岡山で「再建築不可」の空き家を売る現実的な方法
「実家が再建築不可の物件だと分かった。建て替えられない土地なんて、もう売れないのでは」——岡山市内の再建築不可の空き家を相続された方から、こうしたご相談をいただきます。
再建築不可の空き家は、たしかに一般の物件より売りにくいのは事実です。ただ、「売れない」わけではありません。再建築できるようにして売る方法もあれば、再建築不可のまま売る方法もあります。大切なのは、その物件に合った現実的な方法を選ぶことです。この記事では、再建築不可の空き家を売る具体的な方法を、一つずつ整理します。あきらめる前に、どんな道があるかを確かめてみてください。
先に結論
再建築不可の空き家を売る方法は、大きく2つのグループに分かれます。【A】再建築できるようにして売る（隣地の購入で接道確保、セットバック、但し書き許可など）と、【B】再建築不可のまま売る（リフォーム前提の買い手へ、隣地所有者へ、専門の買取業者へ）です。手間をかけて価値を上げるか、現状のまま手放すか。物件の状況とご希望に応じて、現実的な方法を選びます。
まず確認｜なぜ再建築不可なのか
売る方法を選ぶ前に、なぜ再建築不可なのかを確認しておきましょう。多くの場合、原因は「接道義務を満たしていない」ことです。建築基準法では、建物の敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないとされています。この条件を満たさない土地が、再建築不可になります。
原因が分かれば、「その条件を満たせるようにできないか」＝再建築可能にする道が見えてきます。まずは、【A】再建築できるようにして売る方法から見ていきましょう。
【A】再建築できるようにして売る方法
再建築可能にできれば、買い手が大きく広がり、価値も回復します。物件の状況によって、次の方法があります。
隣地を買う・借りて、接道を確保する
道路に接する間口が2m未満の場合、隣地の一部を購入または賃借して、間口を2m以上に広げることで、接道義務を満たせることがあります。これができれば再建築可能になり、価値が大きく回復します。隣地所有者の協力が前提ですが、最も効果の大きい方法の一つです。
セットバックする
前面道路の幅が4m未満の「みなし道路」の場合、道路の中心線から後退（セットバック）することで、再建築が可能になることがあります。工事費用は30〜80万円程度が目安とされ、敷地は狭くなりますが、接道義務を満たせます。後退した部分の固定資産税が非課税になる場合もあります。
但し書き許可（43条2項2号）を申請する
接道義務を満たさない場合でも、建築審査会の同意などの一定の基準を満たせば、例外的に再建築が認められる「但し書き許可」という制度があります。手間と時間はかかりますが、これが認められれば、再建築可能な物件として売れます。ご自身の土地が対象になるかは、役所で確認できます。
但し書き許可などで再建築可能になっても、「もともと再建築不可だった」という事実により、金融機関の担保評価が低くなり、買い手の住宅ローン審査が厳しくなることがあります。「許可を取れば一般の物件と同じように高く売れる」とは限らない点は、理解しておく必要があります。それでも、再建築できること自体は、買い手の幅を広げる大きなプラスです。
【B】再建築不可のまま売る方法
再建築可能にするのが難しい場合や、手間をかけたくない場合は、再建築不可のまま売る方法があります。再建築不可でも、それを承知で買う層は存在します。
リフォーム・賃貸前提の買い手に売る
再建築ができなくても、リフォームやリノベーションをして住んだり、貸したりすることは可能です。「建て替えの予定はないので、安く買ってリフォームして住みたい」「賃貸に出して投資利回りを重視したい」という買い手がいます。立地がよければ、賃貸需要が見込めるため、こうした層に売れることがあります。再建築不可を前向きに捉える買い手は、一定数いるのです。
隣地の所有者に売る
隣地の所有者にとっては、再建築不可の土地でも、自分の敷地と一体化すれば、使いやすい土地になります。敷地を広げたい、駐車場にしたいといった隣地所有者に売れれば、第三者に売るより有利な価格になることもあります。まず声をかけてみる価値のある方法です。
再建築不可専門の買取業者に売る
