岡山の大家さんとお話ししていると、こうした声をよくうかがいます。口に出しにくい話題なので、黙ったまま「外国籍の方は不可」にしている方も少なくありません。

この記事では、その不安を否定せずに扱います。ただし、「外国籍だから何かが起きる」という前提では書きません。実際に起きているのは、ほとんどの場合、ルールを知る機会がなかったこと、確認の段取りが決まっていなかったこと、この2つです。そして、この2つには対処の方法があります。

不安を持っているのは、あなただけではありません

令和3年度に国土交通省が行った調査（日本賃貸住宅管理協会の会員を対象としたもの）では、外国人の入居に対して拒否感があるという回答がおおむね6割でした。同じ調査で、高齢者と障害のある方に対しては約7割、子育て世帯に対しては約2割という結果が出ています。

つまり、不安を感じること自体は特別なことではありません。むしろ、高齢者に対する拒否感の方が高いという数字です。

だからこの記事では、感情の話ではなく、段取りの話をします。

不安①家賃はきちんと入るのか

保証会社が間に入ります

いまの賃貸では、日本の方でも家賃債務保証会社を利用するのが一般的です。外国籍の方の場合も同じで、外国籍の方の引き受けに対応している保証会社を選べば、滞納が起きたときの立て替えと督促は保証会社が行います。大家さんが直接督促する場面は、基本的にありません。

ここで大家さんに確認していただきたいのは、次の3点です。

• その保証会社が外国籍の方の申し込みを受け付けているか
• 緊急連絡先について、日本国内の連絡先を求めるか、勤務先や学校で代替できるか
• 在留期間が契約期間より短い場合の扱い

いずれも当社が物件ごとに確認してご報告します。保証会社の選び方そのものについては、別の記事にまとめています。

勤務先が分かっていることが、いちばんの安心材料

技能実習や特定技能の方であれば受入れ企業が、留学生であれば学校が、就労ビザの方であれば勤務先が、それぞれ背景にあります。申し込みの段階で在留カード、雇用契約書や在学証明、勤務先の連絡先が確認できていれば、日本の方と同じ判断ができます。

なお、会社が契約者になる法人契約という形もあります。この場合は入居者ではなく企業が家賃を支払うので、安定性はさらに高くなります。法人寮として貸す場合の確認点は、別の記事で詳しく書く予定です。

万一滞納が起きたら

保証会社が立て替え、督促を行います。大家さんには保証会社から連絡が入ります。当社が管理している物件であれば、入居者本人への連絡と、必要に応じて勤務先への相談も当社が間に入ります。言葉の問題で連絡が取れない、ということが起きないように、入居時に連絡手段をLINEなどで確保しておくのが実務のこつです。

不安②生活ルールは守ってもらえるのか

原因は「知る機会がなかった」ことです

ごみの分別、ごみを出す曜日と時間、夜の生活音、共用部分の使い方、においの強い料理。実際に苦情になるのはこのあたりですが、多くは悪意ではなく、そもそも日本のやり方を知らないまま入居してしまったことが原因です。

母国では分別がない地域も、ごみを24時間いつでも出せる地域も、夜遅くに集まって食事をするのが普通の地域もあります。知っていれば守れることを、知らないまま入居させてしまっているのが実情です。

国が14言語の資料を無料で公開しています

ここで使えるのが公的な資料です。国土交通省と公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会は、外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居のための資料を、日本語、英語、中国語、韓国語、スペイン語、ポルトガル語、ベトナム語、ネパール語、タイ語、インドネシア語、ミャンマー語、カンボジア語、タガログ語、モンゴル語の14言語で公開しています。

大家さんの持ち出しはありません。当社では、これらのうち入居者に渡すものを物件ごとにまとめ、ごみの収集日と分別ルールをやさしい日本語で1枚にしたものを添えてお渡ししています。

入居初日に、現地で一緒に確認する

紙を渡すだけでは足りません。入居の日に、ごみステーションの場所まで一緒に歩いて、どの曜日に何を出すかをその場で確認します。これだけで苦情はかなり減ります。ごみをめぐるトラブルへの対応そのものについては、別の記事にまとめています。

苦情の窓口を一本にしておく

近隣から苦情が来たとき、大家さんが直接入居者に伝えるのは、お互いに負担が大きいものです。不動産会社を窓口に決めておき、近隣の方にもその連絡先を伝えておくと、大家さんが矢面に立たずに済みます。当社が管理させていただく場合は、入居後の連絡はすべて当社で受けています。

