昭和56年より前の家、岡山での売却で不利になる理由と対策
「実家は昭和50年代の建物。売るときに不利になると聞いたが、何をどう確認すればいいのか分からない」——岡山市内の古い実家を売ろうとされている方から、こうしたご相談をいただきます。
「昭和56年」という年は、家の売却において一つの大きな節目です。この年を境に、家が売却で不利になるかどうかが変わることがあります。ただ、ここには意外な落とし穴があります。「昭和56年築だから大丈夫」と思っていても、実は不利な側だった、ということが起こり得るのです。この記事では、昭和56年より前の家が不利になる理由と、その対策を、確認方法や必要な書類とあわせて整理します。
先に結論
昭和56年（1981年）6月1日に耐震基準が改正され、これより前の建物は「旧耐震基準」として売却で不利になることがあります。ただし重要なのは、判断の基準が「建物が完成した日（築年月）」ではなく「建築確認を受けた日」だということ。そして対策としては、正しく建築時期を確認し、必要な書類をそろえることが第一歩になります。書類次第で、不利を和らげられる場合があります。
なぜ「昭和56年」が節目なのか
1981年（昭和56年）6月1日、建築基準法が改正され、建物の耐震基準が大きく引き上げられました。1978年の宮城県沖地震などを教訓とした改正です。
| 昭和56年5月31日以前 | 昭和56年6月1日以降 | |
|---|---|---|
| 耐震基準 | 旧耐震基準 | 新耐震基準 |
| 想定する地震 | 震度5強程度で損傷しない | 震度6強〜7でも倒壊しない |
| 売却時 | 不利になることがある | 比較的売りやすい |
この基準の違いが、売却時の買い手の判断や、住宅ローン、税制上の扱いに影響します。なぜ旧耐震だと価格が下がりやすいのか、その詳しい仕組みは、後半の関連記事で解説しています。この記事では、「自分の家が本当に不利な側なのか」を正しく見極める方法と、その対策に絞ってお伝えします。
最大の落とし穴｜「築年月」と「建築確認日」は違う
ここが最も間違えやすいポイントです。不動産の広告などに書かれる「築年月」は、建物が完成した日です。一方、旧耐震か新耐震かは、その工事の許可である「建築確認」を受けた日で決まります。
たとえば「1981年（昭和56年）10月完成」の家でも、その建築確認が同年の4月に下りていれば、旧耐震基準で設計された建物ということになります。完成が新基準の施行後でも、確認が施行前なら旧耐震なのです。「築年月」だけで判断すると、この点を見誤ります。
改正に先立って、昭和54〜55年頃から新基準に沿って建てるよう行政指導が行われていたため、昭和56年6月より前に建築確認を受けた建物でも、新耐震基準を満たして建てられているものがあるとされます。つまり「昭和56年より前だから必ず不利」とも限りません。だからこそ、正確な確認が重要になります。
対策①｜建築確認を受けた時期を正しく確認する
まず、その家がいつ建築確認を受けたかを正確に調べます。主な確認方法は次のとおりです。
| 方法 | 内容 |
|---|---|
| 確認済証・検査済証 | 所有者が保管していれば、その日付が最も確実 |
| 建築計画概要書・台帳記載事項証明書 | 書類が手元にない場合、市の建築部局の窓口で取得できることがある（数百円程度） |
これらの書類で、建築確認日がはっきりします。岡山市内の物件なら、市の担当窓口で確認できる場合があります。「昭和50年代だったはず」という記憶ではなく、書面で確かめることが、正しい判断の出発点です。
書類が見つからない場合の判定
確認済証などが見つからないこともあります。その場合、税制上の特例などでは、便宜的に登記の日付で判断することがあります。一般に、居住用の戸建てでは、建物の表題登記の日が昭和56年12月31日以前かどうかが、一つの目安とされることがあります（用途や制度によって基準日は異なります）。正確な判定は、制度ごとに専門家や窓口へ確認するのが確実です。
対策②｜必要に応じて「耐震基準適合証明書」を検討する
耐震性を証明できれば、不利を和らげられることがある
旧耐震の建物でも、耐震診断を受けて新耐震基準を満たしていることが確認できれば、または耐震改修で基準を満たせば、「耐震基準適合証明書」を取得できる場合があります。この証明書があると、買い手が住宅ローンを組みやすくなったり、税制上の優遇を受けやすくなったりすることがあります。
ただし、証明書の取得には診断や工事の費用と手間がかかります。費用をかけてでも取得する価値があるかは、物件の状況や売却の方針によって変わるため、取得の前に不動産会社に相談することをおすすめします。