一般の買い手が見つかりにくい場合、再建築不可物件を専門に扱う買取業者に売る方法があります。専門業者は、リフォームや賃貸などの活用ノウハウを持っているため、再建築不可でも買い取ってもらいやすいのが利点です。買取価格は周辺相場の5〜7割程度が目安とされ、仲介より低くなりますが、「早く確実に手放したい」場合の現実的な選択肢です。
どの方法を選ぶか｜考え方の整理
2つのグループのどちらを選ぶかは、次のように考えると整理しやすくなります。
| 状況・希望 | 向いている方法 |
|---|---|
| 隣地所有者の協力が得られそう | 【A-1】隣地を買って接道確保／【B-2】隣地に売る |
| 前面道路がみなし道路 | 【A-2】セットバック |
| 手間をかけても価値を上げたい | 【A-3】但し書き許可 |
| 立地がよく賃貸需要がある | 【B-1】リフォーム・賃貸前提の買い手へ |
| 早く確実に手放したい | 【B-3】専門の買取業者へ |
再建築不可の空き家で、最もしてはいけないのが、安易な解体です。再建築不可の土地は、建物があるからこそ「リフォームして使う」という道が残り、買い手が見込めます。更地にしてしまうと、「建物が建てられないただの土地」になり、買い手がほぼいなくなって、価値が大きく下がります。再建築不可の空き家は、古家を残したまま売るのが鉄則です。
まず査定と、再建築可能にできるかの確認を
再建築不可の空き家をどう売るかは、なぜ再建築不可なのか、隣地所有者の協力が得られるか、セットバックや但し書きが可能か、立地に賃貸需要があるかによって変わります。これらは専門的な確認が必要で、ご自身だけで判断するのは難しいものです。
まずは不動産会社に相談し、査定とあわせて「再建築可能にできる余地があるか」を確認してもらうことをおすすめします。再建築不可の物件は、扱った経験のある会社に相談することが特に大切です。査定を通じて、その物件に合った現実的な売り方が見えてきます。査定は無料ですし、再建築不可の物件でも問題なく受けられます。「建て替えられないから」とあきらめる前に、まずご相談ください。
よくある質問
Q. 再建築不可の空き家は、本当に売れるのですか？
売れます。再建築可能にして売る方法（隣地購入、セットバック、但し書き許可など）もあれば、再建築不可のままリフォーム前提の買い手や隣地所有者、専門の買取業者に売る方法もあります。立地がよければ賃貸需要もあり、再建築不可を前向きに捉える買い手も一定数います。
Q. 隣地を買うお金がないのですが、他に方法はありますか？
あります。隣地を買わなくても、セットバックや但し書き許可で再建築可能にできる場合があります。また、再建築不可のまま、リフォーム前提の買い手や、隣地所有者、専門の買取業者に売る方法もあります。物件の状況に応じて、可能な方法を検討しましょう。
Q. 再建築不可の物件は、どのくらいで売れますか？
売り方によって変わります。再建築可能にできれば価値が回復します。再建築不可のまま売る場合、専門の買取業者では周辺相場の5〜7割程度が目安とされます。リフォーム前提の買い手や隣地所有者に売る場合は、これより有利になることもあります。正確な価格は査定で確認するのがおすすめです。
Q. とりあえず解体して、更地にしたほうが売りやすいですか？
いいえ、逆効果になることが多いです。再建築不可の土地は、更地にすると建物が建てられないただの土地になり、買い手がほぼいなくなります。建物があれば「リフォームして使う」道が残るため、古家を残したまま売るのが鉄則です。解体する前に、必ずご相談ください。
「再建築不可のうちの空き家、どう売る？」——現実的な方法を、一緒に探しませんか。
岡山市周辺の空き家について、無料で査定・ご相談を承っています。無理な営業はいたしません。
※本記事は当社の実務経験および公表情報にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年8月時点）。掲載している内容・費用・割合はあくまで一般的な目安であり、実際の再建築の可否・売却の成否・価格は物件の状況や自治体の基準・建築審査会の判断により異なります。セットバック、但し書き許可、位置指定道路、隣地取得、住宅ローンの取扱いなどは個別の事情によって異なるため、具体的なケースは岡山市の建築部局、不動産会社、建築士・土地家屋調査士等の専門家に必ずご確認ください。掲載している関連記事のURLは公開時の実際のリンクにあわせてご確認・修正のうえご利用ください。
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