現況渡しとは（基本のおさらい）

現況渡し（現状渡し・現状有姿渡しとも呼ばれます）とは、リフォームや修繕を行わず、建物を現在の状態のまま借主に引き渡す取引の形です。工事期間が不要なため、比較的早く貸し出しを始められる可能性があり、リフォーム費用をかけずに済むという点で、初期投資を抑えたい所有者にとって選択肢の一つになります。

どんな物件・借主に向いているか、家賃設定の考え方、オーナーが不安に思いやすいポイント（家賃滞納・孤独死・近隣トラブルへの備え）といった全体像については、【岡山市】空き家をリフォームせずに貸す方法｜費用を抑えて活用で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。この記事では、そこから一歩踏み込んで「契約面で何に気をつけるべきか」を中心にまとめます。

契約不適合責任との関係

2020年の民法改正により、以前の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」という考え方に整理されました。現況渡しの物件であっても、契約の内容や目的に照らして「あるべき状態」と実際の状態に大きな食い違いがあった場合、貸主が一定の責任を問われる可能性があるとされています。

特に、雨漏りや構造部分の不具合など、建物の安全性や基本的な使用に関わる欠陥については、「現況渡し」の記載だけでは免責されにくいという考え方が有力です。免責を狙う場合は、現況渡しである旨とは別に、契約不適合責任を免除する特約を契約書に明記しておく必要があります。

設備の修繕義務は、どこまで貸主に残るか

給湯器やエアコンなどの設備が入居後に故障した場合、「現状有姿」や「借主負担」といった特約があるからといって、貸主の修繕義務がすべてなくなるわけではないという見解が有力です。特に、雨漏りなど建物の躯体・屋根に関わる不具合については、借主に修繕義務を負わせるには、よほど明確で具体的な特約が必要とされる傾向があります。

一方で、使用に大きな支障のない軽微な不具合や、借主自身の使い方が原因で生じた損傷については、貸主の修繕義務の対象外とされることが多いようです。「何が貸主負担で、何が借主負担か」を、契約書上できるだけ具体的に線引きしておくことが、後々のトラブルを防ぐポイントになります。

契約書・重要事項説明で明記しておきたいポイント

• 「現状有姿のまま引き渡す」旨を契約書に明記する
• 設備ごとに、故障時の修繕義務が貸主・借主のどちらにあるかを具体的に記載する（「必要な修繕」のような曖昧な表現は避ける）
• 入居前に室内の状態を写真・動画で記録し、借主にも十分確認してもらう
• 貸主が把握している不具合（雨漏りの履歴、設備の不調等）は、告知義務としてあらかじめ借主に伝えておく
• 契約不適合責任を免除する特約を設ける場合は、その範囲と限界（故意・重過失の場合は免責されないこと等）を理解したうえで記載する
• 残置物（前の入居者や所有者の家具・家電等）がある場合、その扱い（撤去済みか、借主が自由に処分してよいか等）を明確にしておく

DIY型賃貸借という組み合わせの選択肢

国土交通省は、借主の意向を反映した改修を認める「DIY型賃貸借」の契約書式例とガイドブックを公表しています。これは、貸主が現状のまま物件を貸し出し、借主が自己負担（または貸主との合意のもと）で自由に手を加えられるようにする仕組みです。

現況渡しとDIY型賃貸借を組み合わせることで、「そのままでは借り手がつきにくい物件」を、DIYを前提とした個性的な住まいを探している層に向けてアピールできる可能性があります。この場合も、どこまでの改修を認めるか、退去時に原状回復を求めるかどうかを、事前に合意書などで明確にしておくことがトラブル防止の鍵とされています。

現況渡しが向いている物件・慎重に検討したい物件

安全面に懸念がある場合は、現況渡しであっても最低限の修繕や、専門家によるインスペクション（建物状況調査）を検討することをおすすめします。

よくあるご質問

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