設備投資をする前に知っておきたいこと

人気設備と必須設備は同じではない

賃貸設備には、大きく分けて次の2種類があります。

• ないと候補から外されやすい基本設備
• あることで競合物件との差別化になる付加設備

基本設備が不足している状態で宅配ボックスやアクセントクロスを追加しても、十分な効果が出ない可能性があります。

例えば、単身向け物件で室外洗濯機置場のまま、高額な宅配ボックスを設置しても、室内洗濯機置場のある競合物件へ流れることがあります。

設備を付けても募集情報に登録されなければ意味がない

設備を導入したあとは、物件サイトの設備項目、写真、募集図面、紹介文を更新する必要があります。

インターネット無料やTVモニターホンを設置しても、検索条件へ正しく登録されていなければ、その設備を希望する人の検索結果に表示されない可能性があります。

設備導入後は、次の内容を確認しましょう。

• 設備条件が不動産サイトへ登録されているか
• 設備の写真が掲載されているか
• 紹介文でメリットを説明しているか
• 仲介会社へ変更内容を共有しているか
• 募集図面が更新されているか

岡山市の賃貸で不足すると不利になりやすい基本設備

築古アパートやマンションでは、付加価値設備より先に、日常生活へ直接影響する基本設備を確認します。

エアコン

単身向け物件では、エアコン付きが基本条件として比較されやすくなっています。

設置されていても、古くて効きが悪い、音が大きい、リモコンが変色している状態では、内見者に不安を与えます。

次の項目を確認しましょう。

• 正常に冷暖房が使えるか
• 異音や水漏れがないか
• 製造年が古すぎないか
• フィルターが清掃されているか
• リモコンが正常に作動するか

室内洗濯機置場

室外や共用廊下に洗濯機を置く物件は、雨、汚れ、防犯、冬の寒さなどを気にする入居者から敬遠されることがあります。

特に女性、若い会社員、学生向け物件では、室内洗濯機置場が検索条件になる場合があります。

工事費が高くなることもあるため、給排水の位置と家賃上昇・空室短縮効果を確認して判断します。

洋式トイレと給湯設備

和式トイレ、古いバランス釜、給湯能力が不足した設備などは、家賃が安くても候補から外される原因になることがあります。

安全性や通常の生活に関わる設備は、空室対策以前に修繕・更新を検討する必要があります。

十分な照明とコンセント

照明がない空室は、夕方や雨天の内見で暗く見えます。

また、スマートフォン、パソコン、調理家電などを使う現在の生活では、コンセントの位置や数も確認されます。

高額な内装工事をする前に、照明、コンセント、スイッチが正常に使用できるか確認しましょう。

空室対策で導入したいコスパ最強設備7選

1．TVモニター付きインターホン

TVモニターホンは、比較的導入しやすく、防犯面の安心感を分かりやすく伝えられる設備です。

訪問者の顔を確認してから対応できるため、学生、女性、高齢者、子育て世帯など幅広い入居者に評価されやすくなります。

特に次の物件では優先度が高くなります。

• オートロックがないアパート
• 1階住戸
• 学生向けワンルーム・1K
• 女性の入居を増やしたい物件
• 高齢単身者を受け入れる物件

設置後は、募集写真にモニター画面と玄関子機の両方を掲載し、「来訪者を室内から確認可能」と説明しましょう。

2．温水洗浄便座

温水洗浄便座は、比較的低予算で導入しやすく、室内写真でも改善が伝わりやすい設備です。

古い便座の変色や傷みは、水回り全体を古く見せる原因になります。

設備交換とあわせてトイレを清掃し、ペーパーホルダー、タオル掛け、照明も確認すると、より印象が良くなります。

ただし、コンセントがない場合は電気工事が必要になるため、事前に確認しましょう。

3．LED照明器具

空室へ照明器具を設置しておくと、夕方や天候の悪い日でも明るい状態で内見できます。

入居者が入居直後に照明を購入する必要がないため、初期負担の軽減にもなります。

特に築古物件では、次の効果を期待できます。

• 室内写真を明るく撮影できる
• 内見時の暗い印象を防げる
• 古い照明器具の変色を解消できる
• 募集広告で「照明付き」と表示できる

デザイン性の高い高額照明より、明るさ、交換しやすさ、清掃しやすさを重視したほうが賃貸経営には向いています。

4．室内物干し

室内物干しは、低予算ながら日常生活で使われやすい設備です。

• 雨の日でも洗濯物を干せる
• 帰宅時間が遅い人でも利用しやすい
• 外から洗濯物を見られにくい
• 花粉や黄砂が気になる時期にも使える
• バルコニーが狭い物件を補える

