す
• 最初は2室から始めて、1年様子を見てから増やす

満室にすることだけを目的にせず、空室が出るときの出方をならすという発想です。どの形が良いかは、物件の規模と、ほかの収入源とのバランスによります。

普通借家か、定期借家か

法人寮の場合、定期借家契約という選択肢もあります。

普通借家契約は、期間が満了しても基本的に更新され、貸主から更新を断るには正当な事由が必要です。定期借家契約は、期間が満了すると更新されず、続ける場合は改めて契約し直します。契約は書面で行い、あらかじめ「更新がない」ことを別の書面で説明する必要があります。

法人寮で定期借家が向くのは、受け入れ期間があらかじめ決まっている場合や、数年後に建て替えや売却を考えている場合です。一方で、長く借りてほしい物件では、借りる側が敬遠することもあります。また、定期借家では特約がない限り借主からの中途解約もできないため、会社側にとっては縛りが強くなります。どちらにするかは、その物件で何を優先するかで決めてください。

家賃は下げるより、条件を整える

複数室をまとめて借りるという話になると、家賃の相談が出ることがあります。ただ、ここで安易に下げると、あとで個人向けに募集するときの基準まで下がってしまいます。

値下げの代わりに使える条件は、いくつもあります。

• フリーレント（入居開始から1〜2か月分の家賃を無料に）
• 家具家電を会社が持ち込むことを前提に、設備は現状のままとする
• 複数室をまとめて借りる場合に、契約開始日をずらして初期費用の負担を平準化する
• 長期に借りることを前提に、解約予告を長めにする代わりに更新料を抑える

家賃の額そのものは動かさずに、双方が得をする形を探すほうが、あとの募集にも響きません。

岡山でどんな会社から話が来るか

当社の対応エリアでは、岡山市南区・東区の製造業や物流、総社市の製造業や食品、そして介護事業所からのご相談が中心です。総社市は在留外国人が2,266人で、そのうちベトナム国籍の方が1,200人と半数を超えており、受け入れに慣れた地域です。

物件としては、3DK以上や一戸建てで複数人が住める間取り、あるいは1Kを数室まとめて、という2つのパターンに分かれます。前者は技能実習、後者は特定技能の社宅であることが多い傾向です。勤務先から自転車でおおむね20分以内という条件が付くことが多いので、立地によって話が来やすい物件とそうでない物件があります。

当社にできること・できないこと

当社ができるのは、申し込んできた会社の確認、法人契約の書類の整理、保証の選択肢のご提案、契約条項の整理と双方への説明、入居前の生活ルールの資料づくり、入居時と入れ替わり時の写真記録、そして入居後の窓口の一本化です。

一方、契約条項の法的な解釈、交渉の代理、会社の経営状態についての保証、入居者の行動についての保証は当社では行えません。必要に応じて弁護士・税理士をご紹介します。また、当社は借りる側のご相談もお受けしているため、どちらか一方の代理人として交渉する立場は取りません。双方の意向を正確にお伝えし、実務として成り立つ案をご提案する形になります。

空室が続いている物件をお持ちなら、法人寮は現実的な選択肢です。ただし、決めておくことを決めてから契約してください。最初の1枚の契約書が、そのあとの数年を左右します。

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