築40年の実家、岡山でいくらで売れる？築年数と査定額の関係

なぜ築40年で建物の価値がなくなるのか

建物の価値が築年数とともに下がるのには、税務上の「法定耐用年数」という考え方が関係しています。

木造住宅の法定耐用年数は22年と定められています。これは、建物の価値を計算するうえで「22年かけて価値が下がっていく」という前提の数字です。この考え方にもとづくと、築20年を過ぎたあたりから、査定上の建物価値はほとんど残らなくなり、築40年ともなれば、建物単体の評価は事実上ゼロに近くなります。

それでも土地に価値が残る

建物の価値がなくなっても、土地の価値は経年で下がるものではありません。土地は使っても古くならないため、立地に需要があれば、その価値は保たれます。築40年の実家であっても、査定額の中心はこの土地の価値になります。

たとえば、駅に近い、生活利便性が高い、人気の学区にある、といった条件のよい土地であれば、建物が古くても、まとまった査定額が期待できます。逆に、需要の乏しい立地では、土地の価値も控えめになります。つまり、築40年の実家の査定額は、「建物が古いこと」よりも「土地がどこにあるか」で大きく変わるのです。

築40年の家、売り方は主に3通り

築年数が経った家は、次のいずれかの形で売却されるのが一般的です。どれが向くかは、建物の状態と立地によります。

築40年でも「中古住宅」として売れることはありますし、「古家付き土地」として、リフォーム前提の買い手に売ることもできます。どの売り方が最も高く・早く売れるかは、査定を通じて見極めるのが確実です。

築年数だけでは決まらない｜査定を左右する要素

「築40年」という数字は、査定額を左右する一つの要素にすぎません。実際には、次のような要素が複合的に影響します。同じ築40年でも、これらの条件によって査定額は大きく変わります。

「うちの築40年」がいくらか知るには

ここまで見てきたとおり、築40年の実家の査定額は、築年数という数字だけでは決まりません。土地の立地、形、建物の状態、周辺の需要——これらを総合して、はじめて「いくらで売れそうか」が見えてきます。

そして、これらを正確に見極めるには、実際に査定を受けるのが確実です。査定を受けること自体に費用はかかりませんし、金額を知ったうえで、売る・貸す・そのまま持つを検討していただいて構いません。「古いから」と決めつけて動かないより、まず数字を知ることが、判断の第一歩になります。

よくある質問

※本記事は当社の実務経験および公表情報にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年8月時点）。掲載している建物価値の推移や査定の考え方はあくまで一般的な傾向であり、実際の査定額は物件の立地・状態・市場動向により異なります。査定額は売却を保証するものではありません。法定耐用年数は税務上の計算に用いる数値で、建物の実際の寿命とは異なります。譲渡所得や税務上の取扱いは税理士または税務署へ、再建築の可否は岡山市の建築部局へご確認ください。掲載している関連記事のURLは公開時の実際のリンクにあわせてご確認・修正のうえご利用ください。

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