未登記の増築部分がある家、岡山で売る前に確認すべきこと

「登記簿を取り寄せてみたら、床面積が実際より小さい気がする」
「昔、父が離れを建てたと聞いているけれど、登記の話は聞いたことがない」
「相続登記は司法書士さんにお願いして済ませたのに、増築は別だと言われた」
岡山市内で古い戸建ての売却をお手伝いしていると、こうした場面に何度も出会います。ご本人にまったく落ち度がないケースがほとんどです。昭和から平成にかけて増築した家では、登記まで手が回っていないことのほうがむしろ一般的でした。
そして大事なのは、未登記の増築があっても、売れなくなるわけではないということです。ただし、売り出す前に確認しておかないと、話がまとまりかけた段階で止まるという性質のテーマでもあります。
この記事では、何をどの順番で確認すればいいのかを、岡山での実務に即して整理します。

1．最初に：「相続登記」と「表題部の変更登記」はまったく別のものです

ここが、いちばん誤解の多いところです。ひとくちに登記といっても、登記簿は大きく2つの部分に分かれています。

📌 「相続登記は済んでいます」＝「増築も登記されている」ではありません
相続登記は、権利部の名義を変える手続きです。表題部に書かれた床面積が実際と違っていても、名義は問題なく変えられます。そのため、相続登記を済ませた方が「うちは登記済み」と思い込んでいて、売買の直前に未登記の増築が判明する——これは本当によくあります。
※相続登記そのもの（義務化や期限）については、本記事では扱いません。詳しくは記事末尾の関連記事をご覧ください。

2．なぜ未登記のまま残っているのか

法律上は、放置してよいものではありません。不動産登記法第51条第1項は、床面積などの登記事項に変更があったときは、その変更があった日から1か月以内に変更の登記を申請しなければならないと定めています。そして同法第164条は、この申請を怠ったときは10万円以下の過料に処すると規定しています。

それでも未登記が多いのは、実際に過料が科されるケースがほとんどないことと、増築工事の際に登記の説明を受けないまま終わってしまうことが重なっているためです。とくに次のようなものは、登記されないまま残りやすい代表例です。

• 母屋とつながった形で建て増した部屋（子ども部屋、仏間など）
• 庭に建てた離れ、勉強部屋、作業小屋
• 後付けのサンルーム、物置、車庫（屋根と三方の壁があるものは建物として扱われることがあります）
• 平屋の上に載せた2階部分
• 玄関ポーチや縁側を室内に取り込んだ改修

🔎 責められる話ではありません
ご相談の場で「知らなかった自分が悪いのでは」とおっしゃる方がいますが、当時の工務店が説明していないケースが大半です。大切なのは、売り出す前に気づいて、順番どおりに片づけることです。

3．売る前に確認すべき5つのこと

① 登記事項証明書の床面積と、実際の建物を照合する

まずは法務局で建物の登記事項証明書を取得し、表題部の床面積を確認します。あわせて建物図面・各階平面図があれば取得してください。そのうえで、現地の形と見比べます。図面にない出っ張りや棟があれば、未登記の増築が疑われます。

岡山地方法務局：〒700-8616 岡山市北区南方1丁目3番58号／電話 086-224-5656（代表）。登記事項証明書はオンライン請求も可能です。

② 固定資産税の課税明細書を見る

毎年届く納税通知書に同封されている課税明細書には、課税の対象となっている家屋が記載されています。登記簿の床面積と課税床面積がずれていないかを見比べてください。

⚠️ 「固定資産税を払っている＝登記されている」ではありません
固定資産税は、登記の有無にかかわらず、実際に存在する家屋に課税されます。岡山市でも、家屋を新築・増築したときは各区市税事務所に連絡し、職員が訪問して家屋調査を行ったうえで評価額を決める仕組みになっています。
つまり、増築部分に課税されていても、登記はされていないという状態が普通に起こります。これが「ずっと税金を払ってきたのだから登記もされているはず」という誤解の原因です。
逆に、増築部分が課税対象として把握されていなかった場合、後から判明してさかのぼって課税されることもあります。取り扱いは事案により異なりますので、気になる場合は各区市税事務所の家屋係へご確認ください。

