住宅ローンが残る家を相続したらどうする？団信と債務の確認

「父が亡くなり、実家にはまだ住宅ローンが残っている」

「団信に入っていれば、住宅ローンは自動的になくなる？」

「ローン残高が家の査定価格より高い場合でも、相続しなければならない？」

住宅ローン返済中の方が亡くなった場合、最初に確認したいのが団体信用生命保険、通称「団信」です。

亡くなった方が団信の被保険者で、死亡が保険金の支払条件に該当すれば、保険金によって住宅ローン残高が完済される可能性があります。

しかし、団信の加入状況、被保険者、ペアローン、連帯債務、保障終了、告知内容などによっては、住宅ローンが一部または全部残る場合があります。

住宅ローンが残る場合、家というプラスの財産だけでなく、借入金というマイナスの財産も含めて相続するかを判断しなければなりません。

大切なのは、「団信に入っているはず」と思い込まず、金融機関へ連絡して正式な保険金請求手続を行うことです。

亡くなった直後に確認したいこと

住宅ローンが残っている可能性がある場合は、遺産分割や売却方法を決める前に、次の項目を確認します。

最初に借入先金融機関へ連絡する

借入人が亡くなった場合、家族から借入先金融機関へ連絡します。

連絡時には、次の内容を確認しましょう。

• 団信に加入しているか
• 誰が団信の被保険者か
• どの住宅ローンが保障対象か
• 保険金請求に必要な書類
• 審査結果が出るまでの返済方法
• 口座振替が止まった場合の支払方法
• ペアローン・連帯債務者の返済の扱い
• 団信が適用されなかった場合の手続

団体信用生命保険とは？

団体信用生命保険は、住宅ローンの借入人が死亡または所定の高度障害状態などになった場合に、保険会社から金融機関へ保険金が支払われ、その保険金を住宅ローンの返済へ充てる仕組みです。

一般的な死亡保障型の団信で保険金が支払われれば、保障対象となった住宅ローン残高は完済されます。

遺族が保険金を現金で受け取って自由に使う生命保険とは異なり、通常は金融機関が保険金を受け取り、住宅ローンへ充当します。

団信で住宅ローンが完済される一般的な流れ

1. 借入人が亡くなる
   家族が死亡診断書等を受け取ります。
2. 借入先金融機関へ連絡する
   団信加入の有無と手続窓口を確認します。
3. 必要書類を提出する
   団信弁済届、死亡診断書、戸籍等を求められる場合があります。
4. 保険会社等が支払可否を審査する
   契約内容、死亡原因、保障期間、告知内容等を確認します。
5. 保険金が住宅ローンへ充当される
   支払条件を満たせば、保障対象の残高が完済されます。
6. 抵当権抹消の書類を受け取る
   完済後、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取ります。
7. 相続登記・抵当権抹消登記を進める
   司法書士や法務局へ確認します。

団信の請求で準備する主な書類

必要書類は金融機関や団信商品によって異なりますが、一般的には次の資料を求められることがあります。

死亡日や団信加入からの期間などによって、追加資料を求められることがあります。

団信が適用されない可能性があるケース

団信へ加入していたとしても、必ず保険金が支払われるとは限りません。

次のような場合は、金融機関や保険会社への確認が必要です。

• 亡くなった方が団信の被保険者ではなかった
• 団信へ加入していなかった
• 保障期間が終了していた
• ローンの一部だけが保障対象だった
• 契約上の免責事由に該当する可能性がある
• 告知内容について確認が必要になった
• 団信ではなく別の生命保険だけに加入していた
• 住宅ローン以外の借入れが残っていた

団信が適用された後も必要な手続

団信で住宅ローンが完済されても、不動産の名義が自動的に相続人へ変わるわけではありません。

また、登記簿に設定されている抵当権も、自動的に消えるわけではありません。

主に次の手続が必要です。

• 保険金による住宅ローン完済の確認
• 金融機関から完済証明書等を受け取る
• 抵当権抹消書類を受け取る
• 法定相続人を戸籍で確認する
• 遺言・遺産分割協議を確認する
• 相続登記を申請する
• 抵当権抹消登記を申請する
• 固定資産税や火災保険の名義を確認する

