「退去して1か月たつのに、敷金が返ってこない」
「精算書を見たら、ほとんど差し引かれていた」
「この請求は払わないといけないの？誰に聞けばいいの？」

退去のあとに敷金のことで不安になるのは、とても自然なことです。引っ越しで忙しい時期に、思っていたより大きな金額を差し引かれると、驚いたり、納得できなかったりしますよね。

この記事では、岡山市で賃貸を退去する方・退去した方に向けて、敷金が返るしくみと、退去時に確認したいこと、納得できないときの相談先を、手続きの順番に沿って整理しました。岡山市北区奉還町で賃貸の仲介・管理をしている不動産会社の立場から、次のことをお伝えします。

敷金はいつ、いくら返ってくる？

敷金は、家賃の支払いなどを担保するために、入居のときに預けるお金です。2020年4月に施行された改正民法で、敷金のルールが条文で決められました。

• 返る時期：賃貸借が終わり、部屋を明け渡したあと。具体的な時期は契約書で決められていることが多く、退去後おおむね1〜2か月ほどで精算されるケースが多いです
• 返る金額：預けた敷金から、未払いの家賃などの債務を差し引いた残り
• 差し引かれやすいもの：未払いの家賃（日割り分を含む）、借りた人の不注意などでついた傷・汚れの修繕費、契約で合意した特約の費用

計算のイメージ（敷金70,000円の場合）

※ 仮の数字による例です。実際の金額は、契約内容や部屋の状態によって大きく変わります。

敷金が返ってこない主な理由は？

精算書の金額が高いと感じたときの考え方は、「【退去費用ぼったくり？】賃貸で高額請求されたときの考え方」でも紹介しています。

借りた人と貸した人、どちらが負担する？国のガイドラインの目安

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、普通に暮らしていて生じる汚れや傷み（通常損耗）と、年数による劣化（経年変化）は、原則として貸した人（大家さん）の負担とされています。2020年4月施行の民法621条でも、通常損耗と経年変化は借りた人の原状回復の範囲に含まれないことが条文になりました。

※ ガイドラインにもとづく一般的な目安です。特約の内容や、実際の傷み具合によって変わります。

個別の例は、「家具の跡・床のへこみは退去費用がかかる？」、「タバコのヤニ・におい、退去費用はどうなる？」、「賃貸で鍵をなくしたら退去費用はいくら？」、「エアコンクリーニング代が高すぎる？賃貸退去時の考え方」で詳しく紹介しています。

経過年数も考えられます（クロスの例）

借りた人の負担になる場合でも、年数がたつほど負担は小さくなります。ガイドラインでは、たとえば壁紙（クロス）は6年で価値がほぼなくなる（残存価値1円）考え方が示されています。

※ 借りた人の不注意による汚れで、部屋全体ではなく汚した面を張り替える場合の、計算のイメージです（新品のときの価値から、6年で直線的に下がる考え方）。

クロスの張替え代について詳しくは、「【岡山市版】クロス張替え代が高すぎる？退去時の負担の考え方」をご覧ください。

退去時に確認したいことは？

退去の前に

• 契約書・重要事項説明書の特約：クリーニング費・敷引き・鍵交換などが書かれているか
• 入居時の写真・チェック表：入居したときからあった傷や汚れの記録
• 退去月の家賃の計算：日割りか月割りか、解約の予告期間（1か月前など）
• 自分でできる掃除：通常の掃除をしておくと、トラブルを減らしやすい

退去立会いのとき

• 傷や汚れを一緒に確認し、写真を撮っておく
• その場で金額に納得できなければ、サインは急がず「確認してから返事します」と伝えてよい
• 立会いの記録・チェック表の写しをもらう
• 敷金の返還時期と振込先を確認する

立会いでのチェックリストは、「退去立会いでサインする前に｜確認したいチェックリスト【岡山市】」にまとめています。

精算書を受け取ったら

• 項目ごとの単価・数量（面積）が書かれているか
• 借りた人の負担割合・経過年数が考慮されているか
• 特約の金額が契約書どおりか

敷金が返ってこない・納得できないときは、どうすればいい？

次の順番で進めると、落ち着いて対応しやすくなります。

1. 精算書を受け取る：まだ届いていない場合は、管理会社・大家さんに精算の時期を確認
2. 内訳を確認する：契約書の特約、入居時・退去時の写真と照らし合わせる
3. 管理会社・大家さんに説明を求める：電話だけでなく、メールや書面で「どの項目の、どんな理由か」を聞くと、記録が残ります
4. 消費生活センターに相談する：話し合いで解決しないときは、契約書・精算書・写真を用意して相談
5. 法律の専門家に相談する：法テラス、弁護士、司法書士など
6. 少額訴訟・民事調停も選択肢に：60万円以下のお金の請求なら、原則1回の審理で判決が出る「少額訴訟」という手続きもあります（簡易裁判所）