学生、単身女性、共働き世帯など、日中不在になりやすい入居者と相性があります。

設置場所によっては生活動線やエアコンの風を妨げるため、ベッドや家具の配置を想定して決めましょう。

5．高速インターネット無料

インターネット無料は、学生、若い会社員、在宅勤務をする方に訴求しやすい設備です。

ただし、現在は単に接続できるだけでなく、通信速度や安定性も重視されます。

導入前には、次の内容を確認しましょう。

• 建物全体で利用した場合の速度
• 各戸までの配線方式
• Wi-Fi機器の有無
• 入居者が個別回線を引けるか
• 故障時の問い合わせ窓口
• 月額費用と契約期間

速度が遅い回線を「インターネット無料」とだけ宣伝すると、入居後の不満や退去理由になる可能性があります。

学生向けや単身向けで導入する場合は、「無料」だけでなく、通信速度と利用方法を分かりやすく掲載しましょう。

6．宅配ボックス

宅配ボックスは、インターネット通販を利用する単身者や共働き世帯に便利な設備です。

ただし、戸数に対してボックス数が少なすぎる、小さい荷物しか入らない、長期間荷物が放置されるといった問題もあります。

導入前には次の点を確認します。

• 物件の戸数に対して適切なボックス数か
• 大きさの異なる荷物に対応できるか
• 雨が入りにくい場所へ設置できるか
• 通行や避難経路を妨げないか
• 盗難・破損時の対応方法
• 長期放置された荷物の管理方法

既製品を置くだけではなく、設置場所、防犯、管理方法まで考える必要があります。

7．共用部LED照明・防犯カメラ

入居希望者が確認するのは室内だけではありません。

建物入口、共用廊下、階段、駐車場、駐輪場が暗いと、防犯面や管理状態に不安を持たれることがあります。

共用部の照明をLED化し、必要に応じて防犯カメラを設置することで、次の効果が期待できます。

• 夜間の安心感を高める
• ゴミや放置物を確認しやすくする
• 無断駐車・不法投棄への抑止
• 女性や子育て世帯への訴求
• 管理されている印象を与える

防犯カメラは、入居者の玄関内部や私生活を過度に撮影しないよう、設置位置とプライバシーへ配慮しましょう。

単身向け物件で優先したい設備

ワンルーム、1K、1DKでは、家賃と初期費用に加えて、防犯・通信・洗濯環境が比較されやすくなります。

優先順位の一例は次のとおりです。

1. エアコン
2. 室内洗濯機置場
3. TVモニターホン
4. 温水洗浄便座
5. 高速インターネット無料
6. 室内物干し
7. 宅配ボックス

学生向けであれば、ネット無料、照明、家具・家電付きプランも検討対象です。

社会人向けでは、独立洗面台、収納、駐車場、在宅勤務ができるスペースなどが重視される場合があります。

ファミリー向け物件で優先したい設備

2DK、2LDK、3DKなどのファミリー物件では、設備だけでなく、駐車台数、収納、家事動線が重要です。

優先順位の一例は次のとおりです。

1. 駐車場2台分または2台目相談
2. エアコン
3. 独立洗面台
4. 追い焚き機能
5. TVモニターホン
6. 収納
7. 宅配ボックス
8. インターネット無料

岡山市の郊外では、室内設備を一つ増やすより、近隣で2台目駐車場を確保したほうが、募集対象が広がる場合があります。

ファミリー向け物件へ設備投資をする前には、駐車場、学校、スーパー、主要道路へのアクセスも確認しましょう。

高齢者を想定した物件で優先したい設備

高齢単身者や夫婦世帯を受け入れる場合は、豪華な設備より、安全性と使いやすさを優先します。

• 1階住戸またはエレベーター
• TVモニターホン
• 温度調整しやすい給湯設備
• 手すり
• 段差の確認
• 明るい共用部
• 緊急連絡・見守り体制
• 病院・スーパー・バス停へのアクセス

手すりや段差解消を行う場合は、入居者の身体状況を確認し、必要な場所へ適切に設置することが重要です。

岡山市では設備より駐車場を優先すべきケースがある

岡山市周辺では、車で通勤、買い物、通院をする入居者も少なくありません。

そのため、郊外の物件では、室内設備が充実していても駐車場がなければ、最初から検索対象外になることがあります。

特に次の物件は、駐車場を優先して確認しましょう。

• 駅やバス停から離れている
• 単身者も車通勤が中心の地域
• 1LDK以上のカップル向け物件
• 2DK以上のファミリー物件
• スーパーや病院まで車移動が必要

