相続登記をしないとどうなる？期限・過料・売却できないリスク

「親が亡くなった後も、実家の登記名義が親のままになっている」

「固定資産税は払っているので、自分の名義になっていると思っていた」

「相続した空き家を売りたいが、登記をしていなくても買主を探せる？」

相続によって土地や建物を取得した場合は、法務局で相続登記を申請し、不動産の登記名義を相続人へ変更する必要があります。

2024年4月1日から相続登記は義務化され、正当な理由なく期限内に申請しなかった場合は、10万円以下の過料対象となる可能性があります。

さらに、相続登記を放置すると、過料だけでなく、不動産を売却できない、相続人が増えて話し合いが難しくなる、空き家管理や解体が進まないといった問題が生じます。

特に、2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象です。以前から親名義・祖父母名義のままになっている不動産は、期限を確認する必要があります。

相続登記とは？

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに、土地・建物の登記名義を相続人へ変更する手続です。

相続人同士で「長男が実家を相続する」と話し合いがまとまっていても、法務局で登記を申請しなければ、登記簿上の所有者は亡くなった方のままです。

次の手続を行っただけでは、不動産の登記名義は変わりません。

• 死亡届を提出した
• 相続税の申告をした
• 固定資産税の相続人代表者を届け出た
• 固定資産税を相続人が支払っている
• 遺産分割協議書を作成した
• 電気・水道・火災保険の名義を変更した

相続登記の期限はいつまで？

期限の起算点は「死亡を知った日」だけではない

相続登記の期限は、単純に親が亡くなった日から3年と決まるわけではありません。

基本的には、次の両方を知った日から期間が始まります。

• 自分のために相続が開始したこと
• 特定の土地・建物を相続により取得したこと

たとえば、親が遠方に所有していた土地の存在を後から知った場合は、その土地を取得したことを知った時期が問題になります。

ただし、いつ知ったかをめぐって争いにならないよう、固定資産税明細、登記情報、郵便物などを確認した時点から早めに動くことが大切です。

期限を過ぎるとすぐ10万円の過料になる？

相続登記の期限を1日過ぎた瞬間に、自動的に10万円を請求される仕組みではありません。

法務省の案内では、登記官が申請義務違反を把握した場合、相当の期間を定めて相続登記を申請するよう催告します。

催告を受けたにもかかわらず、正当な理由なく期限内に申請しなかった場合、管轄の地方裁判所へ事件が通知され、10万円以下の過料が科される可能性があります。

1. 相続登記の申請期限を過ぎる
   期限経過だけで直ちに過料が確定するわけではありません。
2. 登記官が義務違反を把握する
   別の登記申請や行政機関からの情報などをきっかけに把握される場合があります。
3. 相続登記をするよう催告される
   相当の期間を定めた催告が行われます。
4. 正当な理由なく申請しない
   催告期間内にも申請せず、正当な理由もない場合が問題になります。
5. 地方裁判所へ通知される
   裁判所の手続により過料の適用が判断されます。

正当な理由があれば過料にならない？

正当な理由に当たるかどうかは、個別事情を踏まえて判断されます。

法務省では、相続人が非常に多く戸籍収集に時間がかかる場合などを例として挙げています。

一般に検討される可能性がある事情には、次のようなものがあります。

• 相続人が多数で、戸籍収集や相続人調査に時間を要している
• 遺言の有効性や相続人の範囲について争いがある
• 重い病気などにより申請手続が難しい
• 家庭内暴力等を理由に他の相続人へ連絡することが困難
• 経済的に困窮し、登記費用の負担が難しい事情がある

