「昔から同じ契約書を使っているけれど、今のルールに合っているのかな」「退去のたびに、敷金の精算で入居者ともめてしまう」「親から相続したアパートで、契約書の中身をよく知らない」——。

2020年4月に、賃貸借や保証についての民法が大きく改正されました。もう6年がたちますが、実際のご相談では、改正前の古い契約書のひな形を使い続けている大家さんも少なくありません。そのままだと、敷金の精算でもめたり、連帯保証人の条項が無効になったりするおそれがあります。

この記事では、岡山市北区奉還町で25年以上、賃貸仲介・賃貸管理に関わってきた不動産会社が、大家さんが押さえておきたい民法改正のポイントと、契約書の見直しチェックリストをまとめました。当社は大家さん・入居者さんの両方に関わる立場のため、手続きと考え方を中立的にお伝えします。

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民法改正で、賃貸のルールはどう変わった？

2020年4月1日に施行された改正民法では、これまで判例やガイドラインで考えられてきたルールが、条文として明記されました。大家さんに関係の深い主なポイントは次のとおりです。

※ 法務省の民法改正の案内などにもとづく要点の整理です。条文の正確な内容や、個別のケースへの当てはめは、弁護士などの専門家にご確認ください。

古い契約は、どちらのルールになる？

• 2020年4月1日より前に結んだ賃貸借・保証の契約には、改正前の民法が適用されます
• 施行日の後に賃貸借を合意で更新した場合は、改正後の民法が適用されます
• 保証契約は、保証についても合意で更新したかどうかで扱いが変わることがあります。保証人を変えた・保証契約を結び直したときは、改正後のルール（極度額が必要）になると考えておきましょう

※ 経過措置の扱いは、法務省の案内にもとづく一般的な説明です。契約ごとの判断は専門家にご確認ください。

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敷金の精算は、どう考えればいい？

敷金から差し引けるのは、未払いの家賃など、入居者が大家さんに払うべきお金です。原状回復の費用は、入居者の故意・過失や、通常の使い方を超える使い方でできた傷みの分だけが対象になります。

※ 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」の考え方にもとづく例です。実際の判断は、部屋の状態や契約内容によって変わります。

経過年数で、入居者の負担は小さくなる

入居者の負担になる傷みでも、新品に戻す費用を全額請求できるわけではありません。ガイドラインでは、壁紙（クロス）などは耐用年数6年で価値が1円まで下がる考え方で、住んだ年数に応じて入居者の負担割合を下げます。

たとえば、入居3年で、たばこのヤニで壁紙の張り替えが必要になり、費用が60,000円だった場合（数字は例です）。

• 6年のうち3年がたっているので、残りの価値はおおむね半分
• 入居者の負担：60,000円 × 約50％ ＝ おおむね30,000円
• 残りの約30,000円は、大家さんの負担

精算書の例：家賃50,000円・敷金100,000円の場合

精算書には、項目ごとの金額と、その理由（どこの、どんな傷みか）を書いておくと、入居者の納得が得られやすくなります。写真を添えるとさらに分かりやすくなります。

※ 敷金を返す日数について、法律で何日以内という決まりはありません。退去後おおむね1か月をめどに精算書を出す会社が多いですが、長く待たせるとトラブルのもとになります。

特約は、どう書けば有効になる？

原状回復のルールは、特約で変えることもできます（任意規定）。ただし、入居者に通常より重い負担をお願いする特約は、書き方と説明のしかたが大切です。

1. 特約が必要な理由があり、暴利的でないこと（客観的・合理的な理由）
2. 入居者が「通常より重い負担を負う」と分かっていること
3. 入居者が、その負担を負うと意思表示していること

国土交通省のガイドラインでは、特約が有効と認められるための要件として、この3つが挙げられています。最高裁の判例（平成17年12月16日）でも、通常損耗を入居者の負担にする特約は、負担する範囲が契約書に具体的に書かれているか、口頭で具体的に説明して合意していることが必要とされています。

※ 特約の有効性は、内容や説明の状況によって個別に判断されます。また、消費者契約法により、入居者の利益を一方的に害する条項は無効とされることがあります。

見落とすと危ない「連帯保証人の極度額」

改正で特に気をつけたいのが、個人の連帯保証人です。家賃の保証のように、将来の分まで続けて保証する契約（根保証）では、保証の上限額（極度額）を書面に書いていないと、保証契約そのものが無効になります。

• 極度額は、「金〇〇円」と金額で明確に書いておくのが安全とされています
• 入居者や保証人が亡くなったときは、その時点で保証する金額が確定し、それ以降に生じた家賃などは保証の対象にならないとされています
• 保証人から求められたときは、大家さんは家賃の支払い状況などを伝える義務があります

こうした手間やリスクから、家賃債務保証会社を利用する物件が増えています。保証会社を使う場合も、緊急連絡先や退去時の精算の扱いなど、保証の範囲を確認しておきましょう。

大家さんの契約書見直しチェックリスト

お手元の契約書と、次の項目を見比べてみてください。「いいえ」「分からない」があれば、見直しのサインです。

敷金精算でもめないための進め方

1. 入居時：部屋の状態を写真・チェックシートで記録し、入居者にも控えを渡す
2. 入居中：修繕の連絡には早めに対応し、記録を残す
3. 退去の立ち会い：入居者と一緒に部屋を確認し、傷みの場所を写真で残す
4. 精算書：項目・金額・理由・経過年数の考え方を書き、写真を添える
5. 話し合いがまとまらないとき：当事者だけで抱え込まず、管理会社や専門家に相談する

入居者から納得できないと言われたときは、感情的なやりとりになりやすいものです。根拠を示して、書面で丁寧に伝えることが、結果的に大家さんを守ることにもなります。

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ミニクルホームでできること・できないこと

※ 当社は、大家さん・入居者さんの両方に関わる立場のため、どちらか一方の立場での法的な判断や交渉はできません。

まとめ：岡山市の大家さんは、敷金精算のルールを今のうちに確認を

• 2020年4月の民法改正で、敷金と原状回復のルールが条文に明記された
• 通常損耗・経年変化は、原則として大家さんの負担。入居者の負担分も、経過年数で小さくなる
• 個人の連帯保証人は、極度額を書面で決めないと無効
• 特約は具体的に書いて説明し、入居時・退去時の写真を残す
• 古い契約書は、チェックリストで見直しを

よくある質問（FAQ）