記事更新日：2026年6月29日

身寄りのない高齢者を大家が心配する理由｜残置物・死後対応の備え方

岡山市で高齢者の賃貸住宅を探している方から、次のような相談を受けることがあります。

• 家族や親族と長年連絡を取っていない
• 配偶者や子どもがおらず、身寄りがない
• 保証人や緊急連絡先を頼める人がいない
• 高齢であることを伝えると大家さんに断られる
• 死亡後の家財処分を心配されて審査が進まない
• 居住支援法人や終身サポート事業者の違いが分からない
• どこまで準備すれば大家さんに安心してもらえるのか知りたい

身寄りのない高齢者だからといって、賃貸住宅を借りられないと決まっているわけではありません。

しかし、大家さんや管理会社は、入居中の家賃だけでなく、急病、入院、死亡、契約終了、家財処分まで考えて入居可否を判断することがあります。

大切なのは、「問題は起こりません」と説明することではありません。

問題が起きた場合に、誰がどのような手順で対応するのかを、契約前に見える形にしておくことです。

大家さんが心配するのは「高齢者」であることだけではありません

高齢者の入居相談で「年齢が高いから断られた」と感じることがあります。

実際には、大家さんが確認したいのは、年齢だけではなく、次のような内容です。

• 家賃を継続して支払えるか
• 本人と電話や郵便で連絡が取れるか
• 急病や事故の際に連絡できる人がいるか
• 長期入院中も家賃や契約を管理できるか
• 室内で異変が起きた場合に早く発見できるか
• 亡くなった後に誰が契約を整理するか
• 家具・家電・衣類などを誰が引き取るか
• 原状回復や鍵の返却について誰と話し合うか

親族がいる方でも、家族と連絡が取れなかったり、協力を得られなかったりすれば、大家さんの不安は残ります。

反対に、親族がいなくても、支援者、見守り、保証会社、死後事務の準備が明確であれば、入居を検討してもらえる場合があります。

理由1｜急病や事故のときに連絡先がない

一人暮らしの高齢者が急病や事故で入院すると、管理会社から本人へ連絡が取れなくなる場合があります。

例えば、次のような場面です。

• 郵便物が長期間たまっている
• 家賃の引き落としができていない
• 室内から水漏れが発生している
• 設備点検の日程を確認できない
• 近隣住民から安否を心配する連絡が入った
• 病院から本人の住居について確認が必要になった

家賃保証会社は主に家賃債務を保証する会社であり、本人の安否確認や入院手続きをすべて行う会社ではありません。

そのため、保証会社を利用する物件でも、別に緊急連絡先を求めることがあります。

理由2｜家賃の支払いが止まる可能性を心配する

年金収入がある方でも、急な入院や認知機能の低下によって、口座残高や支払日を管理できなくなる場合があります。

大家さんが確認するのは、現在家賃を支払えるかだけではありません。

次のような状況が起きたときも、支払いを継続できるかを心配します。

• 長期間入院した
• 通帳や印鑑を紛失した
• 口座が凍結された
• 認知機能が低下した
• 生活保護の停止・廃止があった
• 家賃の振込みを忘れた

家賃保証会社、口座振替、生活保護の代理納付、金銭管理支援などを利用できれば、家賃支払いに対する不安を軽減できる可能性があります。

理由3｜本人が亡くなっても契約をすぐに終了できない場合がある

一般的な賃貸借契約では、借主が亡くなったという事実だけで、必ず契約関係が直ちに整理されるとは限りません。

借主の権利や室内の家財は、相続の対象になるためです。

相続人が分かっている場合は、相続人との間で次の手続きを進められることがあります。

• 賃貸借契約の終了
• 家賃や共益費の精算
• 鍵の返却
• 家財の引取り
• 原状回復費用の確認

しかし、相続人の有無や連絡先が分からない場合は、誰と契約終了の話を進めるのか分からず、室内を次の入居者へ貸し出せない期間が長くなることがあります。

理由4｜大家さんが室内の家財を勝手に処分できない

借主が亡くなった後、室内に残された家具、家電、衣類、写真、書類、貴金属などを「残置物」と呼ぶことがあります。

室内に残っているからといって、大家さんの所有物になるわけではありません。

大家さんや管理会社が、法的な手続きや権限を確認せずに処分すると、相続人などとのトラブルになる可能性があります。

特に判断が難しいのは、次のような物です。

• 現金・通帳・印鑑
• 貴金属や骨董品
• 写真・手紙・思い出の品
• 契約書や権利関係の書類
• パソコンやスマートフォン
• 遺骨や仏壇
• 本人が他人から預かっていた物

理由5｜残置物の撤去費用と空室期間を心配する

家財が多い場合、搬出、分別、廃棄、清掃に費用と時間がかかります。

対応する人が決まっていなければ、次の募集を始めるまで長期間を要する可能性があります。

大家さんが心配しやすい費用には、次のようなものがあります。

• 家具・家電の搬出費
• 一般廃棄物の処分費
• 特殊清掃費
• 消臭・除菌費
• 原状回復費
• 鍵交換費
• 手続き中の未収家賃
• 次の募集を始められない期間の損失