ただし、単に「忙しかった」「知らなかった」「使っていない土地だから放置した」という理由だけで正当な理由として認められるとは限りません。

期限内に正式な相続登記が難しい場合は、相続人申告登記の利用を含めて法務局や司法書士へ相談しましょう。

相続登記をしないと起きる7つのリスク

1．10万円以下の過料対象になる可能性

正当な理由なく相続登記の申請義務を怠った場合は、10万円以下の過料対象となる可能性があります。

過料は刑事罰ではなく行政上の金銭的なペナルティですが、支払えば相続登記をしなくてよくなるわけではありません。

過料を支払った後も、相続登記の義務は残ります。

2．相続した家や土地を売却できない

亡くなった方の名義から、買主の名義へ直接所有権移転登記をすることはできません。

原則として、まず亡くなった方から相続人への相続登記を行い、その後、相続人から買主への売買による所有権移転登記を行います。

買主候補が見つかって売買条件に合意できても、相続登記が終わらなければ、決済、所有権移転、抵当権設定、鍵の引渡しまで完了できないことがあります。

3．相続人が増えて話し合いが難しくなる

相続登記をしないまま相続人の一人が亡くなると、その人の配偶者や子などへ相続権が引き継がれることがあります。

これを数世代放置すると、当初は兄弟だけの話だったものが、甥・姪や遠い親族を含む話し合いへ変わる可能性があります。

相続人が増えると、次の負担も増えます。

• 戸籍収集の範囲が広がる
• 連絡先が分からない相続人が出てくる
• 海外在住者や行方不明者への対応が必要になる
• 遺産分割協議書への署名・実印が増える
• 売却・解体への意見がまとまりにくくなる

4．住宅ローンや担保設定ができない

相続した不動産を担保に融資を受けたい場合も、登記名義が亡くなった方のままでは手続を進められません。

相続人申告登記を行っただけでも、権利関係を確定する正式な相続登記ではないため、売却や抵当権設定には別途相続登記が必要です。

5．空き家の解体・活用が進みにくい

空き家を解体したり、賃貸住宅として活用したりする場合は、誰が所有者で、誰の同意が必要なのかを整理する必要があります。

親や祖父母名義のままでは、解体業者、金融機関、補助金窓口、不動産会社から相続関係の確認を求められることがあります。

6．管理責任と費用分担が曖昧になる

登記をしていなくても、相続によって不動産に関する権利や負担がなくなるわけではありません。

空き家の草刈り、庭木、雨漏り、倒壊、防犯、固定資産税などについて、誰が費用を負担するかで相続人間のトラブルになる可能性があります。

7．売却期限のある税制特例に間に合わない可能性

相続した空き家の売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得の特別控除を利用できる場合があります。

ただし、売却期限や建物、居住状況などの条件があります。

相続登記と遺産分割に時間を使い、特例の売却期限に間に合わなくなる可能性もあるため、税理士や税務署へ早めに確認してください。

相続人申告登記とは？

相続人申告登記は、遺産分割がまとまらないなどの理由で、期限内に通常の相続登記をすることが難しい場合に利用できる簡易な手続です。

不動産を管轄する法務局へ、自分が登記名義人の相続人であることを申し出ることで、基本的な相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。

相続人申告登記が向いている可能性がある状況

• 相続人が多く、戸籍収集に時間がかかっている
• 遺産分割協議が期限までにまとまらない
• 相続する不動産は分かったが、取得者がまだ決まっていない
• 過去の相続で相続人調査が複雑になっている
• 期限が迫っているため、先に基本的義務を履行したい

売却予定がある場合は、相続人申告登記だけでは足りません。正式な相続登記までの予定を司法書士と相談しましょう。

相続登記に必要となる主な書類

必要書類は、遺言の有無、遺産分割協議、法定相続、数次相続などによって異なります。

戸籍の不足、住所のつながり、未登記建物、相続人の死亡、旧字体などにより、追加書類が必要になる場合があります。

登録免許税はいくら？

相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額に0.4％を掛けて計算します。

このほか、戸籍・住民票・評価証明書等の取得費や、司法書士へ依頼する場合の報酬が必要です。

一定の土地や数次相続では、2027年3月31日まで登録免許税の免税措置を利用できる場合があります。

免税要件と申請書の記載方法は、法務局や司法書士へ確認してください。

相続登記から不動産売却までの流れ

1. 土地・建物の登記名義を確認する
   登記事項証明書、固定資産税明細、権利証などを確認します。
2. 遺言書の有無を確認する
   自宅、公正証書遺言、法務局保管の遺言書などを確認します。
3. 法定相続人を調査する
   被相続人の出生から死亡までの戸籍を収集します。
4. 遺産分割協議を行う
   誰が不動産を取得するか、売却代金をどう分けるかを話し合います。
5. 相続登記を申請する
   売却する人または共有者の名義へ登記を変更します。
6. 不動産査定を行う
   建物状態、接道、境界、残置物、解体の必要性を確認します。
7. 売却方法を決める
   現状渡し、片付け後、解体後、買取などを比較します。
8. 売買契約・決済を行う
   相続人名義から買主名義へ所有権を移転します。
9. 譲渡所得税等を確認する
   取得費、譲渡費用、特別控除の適用を税理士等へ確認します。