精算書・請求書が届いたときに最初にやることは、「退去費用の請求書が届いたら最初にやること3つ」でも紹介しています。

※ 少額訴訟の手数料は請求する金額によって決まります（目安として10万円ごとに1,000円、ほかに郵便切手代など）。詳しくは裁判所の案内をご確認ください。

岡山市・岡山県の相談先は？

※ 2026年10月時点で確認した情報です。受付時間は変わることがあります。岡山市消費生活センターは、相談フォーム（24時間受付）もあります。

生活保護を受けている方は？

生活保護を受けている方の場合、返ってきた敷金は、原則として収入として福祉事務所に申告が必要です。福祉事務所の指導で引っ越した場合などは、新しい部屋の敷金などに充てられることがあります。返ってくる見込みが分かった時点で、ケースワーカーに伝えてください。詳しくは「生活保護で敷金が返ってきたら申告が必要？返還金の扱い【岡山市】」をご覧ください。

※ 扱いは状況や福祉事務所の判断によって違います。正確な内容は担当の福祉事務所・ケースワーカーにご確認ください。

次の部屋で敷金トラブルを防ぐには？

• 契約の前に特約を確認する：クリーニング費・敷引き・鍵交換などの金額
• 入居した日に写真を撮る：日付が分かる形で、壁・床・水回り・設備を記録
• 入居中の不具合は早めに連絡する：水漏れや結露のカビなどを放っておくと、借りた人の負担になることがあります
• 退去の予告は契約どおりに：予告期間を過ぎると、余分な家賃がかかることがあります

不動産会社として、私たちができること・できないこと

当社は賃貸の仲介・管理をしているため、物件によっては管理会社として大家さん側の立場になることもあります。そのため、敷金や原状回復について、法律上の判断や、どちらかの代理として交渉することはできません。

一方で、契約書や精算書のどこを見ればよいか、管理会社にどう確認すればよいか、どこに相談すればよいかといった手続きの流れの整理は、立場にかかわらずお手伝いできます。

実際のご相談では、どんなケースが多い？

当社には、「退去して1か月以上たつのに、精算書が届かない」「クリーニング代が差し引かれたが、契約のときに聞いた覚えがない」といったご相談がよく寄せられます。

たとえば、30代で単身の方のケースでは、契約書を一緒に見直したところ、クリーニング費の特約が金額つきで書かれていて、重要事項説明でも説明を受けていたことが分かりました。一方で、クロスの張替え代は入居期間が5年を超えていたのに経過年数が考慮されていなかったため、その点を管理会社に確認するよう、確認のしかたをお伝えしました。

契約書と精算書を並べて確認するだけで、「払うべきもの」と「確認したいもの」が分かれ、気持ちが落ち着く方が多いです。

※ 事例は、個人が特定されないよう内容を一部変えています。

よくある質問

まとめ｜敷金が返ってこないときは、精算書の内訳確認から

• 敷金は、明け渡したあとに、未払いの家賃や借りた人が負担する修繕費などを差し引いた残りが返る
• 普通に暮らしてできた汚れや年数による劣化は、原則として借りた人の負担ではない
• クリーニング費・敷引きなどの特約は、契約書の内容しだい
• 借りた人の負担でも、クロスなどは経過年数が考えられる（6年で残存価値1円の考え方）
• 納得できないときは、精算書の内訳確認→管理会社に説明を求める→消費生活センターの順に
• 岡山市消費生活センター（086-803-1109）、岡山県消費生活センター（086-226-0999）、188

お金のことで納得できないまま過ごすのは、とても疲れるものです。一人で抱え込まず、身近な人や相談窓口、私たちのような相談先を頼ってください。

※ 本記事は、2026年10月時点で確認できた民法・国土交通省のガイドライン・岡山市などの公表情報と、賃貸の一般的な実務にもとづく解説です。敷金の返還額や負担の判断は、契約内容や部屋の状態によって異なります。個別の判断は、消費生活センター・弁護士・司法書士などにご相談ください。当社は、借りる方・貸す方のどちらの立場でも、法律上の判断や代理交渉はできません。