③ 建築確認済証・検査済証が残っているか

増築の際に建築確認申請をしたかどうかは、登記とは別の問題です。ここを混同すると、後で話がこじれます。詳しくは第5章で整理します。

④ 建蔽率・容積率をオーバーしていないか

増築によって建蔽率や容積率の上限を超えている場合、その建物は違反建築物または既存不適格の状態にあることになります。登記をしても、この状態そのものは解消されません。

⑤ 増築部分が「一体」なのか「別棟」なのか

母屋とつながっているなら床面積の変更、独立した離れなら附属建物としての扱いになるなど、必要な登記の内容が変わります。また、離れを親御さんではなくご兄弟が建てたといったケースでは、所有者が誰なのかの整理が先に必要になることもあります。

✅ 今日、手元でできる確認
□ 固定資産税の納税通知書・課税明細書を探す
□ 記載されている家屋の数と床面積を確認する
□ 建築確認済証・検査済証・図面が家のどこかに残っていないか探す
□ 増築した時期と、誰が費用を出したかを、家族に確認しておく
□ 増築工事を頼んだ工務店の名前が分かれば控えておく

4．未登記のままだと、売却で何が起きるか

買主が住宅ローンを使う場合、ほぼ確実に問題になります

金融機関は、融資にあたって土地と建物に抵当権を設定します。登記されていない部分には抵当権を設定できません。そのため、未登記の増築があると、引渡しまでに表題変更登記を済ませることを融資の条件とされるのが一般的です。取り扱いは金融機関によって異なりますが、「そのままで構いません」となることはまずないとお考えください。

契約が引渡し直前で止まりやすい

未登記の判明が遅れると、登記の準備（資料収集・測量・図面作成）に時間がかかり、決済日が動きます。買主の住み替えスケジュールが絡んでいると、これは大きな負担になります。売り出す前に片づけておくべき理由は、ここにあります。

告知しないと、後日のトラブルになり得ます

売主が知っている不具合や事実は、物件状況報告書に記載する必要があります。未登記の増築があることは、買主にとって費用と手続きに直結する情報です。伏せたまま引き渡すと、引渡し後に紛争となるおそれがあります。

📌 価格交渉の材料にはなりますが、致命傷ではありません
買主側が登記費用を負担する前提で価格調整する、という進め方も実際にあります。大切なのは、売主・買主・仲介の三者が同じ情報を持ったうえで条件を決めることです。

5．登記の話と、建築基準法の話は分けて考える

ここは丁寧にお伝えしたい部分です。「未登記」と「違反建築」は、別々の問題です。

増築の建築確認については、建築基準法第6条第2項により、防火地域および準防火地域以外の区域で行う床面積10㎡以内の増築・改築・移転は、建築確認申請が不要とされています。この扱いは2025年4月の法改正後も維持されています。

⚠️ 「10㎡以内だから大丈夫」と決めつけないでください
・防火地域・準防火地域内では、10㎡以下でも確認申請が必要です
・面積は一度の工事の合計で判断され、複数回に分けて申請を避けることは認められません。過去の増築分を含めて累積で見る必要があります
・確認申請が不要な場合でも、建蔽率・容積率・斜線制限などの規定は守らなければなりません
ご自宅が防火地域・準防火地域に該当するかどうかは、岡山市の都市計画情報でご確認いただけます。判断に迷う場合は建築士または岡山市 建築指導課にご相談ください。

🔎 登記をすれば、すべて解決するわけではありません
表題変更登記は「登記簿を実態に合わせる」手続きであって、建蔽率オーバーや無確認の増築を適法化するものではありません。この点を曖昧にしたまま売り出すと、買主側の調査で判明したときに信頼を失います。分けて把握し、分けて開示するのが結果的にいちばん早い進め方です。

