「会社を作るけれど、最初は自宅で十分。今の賃貸を本店にして登記してもいいのだろうか」
「これから借りる部屋で法人登記をしたいけれど、不動産会社にどう伝えればいいか分からない」

起業したばかりの時期は、家賃を抑えるために自宅兼事務所から始める方が多くいます。ただ、賃貸住宅で法人登記をするときは、登記の手続きそのものよりも貸主との約束（賃貸借契約の内容）が大切になります。

この記事では、岡山市で賃貸の自宅兼事務所に法人登記をしたい方に向けて、契約前に貸主や不動産会社に聞いておきたいことをまとめました。

賃貸の自宅で法人登記はできる？

法人登記の手続きでは、本店の場所として賃貸住宅の住所を書くことができます。ただし、登記ができるかどうかと、賃貸借契約で認められているかどうかは別の問題です。

居住用の賃貸借契約では、使用目的が「住居」とされ、事務所としての使用が認められていないことがよくあります。貸主に確認しないまま登記をすると、契約違反と受け取られてトラブルになるおそれがあります。

貸主が法人登記を心配する主な理由は、次のようなものです。

• 来客や人の出入りが増え、ほかの入居者の迷惑にならないか
• 郵便物や看板で、住宅に事業の表示が増えないか
• 退去後も登記が残ったままになり、次の入居者に影響しないか
• 事業用としての使用で、部屋の傷みが早くならないか

個人事業主の開業届や「事務所利用不可」の考え方は、関連記事「岡山の1Kで開業届は出せる？」でも紹介しています。

本店所在地は「公開される」ことを知っておく

法人の本店所在地は登記簿に記録され、登記事項証明書を取得すれば誰でも確認できます。自宅を本店にすると、自宅の住所が公開されることになります。

なお、2024年10月1日からは、株式会社の代表取締役等の住所を、申出により市区町村（政令指定都市は区）までの表示にできる「代表取締役等住所非表示措置」が始まっています。ただし、これは代表者の住所の表示についての制度で、本店所在地そのものは表示されます。自宅が本店なら、自宅の住所は登記簿に載ることになります。

また法務省は、この措置を使うと金融機関の融資や不動産取引などで必要な書類が増えるなどの影響が生じることが想定されると案内しています。利用するかどうかは、司法書士などの専門家にも相談して決めましょう。

契約前に貸主・不動産会社に聞くこと

大切なのは、使い方を具体的に伝えることです。「パソコン作業だけで来客はない」「在庫は置かない」など、生活への影響が少ないことが伝わると、貸主も判断しやすくなります。承諾を得られた場合は、口頭だけでなく書面に残しておくと安心です。

契約名義・お金の面で確認したいこと

個人名義か、法人名義か

自宅兼事務所の場合、個人名義で住まいとして契約し、貸主の承諾を得て登記する方法と、法人名義で契約する方法があります。法人名義にすると、法人としての審査（設立したばかりの会社は決算書がないなど）や、代表者の連帯保証を求められることがあります。どちらがよいかは、物件や貸主、保証会社によって異なります。

消費税・経費の扱い

住宅の家賃は消費税がかかりませんが、事業用として契約した場合は賃料に消費税がかかることがあります。また、家賃の一部を会社の経費にする方法には決まりがあるため、税理士などの専門家に確認しましょう。

火災保険

入居時に加入する火災保険は、住宅用のプランが一般的です。事務所としても使う場合に補償の対象になるか、保険会社や代理店に確認しておくと安心です。

引っ越すときは「本店移転登記」が必要

本店にしていた部屋から引っ越すときは、移転の日から2週間以内に本店移転の登記を申請する必要があります。

岡山県内の商業・法人登記は、岡山地方法務局 本局が県内全域を管轄しています。そのため、岡山市内での引っ越しや、倉敷市など県内の別の市への移転であれば、管轄内の移転として扱われます。司法書士に依頼する場合は、別に報酬がかかります。

「住まいは引っ越すかもしれない」という方は、登記の費用や手間も含めて、自宅を本店にするかを考えておくとよいでしょう。退去するときに登記を移さないままにすると、貸主や次の入居者とのトラブルになることもあります。

業種によっては自宅兼事務所が難しいことも

許可や登録が必要な業種では、独立した事務所としての要件が決められていることがあります。たとえば、居住スペースと仕事のスペースが分かれていることなどを求められる場合があります。自宅兼事務所で許可が取れるかは、許可を出す窓口や行政書士などの専門家に、物件を決める前に確認しましょう。

自宅兼事務所を探すときの進め方

1. 仕事の使い方を書き出す
   作業内容、来客の有無、郵便物の量、在庫や看板の有無を整理します。
2. 不動産会社に最初に伝える
   「法人登記をしたい」と伝えて、相談できる物件を探してもらいます。
3. 貸主の承諾を確認する
   登記の可否と、表札・来客などの条件を確認します。
4. 名義・保険・税金を確認する
   契約名義、火災保険、消費税や経費の扱いを確認します。
5. 承諾を書面に残して契約する
   契約書の特約や覚書に記載してもらいます。
6. 登記の手続きを進める
   司法書士への依頼も含めて、登記の準備を進めます。

よくある質問

賃貸の自宅で法人登記はできますか？

登記の手続きで賃貸住宅の住所を本店にすることはできますが、賃貸借契約で事務所使用が認められているかは別の問題です。居住用の物件では、契約前に貸主の承諾を得ておくことが大切です。

貸主に黙って法人登記をしたらどうなりますか？

契約で住居としてのみの使用とされている場合、契約違反と受け取られてトラブルになるおそれがあります。登記簿は誰でも確認できるため、後から分かることもあります。事前に相談しておきましょう。

自宅の住所が公開されるのを避ける方法はありますか？

2024年10月から、株式会社の代表取締役等の住所を市区町村までの表示にできる制度が始まっています。ただし本店所在地は表示されるため、自宅を本店にすると自宅の住所は登記簿に載ります。詳しくは司法書士などの専門家に相談しましょう。

引っ越したら登記の費用はいくらかかりますか？

本店移転の登記の登録免許税は、同じ法務局の管轄内なら3万円、別の管轄へ移る場合は6万円です。岡山県内の商業登記は岡山地方法務局本局が県内全域を管轄しています。司法書士に依頼する場合は別に報酬がかかります。

個人名義の契約のままで法人登記してもいいですか？

貸主が認めれば可能な場合もありますが、法人名義での契約を求められることもあります。物件や貸主、保証会社によって異なるため、契約前に確認しましょう。

まとめ

• 賃貸の自宅で法人登記をするときは、契約前に貸主の承諾を確認しましょう。
• 本店所在地は登記簿で公開されます。自宅の住所が載ることを理解しておきましょう。
• 表札・郵便物・来客・名義など、登記したあとの使い方も具体的に伝えます。
• 引っ越すときは本店移転登記（2週間以内）が必要で、登録免許税がかかります。
• 承諾は書面に残しておくと、口座開設などでも役立ちます。

参考：法務省「代表取締役等住所非表示措置について」／岡山地方法務局「不動産登記／商業・法人登記の管轄区域一覧」／マネーフォワード「本店移転登記の完全ガイド」／国税庁「住宅の貸付け」