家賃保証会社や保険の補償範囲は契約ごとに異なります。

残置物処理や特殊清掃がすべて補償されると決めつけず、契約内容を確認する必要があります。

理由6｜退去・原状回復を話し合う相手がいない

通常の退去では、借主と管理会社が室内を確認し、鍵の返却や原状回復費用を精算します。

借主が亡くなり、相続人や受任者と連絡が取れなければ、次の手続きが進みにくくなります。

• 解約日の決定
• 公共料金の停止
• 家財の引取り
• 室内確認
• 敷金の精算
• 原状回復費の請求
• 郵便物の処理

大家さんが不安を感じるのは、死亡そのものよりも、死亡後の手続きを進める相手と権限が決まっていないことです。

大家さんの不安と準備できる対策

残置物の処理等に関するモデル契約条項とは？

国土交通省と法務省は、単身高齢者が亡くなった後の契約関係と残置物を整理しやすくするため、「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表しています。

主に、次の2つの契約で構成されています。

2つの事務を同じ受任者へ依頼する方法と、それぞれ別の受任者へ依頼する方法があります。

受任者としては、次のような人・法人が想定されます。

• 推定相続人
• 信頼できる親族や関係者
• 居住支援法人
• 一定の条件を満たす管理事業者などの第三者

大家さんは借主と利害が対立する可能性があるため、大家さん自身を受任者とすることは避けるべきとされています。

管理会社についても、貸主・転貸人として契約当事者になっている場合などは、受任者として適切か慎重な確認が必要です。

残置物リストを作っておく

残置物関係の契約を準備するときは、本人が「廃棄してほしくない物」と「引渡し先」を明確にしておくことが重要です。

例えば、次のように整理します。

リストは一度作ったら終わりではありません。

購入、処分、住所変更、連絡先変更があった場合は定期的に更新しましょう。

2025年10月から居住支援法人による残置物処理が制度化

改正住宅セーフティネット法の施行により、2025年10月1日から、居住支援法人の業務に「入居者からの委託に基づく残置物処理」が追加されました。

これにより、必要な認可や体制を整えた居住支援法人が、本人との契約に基づいて、死亡後の残置物処理に関わることが可能になりました。

ただし、次の点に注意が必要です。

• 居住支援法人ならすべて対応できるわけではない
• 本人が生前に委託契約を結ぶ必要がある
• 依頼できる業務の範囲を確認する必要がある
• 費用や預託金の有無を確認する必要がある
• 大家さんが自動的に処分を依頼できる制度ではない

岡山県指定の居住支援法人へ相談するときは、入居支援だけでなく、残置物処理や死後事務へ対応しているかを確認しましょう。

終身サポート事業者を利用するときの注意点

民間事業者の中には、身元保証、緊急連絡、入院支援、死後事務、葬儀、家財処分などをまとめて提供する事業者があります。

身寄りのない高齢者にとって選択肢の一つになりますが、サービスと費用は事業者によって大きく異なります。

サービス内容を理解しないまま、「保証人がいないから」という理由だけで高額な契約を急ぐのは避けましょう。

重要事項の説明を受け、家族、支援者、地域包括支援センター、専門家などにも内容を確認してもらうことが大切です。

見守りサービスで大家さんの不安は軽減できる？

見守りサービスを利用することで、入居者の異変を早期に発見しやすくなる可能性があります。

見守りには、次のような方法があります。

• 定期的な電話連絡
• 訪問による安否確認
• 配食時の声かけ
• 電気・ガス等の使用状況を利用した見守り
• センサーを利用した見守り
• 緊急通報装置
• 訪問介護・訪問看護
• 居住サポート住宅による安否確認

岡山市には、一定の要件を満たす一人暮らしの高齢者等を対象とした緊急通報システムがあります。

ただし、利用要件や協力員などの条件があるため、すべての方が利用できるわけではありません。

また、見守りサービスは、連帯保証人や残置物処理の代わりになるものではありません。

日常の見守りと、家賃保証、死後事務を分けて準備する必要があります。

緊急連絡先・保証人・死後事務の違い

一人の親族にすべてを頼む必要はありません。

家賃は保証会社、見守りは支援事業者、死亡後の事務は居住支援法人など、役割を分ける方法があります。

入居希望者が契約前に準備したい9つのこと

大家さん・管理会社が確認したいチェックリスト

避けたい契約・対応

よくある質問

まとめ｜大家さんが確認したいのは「死亡後に誰が動くか」です

身寄りのない高齢者の入居について、大家さんが心配しやすいのは次の内容です。

1. 急病時に連絡できる人がいない
2. 入院等で家賃支払いが止まる可能性がある
3. 死亡後に賃貸借契約を終了する相手が分からない
4. 室内の残置物を処理できない
5. 撤去費用と空室期間が発生する
6. 原状回復や鍵返却を話し合う相手がいない

これらの不安は、一人の親族や保証人だけに頼らなくても、役割を分けて備えられる場合があります。

• 家賃は保証会社・口座振替・代理納付
• 日常の安否確認は見守りサービス
• 急病時の連絡は緊急連絡先や支援者
• 契約終了は解除関係事務の受任者
• 家財整理は残置物関係事務の受任者
• 介護・生活相談は地域包括支援センター等

重要なのは、「身寄りがないので仕方がない」と諦めることでも、「何も起きない」と説明することでもありません。

問題が起きたときの連絡先、権限、費用、手順を契約前に整理し、大家さんや管理会社へ説明できる状態を作ることです。