改善策には次のようなものがあります。

• 敷地内の不要なスペースを駐車区画へ変更する
• 区画線と番号を見やすくする
• 普通車が駐車できる区画を明確にする
• 近隣月極駐車場を大家さん側で確保する
• 2台目駐車場相談可能と広告へ掲載する
• 駐車場込みの総額で募集する

導入を慎重に判断したい高額設備

独立洗面台の新設

独立洗面台は人気がありますが、給排水、壁、床の工事が必要になると費用が大きくなります。

家賃をどの程度維持・上昇できるか、内見者から繰り返し不足を指摘されているかを確認しましょう。

浴室・キッチンの全面交換

水回りを新しくすると印象は良くなりますが、工事費をそのまま家賃へ反映できるとは限りません。

使用に問題がなく、清掃や部品交換で改善できる場合は、全面交換以外の方法も比較します。

オートロックの新設

オートロックは防犯面の訴求力がありますが、建物構造によっては工事費が大きくなります。

TVモニターホン、防犯カメラ、共用部照明など、低予算でできる防犯対策と比較しましょう。

浴室乾燥機

便利な設備ですが、物件の家賃帯やターゲットによっては、室内物干しのほうが費用対効果に優れる場合があります。

人気設備だから導入するのではなく、競合物件と入居者の声を確認して判断します。

設備投資の回収を考える簡単な方法

設備の導入費用は、家賃上昇だけでなく、空室期間の短縮や退去防止を含めて考えます。

回収期間の目安＝設備の導入費用 ÷ 年間で増える収入・減らせる損失

例えば、設備導入によって家賃を月2,000円上げられた場合、年間の増収は2万4,000円です。

導入費用が24万円なら、家賃上昇分だけで回収するには単純計算で10年かかります。

一方、その設備によって空室期間を2か月短縮でき、家賃5万円の部屋が早く決まれば、10万円分の空室損失を減らせます。

設備投資では、次の項目を確認しましょう。

• 家賃を維持・上昇できるか
• 空室期間を短縮できるか
• 既存入居者の退去を防げるか
• 設備の耐用年数はどの程度か
• 故障時の修理・交換費はいくらか
• 募集写真や検索条件で訴求できるか

設備を選ぶ5つの手順

手順1．問い合わせ・内見・申込みのどこで止まっているか確認する

手順2．競合物件を5件以上比較する

• 同じ間取り
• 同じ家賃帯
• 同じ築年数
• 同じ生活圏
• 同じ入居者ターゲット

競合の多くに付いている設備が自分の物件だけにない場合は、優先度が高い可能性があります。

手順3．内見者から不足を指摘された設備を集計する

一人の意見だけで判断せず、複数の内見者から同じ指摘があるかを確認します。

手順4．低予算の設備から一部屋で試す

TVモニターホン、温水洗浄便座、LED照明などを一部屋へ導入し、問い合わせや成約状況を確認します。

手順5．導入後の広告を更新する

設備を導入したら、写真、設備登録、紹介文、募集図面をすぐに変更しましょう。

設備投資前のチェックリスト

• 現在の問い合わせ・内見件数を把握しているか
• 内見後の断り理由を確認しているか
• 競合物件を5件以上比較したか
• 物件の想定入居者を決めたか
• 基本設備に故障・不足がないか
• 駐車場のほうが優先ではないか
• 設備導入で検索条件へ追加できるか
• 家賃の維持・上昇が期待できるか
• 空室期間を短縮できる可能性があるか
• 故障時の費用と管理方法を確認したか
• 一部屋で試してから全室へ広げられないか
• 導入後に写真と募集情報を更新できるか

まとめ｜人気設備ではなく物件に必要な設備を選ぶ

岡山市の賃貸で空室対策を行う際は、人気設備ランキングの上位から順番に導入するのではなく、物件の立地、間取り、家賃、想定入居者に合わせて選ぶことが重要です。

比較的費用対効果を期待しやすい設備は、次の7つです。

1. TVモニター付きインターホン
2. 温水洗浄便座
3. LED照明
4. 室内物干し
5. 高速インターネット無料
6. 宅配ボックス
7. 共用部LED照明・防犯カメラ

ただし、基本設備が不足している場合や、郊外で駐車場が足りない場合は、そちらを優先する必要があります。

設備を導入する前には、問い合わせ、内見、申込みのどこで止まっているのかを確認しましょう。

内見者から繰り返し指摘される設備や、競合物件の多くに付いている設備から、小さく試すことが設備投資の失敗を防ぐポイントです。