団信で完済された住宅ローンは相続税の債務控除になる？

相続税を計算するときは、被相続人が残した確実な借入債務を遺産総額から控除できる場合があります。

しかし、団信による保険金で返済されることが確実で、相続人が支払う必要のない住宅ローンは、相続税計算上の債務控除には原則として含まれません。

団信の支払可否が未確定の場合や、ローンの一部だけが残る場合は、税理士または税務署へ確認してください。

相続した住宅ローンで住宅ローン控除を引き継げる？

亡くなった方が利用していた住宅ローン控除を、相続人がそのまま引き継げるとは限りません。

一般的な住宅ローン控除は、本人が住宅を取得するために借り入れたローンであることなどが要件です。

相続により住宅と借入金を引き継いだ場合、その借入れは相続人自身が住宅を購入するために新たに借りたものではないため、通常は亡くなった方と同じ住宅ローン控除をそのまま利用できません。

借入先や債務の種類によって扱いが異なる場合があるため、税務署や税理士へ確認してください。

ペアローンの場合はどうなる？

ペアローンでは、夫婦や親子などがそれぞれ別の住宅ローンを契約しています。

夫が亡くなり、夫の団信が適用された場合、一般的には夫名義の2,500万円は完済されます。

一方、妻名義の1,500万円は妻本人の住宅ローンであるため、原則として返済が続きます。

ただし、どちらか一方に万一のことがあった場合に、双方の住宅ローンを保障する連生団信などもあります。

収入合算・連帯債務の場合はどうなる？

収入合算には、連帯債務型と連帯保証型があります。

誰が借入人で、誰が団信へ加入し、死亡時にいくらの残高が保障されるかは商品によって異なります。

連帯債務型

一つの住宅ローンについて、主債務者と連帯債務者が返済責任を負います。

主債務者のみが団信へ加入している商品もあれば、二人を保障する団信もあります。

連帯保証型

一人が住宅ローンの借入人となり、配偶者等が連帯保証人になります。

通常は借入人が団信の被保険者であり、連帯保証人が亡くなっても団信が適用されるとは限りません。

団信が適用されず住宅ローンが残った場合

団信が適用されない場合、住宅ローン債務も相続財産の一部として判断する必要があります。

主な選択肢は次のとおりです。

遺産分割協議で「家を相続する人」を決めればローンも移せる？

相続人同士で「長男が家と住宅ローンを引き継ぐ」と決めても、その合意だけで金融機関との債務者が自動的に長男だけへ変更されるとは限りません。

相続人間の遺産分割と、金融機関に対する住宅ローンの返済責任は、分けて確認する必要があります。

金融機関は、家を取得する相続人の収入、年齢、勤務状況、他の借入れ、担保価値などを確認する場合があります。

次の内容を金融機関へ確認しましょう。

• 住宅ローンを誰が承継するのか
• 返済条件をそのまま継続できるか
• 新たな連帯保証人が必要か
• 借換えが必要か
• 所有名義と債務者を一致させる必要があるか
• 火災保険や団信の扱い

相続放棄を検討する場合の注意点

住宅ローンを含む借金が多く、預貯金や不動産の価値を上回る可能性がある場合は、相続放棄を検討することがあります。

相続放棄は、原則として自己のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所へ申し立てます。

住宅ローンだけを放棄して家だけを相続することはできません。

相続放棄を検討中は、次の行動に注意してください。

• 家を売却する
• 家を自分名義で賃貸する
• 多額のリフォームや解体をする
• 価値のある家財を持ち帰る
• 被相続人の預金からローンを返済する
• 相続人として債務承認書へ署名する