6．解消する手順と、費用・期間の目安

手順

1. 土地家屋調査士に相談し、現地と登記簿の差を確認してもらう
2. 資料収集（登記事項証明書、建物図面、固定資産税の課税資料、建築確認済証など）
3. 現地調査・測量、建物図面と各階平面図の作成
4. 増築部分の所有権を証する資料の準備（工事完了引渡証明書、請負契約書、領収書など）
5. 建物表題変更登記を法務局へ申請
6. 必要に応じて、権利部の手続き（司法書士）

費用の目安

土地家屋調査士の報酬は事務所ごとに異なりますが、増築による建物表題変更登記はおおむね5万円〜15万円程度が一つの目安です。表題部の登記には原則として登録免許税がかかりません。ただし、次のような事情があると費用も期間も増えます。

• 増築が複数回にわたっていて、どこがいつの工事か分からない
• 図面・確認済証・請負契約書などの資料が一切残っていない
• 増築部分を建てた人（出資者）が所有者と異なる
• 相続が絡み、関係者の書類集めが必要になる

期間は、資料がそろっていれば申請から完了まで1〜3週間程度が一つの目安ですが、実際には資料収集と関係者調整に時間がかかることのほうが多いのが実情です。売却スケジュールを組む際は、余裕をみてください。

💡 岡山市の未登記家屋には、市役所側の手続きもあります
岡山市では、未登記家屋の名義を変更する場合、「未登記家屋名義変更申請書」を市役所に提出する必要があるとされています。手続きの詳細は各区市税事務所の家屋係へお問い合わせください。
家屋の評価・課税に関する問い合わせ先：資産税家屋第1係 086-803-1179／資産税家屋第2係 086-803-1180
※法務局の登記と、市役所の課税台帳は別の仕組みです。登記をしたから市役所の手続きが不要になるわけではなく、逆もまた同じです。

7．「登記してから売る」か「未登記のまま売る」か

📌 岡山での実務感覚
岡山市内の築古戸建てでは、Cの「古家付き土地として、未登記を開示したうえで売る」が選ばれることも珍しくありません。買主が解体を前提にしている場合、登記を整えるコストが結果的に無駄になるためです。
一方で、住宅としてそのまま使ってもらいたい場合は、Aが圧倒的に有利です。どちらを選ぶかは、「誰に売るか」を決めてから判断するのが合理的です。

8．売り出す前のチェックリスト

✅ 順番どおりに進めてください
□ 登記事項証明書と建物図面を取得する
□ 固定資産税の課税明細書と照合する
□ 建築確認済証・検査済証・図面の有無を確認する
□ 増築の時期・内容・出資者を家族に確認する
□ 防火地域・準防火地域に該当するかを確認する
□ 土地家屋調査士に、表題変更登記の可否と概算を相談する
□ 「登記してから売る」「開示して売る」を、想定する買主像から決める
□ 物件状況報告書に記載する内容を、仲介会社とすり合わせる

まとめ

未登記の増築は、岡山の築古住宅ではごく普通に見つかります。売れなくなる問題ではありませんが、気づくのが遅いほど、選べる手が減る問題です。

押さえるべきポイントは3つです。①相続登記と表題部の変更登記は別物、②固定資産税を払っていても登記されているとは限らない、③登記の問題と建築基準法の問題は分けて考える。この3つが整理できていれば、あとは「登記してから売る」か「開示して売る」かを選ぶだけです。

登記事項証明書と固定資産税の課税明細書。この2枚を並べるところから始めてみてください。

LINEで事前相談

電話で相談する

tel:0862393296

株式会社ミニクルホーム

住所：岡山県岡山市北区奉還町二丁目１９番１４号

電話番号：

tel:0862393296

不動産探し・お部屋探しでのご相談はこちらからどうぞ

岡山県知事（３）第5473号

会社概要

株式会社ミニクルホーム

業務内容：

売買仲介・賃貸仲介・管理・賃貸空室対策コンサルタント・内装リフォーム保険代理店　

住所：岡山県岡山市北区奉還町二丁目１９番１４号

ＪＲ岡山駅西口徒歩７分

FAX　　：０８６－２３９－３３２３

メールアドレス：minikuru@bc.wakwak.com

しかける賃貸満室マン　城井　仁　（しろい　ひとし）

LINEで事前診断

tel:0862393296

LINEで事前診断