不安③退去のときはどうなるのか

原状回復の考え方は、日本の方と同じです

国籍によって基準が変わることはありません。通常の使用による損耗は貸主の負担、故意や過失による損傷は借主の負担という考え方も同じです。

問題になりやすいのは、その考え方が入居者に伝わっていないことです。「掃除をしないまま出ても大丈夫だと思っていた」「壁の穴は自分で直さなくていいと思っていた」といった行き違いが、退去時の精算でもめる原因になります。

ここでも国土交通省の資料が使えます。「原状回復のポイント」と「入退去時物件状況確認リスト」が14言語で用意されているので、入居のときに渡して説明しておけば、退去時の話がはるかに楽になります。

入居時の写真が、いちばん強い材料になります

入居の日に、室内の各所を写真に撮っておきます。キッチン、浴室、壁、床、建具、網戸。この記録があれば、退去時に「入居前からあった傷かどうか」で議論になりません。当社では、入居時の写真を大家さんと共有しています。日本の方の場合も同じですが、言葉の説明が難しい分、外国籍の方の場合はより効きます。

急な帰国に備えておく

急に帰国されて連絡が取れなくなる、という心配については、次の3つで備えます。

契約書と重要事項説明をどうするか

契約書と重要事項説明書は日本語が正式なものですが、内容を理解しないまま署名してもらうのは、後のトラブルのもとです。前述の国土交通省のガイドラインには、入居申込書、重要事項説明書、賃貸住宅標準契約書、定期賃貸住宅標準契約書の見本がPDFとWordで収められています。これを補助資料として使い、「日本語が正となる」ことを明記したうえで説明すると、双方が安心できます。

当社では、重要な条項（禁止事項、更新、解約予告、原状回復、又貸しの禁止）を抜き出して、やさしい日本語で読み合わせる時間を別に取っています。

岡山の状況を数字で見る

岡山県の在留外国人は2025年12月末で41,840人となり、前年より2,954人増えて過去最多になりました。在留資格でみると技能実習が約1万人、特定技能が約6,200人で、この2つだけで県内の外国籍の方のおおむね4割を占めます。市町村別では岡山市が18,049人、倉敷市が9,274人、総社市が2,266人です（いずれも岡山県の公表値）。

一方で、受け入れる物件はまだ足りていません。空室が続いている物件をお持ちの大家さんにとって、ここは現実的な選択肢です。高齢の方や生活保護を受けている方の受け入れとあわせて考えると、空室期間を短くできる余地はさらに広がります。2025年10月に施行された改正住宅セーフティネット法によって、大家さんが貸しやすくするための仕組みも整ってきました。こちらは別の記事で詳しく書いています。

募集条件は「属性」ではなく「条件」で書く

最後に、募集のときの書き方について一つ提案です。

「外国人可」「外国人不可」という書き方は、大家さんにとっても入居者にとっても、実はあまり役に立ちません。本当に確認したいのは国籍ではなく、家賃が確実に入るか、連絡が取れるか、ルールを理解してもらえるか、だからです。

そこで、次のように条件で書くことをおすすめしています。

• 保証会社の審査を通ること
• 日本語または指定の言語で緊急時の連絡が取れること
• 勤務先または学校が確認できること
• 入居前に生活ルールの説明を受けること

こう書けば、大家さんが本当に知りたいことが伝わり、入居希望者も何を用意すればいいかが分かります。当社はこの形でご提案しています。

まず1室から試してみる

すべての部屋を一度に切り替える必要はありません。空室が長い1室だけ、条件を整えて募集してみる。それで1年間問題がなければ、次の部屋も検討する。この進め方でご相談いただくことが多く、実際に無理がありません。

当社にできること・できないこと

当社ができるのは、外国籍の方の引き受けに対応した保証会社の確認、入居前の書類と多言語資料の準備、入居初日の生活ルールの説明、入居時の写真記録、入居後の苦情窓口の一本化、そして退去時の立会いと精算のお手伝いです。一方、在留資格の手続き、残置物の処分の可否に関する法的判断、入居者の行動についての保証は当社では行えません。必要に応じて行政書士や弁護士をご紹介します。

不安は、なくそうとすると難しいものですが、小さくすることはできます。段取りを一つずつ決めていけば、外国籍の方への賃貸は、特別なことではなくなります。まずは1室、ご相談ください。

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