3か月で調査が終わらない場合

団信の保険金審査、ローン残高、他の借金、不動産査定などの確認に時間がかかり、3か月以内に相続するか判断できないことがあります。

その場合は、家庭裁判所へ相続の承認または放棄の期間伸長を申し立てられる可能性があります。

3か月が経過してからではなく、期限内に家庭裁判所や法律専門家へ相談しましょう。

住宅ローン残高と売却価格を比較する

相続した家を売却する場合は、査定価格だけでなく、住宅ローン残高と売却費用を比較します。

売却代金から住宅ローンと売却費用を支払える場合は、通常売却を進められる可能性があります。

不足額を自己資金で補えない場合は、金融機関の承諾なしに抵当権を抹消できず、通常売却を完了できない可能性があります。

任意売却を検討する場合もありますが、金融機関等の承諾が必要で、売却後も債務が残る可能性があります。

団信適用後に売却する流れ

1. 団信保険金による完済を確認する
   口頭だけでなく、金融機関の完済関係書類を確認します。
2. 抵当権抹消書類を受け取る
   解除証書、委任状、登記識別情報等を確認します。
3. 相続人を確定する
   戸籍を収集し、遺言や遺産分割協議を確認します。
4. 相続登記を行う
   売却する相続人または共有者の名義へ変更します。
5. 抵当権抹消登記を行う
   金融機関の抵当権を登記簿から抹消します。
6. 査定と現地確認を行う
   建物状態、接道、境界、残置物等を確認します。
7. 売却活動を開始する
   中古住宅、古家付き土地、解体後売却等を比較します。

住宅ローンが残る状態で売却する流れ

1. 金融機関へ残高と完済条件を確認する
   決済予定日時点の一括返済額を確認します。
2. 不動産査定を行う
   期限内に成約できる現実的な価格を確認します。
3. 売却費用を計算する
   仲介手数料、登記費用、測量、片付け等を見積もります。
4. 完済できるか判定する
   売却代金と自己資金でローンと費用を払えるか確認します。
5. 相続登記を進める
   亡くなった方名義のまま決済できないため、名義を整えます。
6. 売買契約を締結する
   抵当権抹消や引渡し条件を契約へ反映します。
7. 決済日にローンを完済する
   売却代金等を使って一括返済し、抵当権を抹消します。

家を残して住み続ける場合

相続人が家へ住み続ける場合は、住宅ローンの返済だけでなく、今後の維持費も確認します。

• 毎月の住宅ローン返済額
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険・地震保険
• 屋根・外壁・給湯器等の修繕費
• マンション管理費・修繕積立金
• 相続登記と抵当権登記の費用
• 他の相続人への代償金
• 将来売却するときの価格

相続人が返済を継続できるとしても、金融機関との正式な債務承継手続を行わずに返済口座へ入金し続けるだけでは、後に問題となる可能性があります。

必ず金融機関へ契約上の手続を確認してください。

火災保険も確認する

住宅ローンや団信とは別に、建物の火災保険契約も確認します。

契約者・被保険者が亡くなった後に名義変更せず放置すると、事故発生時の手続が複雑になる可能性があります。

確認したい項目は次のとおりです。

• 火災保険の契約期間
• 保険契約者と被保険者
• 地震保険の有無
• 空き家になった場合の用途変更
• 相続人への名義変更
• 売却時の解約・精算

相談前に準備したい書類

住宅ローンが残る家を相続したときの行動手順

1. 借入先金融機関へ死亡を連絡する
   団信の加入状況と返済方法を確認します。
2. 団信請求書類を提出する
   保険金支払可否が決まるまで自己判断で処分しません。
3. 住宅ローン残高と他の借金を調べる
   リフォームローン、保証債務等も確認します。
4. 不動産の名義と抵当権を確認する
   登記事項証明書を取得します。
5. 家の査定価格を確認する
   売却した場合にローンを完済できるか計算します。
6. 相続するか放棄するかを判断する
   3か月の期限を意識し、必要に応じて期間伸長を検討します。
7. 相続登記・債務承継を進める
   司法書士と金融機関へ手続を確認します。
8. 住む・売る・管理する方針を決める
   維持費、売却価格、家族の希望を比較します。

避けたい行動

• 団信加入を確認せず、ローンはなくなったと思い込む
• 金融機関へ連絡せず返済を止める
• 保険金支払決定前に家を処分する
• 相続放棄を検討中に家を売却・解体する
• 査定価格だけを見てローン残高を確認しない
• 遺産分割協議だけで債務者変更が完了したと思う
• ペアローンのもう一方の返済まで消えたと思う
• 相続登記をせず買主を決済まで待たせる
• 抵当権が残ったまま売却できると思う
• 団信で完済された債務を相続税から控除する

