目次
再建築不可の不動産とは
現在、建てられている建物を解体して更地にしても、新たに建物を建てられない土地のことです。
ちなみに、再建築不可物件は、都市計画法で定められている「都市計画区域」と「準都市計画区域」にのみ存在します。
都市計画区域と準都市計画区域での建物を立てる場合、建築基準法で定められた接道義務を満たさなければなりません。
接道義務とは、幅員4m以上である建築基準法条の道路に、建物が2m以上接していることです。
なので、接道義務を満たしていないと、あたらに建物がたてられないため、該当する敷地は「再建築不可物件」となります。
下記のような物件が再建築不可物件となりる例です。
・建物の敷地が建築基準法上の道路と全く接していない
・建物の敷地が建築基準法上の道路に接しているが、接している幅が2m未満である
・建物の敷地が幅員4m未満の道路や、私道とのみ接している
他のデメリット
・物件を建て替えできない
・銀行系の住宅ローンが借りられない
・売却時に買い手がみつかりにくい
メリット
・安価に購入できる
・固定資産税が低く設定される
ステキな活用方法は?
・駐車場、駐輪場、バイク置き場にする
・リフォーム、リノベーションをして住む
リフォームが行える条件は、下記の示す「※4号建築物」に該当する物件である場合です。
※4号建築物とは
・「2階建て以下」「延床面積500平方メートル以下」「高さ13m以下」「軒の高さ9m以下」を全て満たす「木造建築物」
・「平屋建て」「床面積200平方メートル以下」を全て満たす「非木造建築物」
再建築不可物件は4号建築物に該当するケースが多いため、リフォームやリノベーションをして居住することができます。
再建築可能にして建て替える方法は?
どうしても再建築不可物件を建て替え場合は、該当の物件に隣接するしている接道義務を満たす物件が販売している又は、近所の方に聞き取りをして、売ってもらうなど調査をすることが必要です。
条件を満たせば、再建築不可物件と接道義務を満たす物件を一つの土地にすれば、再建築物件として、建て替えが可能になります。
再建築不可物件を購入する際は、不動産屋に色々と周辺環境・月極駐車場などを調べてからこうにゅうすることが、重要です。
調査書類でよく見ておく書類は以下になります。
・登記事項証明書
・公図
・建物図面
・地積測量図
自分で入手する場合は、エリアを管轄する法務局で取得できます。手数料で印紙代が発生します。なので、ミスなどを恐れる場合は工務店・建設業者に依頼して調査をお願いし、リフォーム・リノベーションをすることをおすすめします。
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