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岡山の田んぼ・畑付きの実家、売却するときの進め方

「実家に、田んぼや畑が付いている。家だけでなく、農地もまとめて売りたいけれど、どう進めればいいのか分からない」——岡山の郊外や周辺町の、田畑付きの実家を相続された方から、こうしたご相談をいただきます。

田んぼや畑（農地）は、住宅の土地（宅地）とは、売却のルールがまったく違います。農地には、誰にでも自由に売れるわけではないという法律上の制限があり、売るには特別な手続きが必要です。このルールを知らずに進めようとすると、話が思うように進みません。この記事では、田畑付きの実家を売却するときの進め方を、農地ならではの注意点とあわせて整理します。

先に結論

農地の売却には、大きく2つの道があります。①農地のまま、農家に売る（農地法3条の許可）／②農地を宅地などに転用して売る（農地法5条の許可・届出）です。農地は原則として農家にしか売れず、いずれも農業委員会が関わります。田畑付きの実家では、宅地部分と農地部分でそれぞれ手続きが必要になることもあります。まずは、農地の種類や区分を確認することが出発点です。

大前提｜農地は「誰にでも売れる」わけではない

農地には、宅地にはない「売却の制限」があります。
日本では、農地を守るための法律（農地法）があり、農地の売買には制限がかけられています。最も重要なのは、農地は原則として、農家や農業従事者にしか売れないという点です。宅地のように「買いたい人に自由に売る」ことができません。そして、農地を売買するには、農業委員会の許可が必要です。この許可がないと、たとえ売買契約を結んでも、法律上その契約は無効になってしまいます。田畑付きの実家を売るには、まずこのルールを理解しておくことが不可欠です。

売り方①｜農地のまま、農家に売る（農地法3条）

耕作を続ける人に、農地として売る

田んぼや畑を、農地のまま、これから耕作する農家や農業従事者に売る方法です。この場合、農地法3条にもとづく農業委員会の許可が必要になります。買い手が「その農地をきちんと耕作できるか」「周辺の農業に悪影響を与えないか」などが審査されます。

近隣で農業を営む方や、農地を広げたい農家が買い手になることが多いパターンです。ただし、買い手が農家などに限られるため、買い手を見つけるのが難しいこともあります。

売り方②｜宅地などに転用して売る（農地法5条）

農地を宅地に変えて、幅広い買い手に売る

農地を、住宅の土地（宅地）や駐車場などに転用して売る方法です。この「転用して売る」場合は、農地法5条にもとづく許可（または届出）が必要です。転用が認められれば、農地を宅地として売れるようになり、農家に限らず、一般の買い手に広く売れるようになります。買い手の幅が大きく広がるのが、この方法の利点です。

市街化区域内なら、手続きが簡単になります。
農地が「市街化区域」内にある場合、転用の手続きは、許可ではなく農業委員会への「届出」で足りるとされています。市街化区域は、もともと街にしていくエリアなので、農地から宅地への転用が歓迎されるためです。一方、市街化調整区域などにある農地は、転用のハードルが高くなります。ご自身の農地がどの区域にあるかで、進めやすさが変わります。

重要｜農地の「区分」で、転用できるかが変わる

農地を宅地に転用できるかどうかは、その農地の「区分」によって大きく変わります。農地は、優良な農地ほど厳しく守られており、区分によって転用の可否が異なります。

農地の区分 転用のしやすさ
農用地区域内農地・甲種農地・第1種農地 優良な農地として守られ、原則として転用の許可が下りない
第2種農地 条件を満たせば転用が認められることがある
第3種農地 市街地に近く、比較的転用しやすい

つまり、同じ「田畑付きの実家」でも、その農地がどの区分かによって、「宅地にして売れるのか」「農地のまま農家に売るしかないのか」が変わってきます。ご自身の農地の区分を確認することが、売り方を決める重要な手がかりになります。区分は、市の農業委員会などで確認できます。

実家特有の注意点｜宅地と農地が混在している

田畑付きの実家では、多くの場合、家が建っている「宅地」の部分と、田んぼや畑の「農地」の部分が混在しています。この2つは、売却のルールが違うため、それぞれに応じた進め方が必要です。

  • 宅地部分（家と敷地）：通常の不動産として売却できます
  • 農地部分（田んぼ・畑）：農地法の許可・届出が必要です

「家と農地をまとめて一人の買い手に売りたい」という場合、買い手が農地も引き受けられるか（農家かどうか、転用するかどうか）が関わってきます。宅地だけ先に売り、農地は別に扱う、というケースもあります。どう組み合わせるのが現実的かは、物件の状況によって変わります。

相続した農地の場合｜まず「届出」を

相続で農地を取得したら、農業委員会への届出が必要です。
農地を相続で取得した場合、その取得自体に農地法の許可は不要ですが、農業委員会への届出が必要とされています。相続した田畑をそのままにしていて、この届出をしていない方は少なくありません。売却を考える前提として、まず相続した農地の届出が済んでいるかを確認しておくとよいでしょう。あわせて、農地の名義（相続登記）が済んでいるかの確認も必要です。