よくある質問

団信に加入していれば住宅ローンは必ずなくなりますか？

必ずとは限りません。亡くなった方が被保険者であること、保障期間中であること、死亡が支払条件に該当することなどを保険会社等が確認します。

死亡届を提出すれば金融機関へ自動的に伝わりますか？

家族から借入先金融機関へ連絡し、団信の保険金請求手続を行う必要があります。

団信の審査中は住宅ローンを払わなくてもよいですか？

自己判断で返済を止めないでください。審査中の返済方法や引落しについて、借入先金融機関の指示を受けてください。

団信で完済されれば相続税もかかりませんか？

住宅ローンが完済されても、家や土地は相続財産として評価されます。団信で返済され、相続人が負担しない住宅ローンは、相続税上の債務控除にならないのが原則です。

ペアローンで夫が亡くなったら妻のローンも消えますか？

通常のペアローン団信では、夫本人のローンのみが完済され、妻本人のローンは残ることが一般的です。連生団信など、双方を保障する商品もあります。

連帯保証人が亡くなった場合も団信が使えますか？

団信は被保険者となっている借入人等を保障します。連帯保証人が死亡しても、通常はそのことだけで住宅ローンが完済されるとは限りません。

住宅ローンを相続すれば住宅ローン控除も使えますか？

一般的には、相続によって承継した借入金は、相続人自身が住宅を取得するために借りたローンではないため、亡くなった方の控除をそのまま引き継ぐことはできません。個別条件は税務署へ確認してください。

家の価値よりローン残高が多い場合はどうしますか？

自己資金で不足分を補って売却する方法、金融機関の承諾を得て任意売却を検討する方法、相続放棄等を検討する方法があります。期限内に法律・金融・不動産の各専門家へ相談してください。

相続放棄前に家の査定はできますか？

相続財産を調査する目的で査定価格を確認することは考えられます。ただし、媒介契約、売買契約、解体、家財処分へ進む前には法律専門家へ確認してください。

相続した家を売るには相続登記が必要ですか？

原則として必要です。亡くなった方から相続人への相続登記を行った後、相続人から買主へ所有権移転登記を行います。

ミニクルホームで団信の保険金請求を代行できますか？

団信の保険金請求や住宅ローンの債務承継は、借入先金融機関と保険会社等が行う手続です。ミニクルホームでは、家の査定、ローン残高と売却価格の比較、通常売却・任意売却、空き家管理、売却後の住み替えを不動産実務の範囲で整理します。

まとめ｜団信の結果が出る前に相続方針を決めない

住宅ローンが残る家を相続した場合は、最初に団信の加入状況を確認します。

団信が適用されれば、保障対象となる住宅ローン残高は保険金で完済される可能性があります。

ただし、団信は自動的に適用されるものではなく、金融機関への連絡、書類提出、保険会社等の審査が必要です。

団信が適用されなければ、住宅ローン債務も含めて相続するかを判断します。

次の順番で整理しましょう。

1. 借入先金融機関へ死亡を連絡する
2. 団信の加入者・被保険者・保障対象を確認する
3. 住宅ローンと他の債務の残高を調べる
4. 登記名義と抵当権を確認する
5. 家の査定価格と売却費用を確認する
6. 相続する・限定承認・相続放棄を期限内に判断する
7. 相続登記と金融機関の債務承継手続を進める
8. 住む・売る・管理する方針を決める

「団信があるから問題ない」「家を売ればローンを返せる」と決めつけず、団信の正式な審査結果、住宅ローン残高、不動産の現実的な売却価格を確認することが重要です。

※本記事は2026年7月時点の公表情報と一般的な住宅ローン・相続不動産実務を基に作成しています。団信の保障範囲、保険金支払可否、相続債務、ペアローン・連帯債務の取扱い、必要書類、税務、登記手続は、金融機関、保険商品、契約時期、死亡原因、相続関係等によって異なります。個別案件は各専門機関へご確認ください。