売却時に知っておきたい｜重要事項説明での扱い
昭和56年5月31日以前に建築工事に着手した建物を売買する際、不動産会社は、耐震診断を受けている場合はその内容を、買い手に説明する義務があります（宅地建物取引業法上の規定）。これは、買い手が建物の耐震性を判断するための情報です。
裏を返せば、旧耐震の物件を売る際は、この点が必ず買い手に伝わるということです。だからこそ、あらかじめ建築時期や耐震性を正しく把握し、必要な書類を整えておくことが、スムーズな売却につながります。
対策③｜「昭和56年より前」は特例の対象でもある
昭和56年より前の家であることは、不利な面ばかりではありません。相続した空き家を売却する場合、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることは、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例の要件の一つになっています。
つまり、「昭和56年より前の旧耐震」であるからこそ、この特例の対象になり得るのです。相続した空き家を売るなら、不利な面だけでなく、この特例が使えないかもあわせて確認する価値があります。特例には他にも細かい要件があり、適用の可否は個々の事情によるため、税理士または税務署にご確認ください。
迷ったら、まず確認と査定を
昭和56年より前の家を売るときは、まず「本当に旧耐震なのか」を建築確認日で正しく確認し、必要な書類を把握することが出発点です。そのうえで、耐震改修をすべきか、そのまま売るべきか、特例が使えるかを検討していきます。
これらは、不動産会社に相談しながら進めるのが確実です。査定を受ければ、その物件がどう売れそうか、どんな書類や手続きが必要かが見えてきます。査定は無料ですし、古い家でも問題なく受けられます。「不利だから」とあきらめる前に、まず正しい情報を集めるところから始めましょう。
よくある質問
Q. 昭和56年築なら、新耐震で安心ですか？
必ずしもそうとは限りません。旧耐震か新耐震かは、建物の完成日ではなく建築確認を受けた日で決まります。昭和56年築でも、建築確認が同年5月31日以前なら旧耐震です。正確には確認済証などで建築確認日を確かめる必要があります。
Q. 建築確認の時期を示す書類が見つかりません。
確認済証などが手元にない場合、市の建築部局の窓口で建築計画概要書や台帳記載事項証明書を取得できることがあります。また税制上の特例などでは、便宜的に登記の日付で判断することもあります。正確な扱いは、制度ごとに窓口や専門家にご確認ください。
Q. 旧耐震の家を売るのに、耐震改修は必須ですか？
必須ではありません。改修せずに、現況のまま、あるいは古家付き土地・更地として売る方法もあります。改修は買い手が住宅ローンを組みやすくなる利点がある一方、費用がかかります。改修すべきかは、費用対効果を査定で見極めるのがおすすめです。
Q. 昭和56年より前の家だと、税金の特例が使えると聞きました。
相続した空き家の場合、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることが、譲渡所得の3,000万円特別控除の要件の一つになっています。他にも要件があり、適用の可否は個々の事情によるため、税理士または税務署にご確認ください。詳しくは関連記事もご覧ください。
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※本記事は当社の実務経験および公表情報にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年8月時点）。掲載している内容はあくまで一般的な傾向であり、実際の判定・売却の成否・書類の取扱いは物件の状況や制度により異なります。建築確認日や登記日による判定、耐震基準適合証明書の取得、重要事項説明の取扱いは個別の事情によって異なるため、具体的なケースは岡山市の建築部局・不動産会社・建築士等にご確認ください。譲渡所得の特別控除の要件・適用可否は税理士または税務署へご確認ください。制度は改正される場合があります。掲載している関連記事のURLは公開時の実際のリンクにあわせてご確認・修正のうえご利用ください。
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※口コミは個人の感想であり、同じ結果を保証するものではありません。口コミ確認日：2026年6月29日
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