売却までの大まかな流れ

STEP 1

農地の状況を確認する

農地の区分、どの区域（市街化区域か調整区域か）にあるか、相続の届出や登記が済んでいるかを確認します。これが、売り方を決める出発点です。

STEP 2

売り方を決める

農地のまま農家に売るか、宅地などに転用して売るかを、農地の区分や区域を踏まえて決めます。宅地部分と農地部分の組み合わせ方も検討します。

STEP 3

農業委員会への許可・届出

売り方に応じて、農地法3条または5条の許可・届出の手続きを進めます。専門的な手続きのため、行政書士などの専門家が関わることが一般的です。

STEP 4

売買契約・引き渡し

許可・届出が整ったうえで、買い手と売買契約を結び、引き渡します。農地の売買は、許可が売買の効力に関わるため、手続きの順序が重要です。

まず相談を｜農地は専門的な手続きが多い

田畑付きの実家の売却は、農地法の許可・届出、農地の区分の確認、宅地と農地の組み合わせなど、宅地だけの売却より専門的な手続きが多くなります。これらを、ご自身だけで進めるのは大変です。手続きの順序を誤ると、売買が成立しなかったり、やり直しになったりすることもあります。

だからこそ、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。農地の売却は、農地を扱った経験のある会社や、行政書士などの専門家と連携できる会社に相談することが大切です。査定を通じて、その田畑付きの実家を「どう売るのが現実的か」が見えてきます。査定は無料ですし、農地付きの物件でも問題なく受けられます。まずはご相談ください。

よくある質問

Q. 田んぼや畑は、誰にでも売れるのですか？

いいえ。農地は原則として、農家や農業従事者にしか売れません。農地のまま売る場合は農業委員会の許可が必要で、許可がないと売買契約は無効になります。ただし、宅地などに転用して売る場合は、転用が認められれば一般の買い手にも売れるようになります。

Q. 家と農地を、まとめて売ることはできますか？

できる場合がありますが、宅地部分と農地部分では売却のルールが違うため、それぞれに応じた手続きが必要です。買い手が農地を引き受けられるか（農家か、転用するか）も関わります。宅地だけ先に売り、農地は別に扱うケースもあります。物件の状況によって進め方が変わります。

Q. 農地を宅地にすれば、高く売れますか？

宅地に転用できれば、農家に限らず一般の買い手に売れるようになるため、買い手の幅が広がります。ただし、転用できるかは農地の区分や区域によります。優良な農地は転用の許可が下りないこともあります。まずは農地の区分を確認することが大切です。

Q. 相続した農地を、そのままにしています。売れますか？

売却は可能ですが、まず相続した農地の農業委員会への届出と、相続登記（名義変更）が済んでいるかを確認する必要があります。これらが済んでいないと、売却の手続きが進みません。まずは現状を確認するところから始めましょう。

「田畑付きの実家、どう売る？」——農地の手続きも含めて、進め方を一緒に整理しませんか。
岡山県内の空き家・農地について、無料で査定・ご相談を承っています。無理な営業はいたしません。

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あわせて読みたい記事

※本記事は当社の実務経験および公表情報にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年8月時点）。掲載している内容はあくまで一般的な傾向であり、実際の売却の可否・手続き・農地の区分の判定は物件の状況により異なります。農地法の許可・届出、農地転用、農地の区分、相続農地の届出などは個別の事情によって異なり、専門的な手続きが必要です。具体的なケースは岡山市・各市町村の農業委員会、行政書士、不動産会社等の専門家に必ずご確認ください。掲載している関連記事のURLは公開時の実際のリンクにあわせてご確認・修正のうえご利用ください。

Customer Voice

お客様の声

Googleマップへ寄せられたミニクルホームのお客様の声を、 プライバシーに配慮して一部抜粋・匿名化してご紹介します。

  • 正直な物件説明 ★★★★★

    まさに正直不動産。注意点まで教えてくれました

    まさに正直不動産。気になっていた物件について、事故物件であることや管理面の注意点なども教えてくれました。 安心して物件探しを任せられました。

    ご利用者A様

    Googleマップの口コミより一部抜粋

  • 入居・退去の対応 ★★★★★

    入居時も退去時も丁寧に対応してくれました

    入居時も退去時も丁寧に対応してくださり助かりました。 LINEでの対応も文字に残るので、電話だけより確認しやすいです。

    ご利用者B様

    Googleマップの口コミより一部抜粋

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    難しい条件でも迅速かつ柔軟に対応

    難しい条件の中、迅速かつ柔軟な対応で、ようやく住めるところが見つかりました。 不安なこともLINEで相談できて助かりました。

    ご利用者C様

    Googleマップの口コミより一部抜粋

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    ご利用者D様

    Googleマップの口コミより一部抜粋

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    難しい条件での物件探しでしたが、多数の物件をご案内いただき、納得して決めることができました。 土地の事情も参考になりました。

    ご利用者E様

    Googleマップの口コミより一部抜粋

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    借りる側の目線で考えてくれました

    借りる側の目線で考えてくださるので有り難かったです。 気さくな不動産屋さんで、希望もお願いしやすく助かりました。

    ご利用者F様

    Googleマップの口コミより一部抜粋

 
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※Googleマップに投稿された口コミの一部を、意味を変えない範囲で抜粋・匿名化しています。
※口コミは個人の感想であり、同じ結果を保証するものではありません。口コミ確認日：2026年6月29日

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