空き家を売って損が出た場合、岡山で税金はどうなる
「安く手放すことになってしまったが、税金はどうなるのだろう」——相続した空き家を、思ったより低い金額で売却した方から、こうしたご相談をいただくことがあります。
売却で利益が出た場合の税金については、比較的よく知られていますが、損失が出た場合の扱いは、意外と知られていません。この記事では、空き家を売って損失が出た場合、税金がどうなるのかを整理します。
先に結論
売却によって損失が出た場合、その売却自体に譲渡所得税はかかりません。譲渡所得税は、利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課される税金だからです。ただし、その損失を、給与所得など他の所得と相殺（損益通算）できるかどうかは、話が別です。多くの場合、不動産の譲渡損失は他の所得と通算できず、特に相続した空き家では、通算できる特例の対象外となることが多い点に注意が必要です。
まず基本｜損失が出れば、譲渡所得税はかからない
不動産を売却したときの税金（譲渡所得税）は、次の計算式で求められる「譲渡所得」がプラスの場合に課税されます。
| 譲渡所得 | ＝ | 売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用） |
この計算結果がマイナス、つまり損失になった場合、譲渡所得はゼロとして扱われ、その売却について譲渡所得税がかかることはありません。まずはこの点を、安心して押さえておいてください。
問題は「他の所得と相殺できるか」
「損失が出たなら、その分、給与にかかる税金が安くなるのでは」と考える方がいますが、不動産の譲渡損失は、原則として、給与所得など他の種類の所得と相殺（損益通算）することはできません。株式投資の損失とは扱いが異なる点に注意が必要です。
不動産の譲渡による所得は、他の所得とは別に計算する「分離課税」という方式が取られています。そのため、不動産の売却で損失が出ても、それを理由に会社員としての所得税や住民税が軽減されるわけではないのが原則です。
例外｜居住用財産に関する損益通算の特例
ただし、一定の要件を満たす場合に限り、不動産の譲渡損失を他の所得と損益通算できる特例が存在します。代表的なものに、次のようなものがあります。
| 特例の名称 | 概要 |
|---|---|
| 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 | 今住んでいる家を売って、新たに住宅を買い換えた場合の損失に適用 |
| 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 | 住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合などの損失に適用 |
これらの特例は、いずれも「その人が実際に住んでいた住宅（居住用財産）」を売却した場合を対象としています。年末時点で住宅ローンが残っていることなど、細かい要件もあります。
相続した空き家では、特例の対象外となることが多い
相続した空き家は、多くの場合、売主自身がそこに住んでいたわけではありません。上記の損益通算の特例は「自らが居住していた家」が前提となる制度のため、相続してから住んだことのない実家を売却して損失が出ても、この特例は使えないのが一般的です。
また、住宅ローンが残っていることも要件になっているため、多くの場合すでに完済されている相続実家では、そもそも要件に当てはまりにくい面もあります。「損したのだから、税金の面で何か救済があるはず」と考えず、まずは自分のケースが対象になるかどうかを、正確に確認することが大切です。
損失が出た場合の、確定申告の考え方
譲渡所得がマイナス（損失）で、かつ損益通算の特例の対象にもならない場合、その売却について、税務上は特に申告の必要がないことが一般的です。ただし、損益通算の特例を利用したい場合は、要件を満たしたうえで、確定申告をすることが必要になります。ご自身のケースがどちらに該当するかは、慎重な確認が必要です。
「損をした」という気持ちと、税務上の扱いは別
思ったより安い金額でしか売れなかった、というのは精神的につらいものです。ただ、税務上は、損失が出た売却について新たな税負担が生じることはありません。その点では、少なくとも「税金でさらに負担が増える」という心配はしなくてよい、ということです。
まずは、ご自身のケースを税理士に確認を
損益通算の特例が使えるかどうかは、住宅ローンの有無や、居住の実態など、細かい要件によって判断が分かれます。自己判断で「使えない」「使える」と決めつけず、確定申告の時期が近づいたら、税理士または税務署に、ご自身の状況を具体的に伝えて確認することをおすすめします。
まずは、売却価格の見込みから
「売ったら損になりそうだから、税金も含めて不安」という方は、まず正確な売却価格の見込みを立てることから始めてみてください。査定を受けることで、実際に損失が出るのかどうか、そしてどの程度の金額になりそうかが見えてきます。
よくある質問
Q. 損をして売った場合、譲渡所得税はかかりますか？
かかりません。譲渡所得税は、売却で利益が出た場合にのみ課税されます。損失が出た場合、譲渡所得はゼロとして扱われ、その売却について税金が発生することはありません。
Q. 損失が出た分、給与にかかる税金は安くなりますか？
原則として、安くなりません。不動産の譲渡損失は、給与所得など他の所得とは別に計算され、通常は損益通算できません。特定の要件を満たす場合の特例はありますが、相続した空き家では対象外となることが多いです。
Q. 相続した実家を売って損をしたら、何か税金の救済はありますか？
多くの場合、損益通算の特例は「自ら居住していた家」が対象のため、相続してから住んだことのない実家には適用されないのが一般的です。個別の状況によって判断が異なるため、税理士にご確認ください。
Q. 損失が出た場合、確定申告はしなくていいですか？
損益通算の特例を使わない場合、その売却について特に申告の必要がないことが一般的です。ただし、特例を利用したい場合は、要件を満たしたうえで確定申告が必要になります。ご自身のケースは税理士にご確認ください。
まずは、実際にいくらで売れそうか確かめてみませんか。
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※本記事は当社の実務経験および公表情報にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年8月時点）。掲載している内容はあくまで一般的な傾向であり、譲渡所得の計算方法、損益通算の特例の適用要件、確定申告の要否は、個々の状況により異なります。税制は改正される場合があります。具体的な税務判断は、必ず税理士または税務署にご確認ください。掲載している関連記事のURLは公開時の実際のリンクにあわせてご確認・修正のうえご利用ください。
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