遺産分割協議がまとまらない場合

相続人同士で話し合いがまとまらない場合は、無理に署名や実印を求めず、争点を整理することが大切です。

主に確認したい内容は次のとおりです。

• 遺言書があるか
• 誰が法定相続人か
• 不動産以外の預貯金や債務はいくらか
• 誰が固定資産税や管理費を負担してきたか
• 不動産へ住んでいる相続人がいるか
• 売却・取得・共有のどれを希望するか
• 相続人の一人が立て替えた費用があるか

話し合いで解決できない場合は、弁護士への相談や家庭裁判所の遺産分割調停を検討します。

相続人間の争いを不動産会社が代理交渉することはできません。

相続放棄を考えている場合の注意点

相続放棄は、原則として自分のために相続が開始したことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述する手続です。

不動産だけを放棄して預貯金だけを相続する、といった選び方は原則できません。

相続財産を処分すると、相続を承認したと扱われる可能性もあるため、相続放棄を検討している段階で家を売却・解体・賃貸する前に、弁護士や司法書士へ相談してください。

誰に相談すればよい？

相続登記前の確認チェックリスト

よくある質問

2024年4月1日より前に親が亡くなった場合も義務ですか？

はい。以前の相続であっても、相続登記が未了の不動産は義務化の対象です。2024年4月1日より前から不動産取得を知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに登記する必要があります。

相続登記の期限は亡くなった日から3年ですか？

必ずしも死亡日からではありません。自己のために相続が開始したことと、特定の不動産を取得したことを知った日から3年以内が基本です。

期限を過ぎたら必ず10万円かかりますか？

必ず10万円が科されるわけではありません。正当な理由なく申請義務を怠った場合に、10万円以下の過料対象となる可能性があります。登記官による催告後も申請しない場合に裁判所へ通知される仕組みです。

過料を払えば相続登記をしなくてもよいですか？

いいえ。過料を支払っても相続登記の申請義務はなくなりません。

固定資産税を自分が払っていれば所有者ですか？

固定資産税を支払っていることと、登記名義が変更されていることは別です。登記事項証明書で確認してください。

親名義のままでも売買契約はできますか？

契約前の相談や買主探しはできますが、亡くなった方の名義から買主へ直接所有権移転登記することはできません。通常は決済までに相続登記を完了する必要があります。

相続人申告登記をすれば売却できますか？

できません。相続人申告登記は基本的な申請義務を簡易に履行する制度であり、正式な所有者を確定する登記ではありません。売却には別途相続登記が必要です。

遺産分割がまとまらなくても期限は来ますか？

はい。期限内に正式な相続登記が難しい場合は、相続人申告登記を検討できます。ただし、その後遺産分割が成立した場合は、成立日から3年以内に正式な登記が必要です。

相続人の一人と連絡が取れない場合はどうしますか？

戸籍の附票等による住所調査、不在者財産管理人、失踪宣告などが関係する場合があります。司法書士や弁護士へ早めに相談してください。

相続人の一人が売却に反対しています

共有不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の協力が必要です。不動産会社だけで解決できる問題ではないため、査定額や維持費を整理したうえで、必要に応じて弁護士へ相談してください。

ミニクルホームで相続登記を申請できますか？

相続登記の代理申請は司法書士の業務です。ミニクルホームでは、登記前の不動産状況整理、査定、空き家管理、売却方法、残置物、解体、売却後の住み替えを不動産実務の範囲でご案内します。

まとめ｜2027年3月31日が迫る前に登記と売却方針を整理する

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。

不動産を相続したことを知った日から、原則として3年以内に申請が必要です。

2024年4月1日より前に相続を知っていた未登記不動産については、原則2027年3月31日までが期限となります。

正当な理由なく義務を怠ると10万円以下の過料対象となる可能性がありますが、より大きな問題は、不動産の売却・担保設定・解体・活用が進まなくなることです。

相続登記を放置すると、次のリスクがあります。

• 過料の対象になる可能性
• 不動産を売却できない
• 相続人が増えて協議が難しくなる
• 空き家管理や解体が進まない
• 税制特例や売却機会を逃す

期限内に遺産分割が難しい場合は、相続人申告登記を検討できます。

ただし、相続人申告登記だけでは不動産を売却できません。

まず登記名義、相続人、遺言書、固定資産税明細を確認し、司法書士へ相続登記を相談すると同時に、不動産会社へ現在の査定価格や空き家状態を確認しましょう。

※本記事は2026年7月時点の公表情報と一般的な不動産売却実務を基に作成しています。相続登記の期限、必要書類、登録免許税、正当な理由、相続人申告登記の利用可否は、相続発生日、遺言、遺産分割、相続人関係、不動産の登記状態によって異なります。個別案件は管轄法務局および司法書士等へご確認ください。