「実家の空き家、売るには忍びない。でも放置すると傷むし、固定資産税も管理の手間もかかる」 「貸したい気持ちはあるけれど、リフォームに何百万円もかけるのは現実的じゃない」 「古い家のままで、借りてくれる人なんているの？」

岡山市で空き家のご相談をお受けするなかでも、「売る」でも「放置」でもない第三の選択肢を探している方は少なくありません。そこで近年注目されているのが、**「DIY可賃貸（DIY型賃貸借）」**です。

これは、借主が自分好みに手を加えることを前提に、リフォーム費をかけずに貸し出す仕組み。国も普及を進めている方法で、「管理コストをゼロにする裏技」と紹介されることもあります。

ただし、「本当にゼロになるの？」というのが正直なところでしょう。この記事では、誇張せず・正直に、DIY可賃貸の仕組みと、どこまでコストや手間を減らせるのかを解説します。

⚠️ はじめに（「ゼロ」の正直なところ） 結論から言うと、「管理コストが完全にゼロ」になるわけではありません。 固定資産税や建物本体の修繕費などは、貸している間も発生します。一方で、リフォーム費（初期投資）や、貸主の手間（入居者対応・管理業務）は、工夫しだいで限りなくゼロに近づけられます。 この記事では、その「現実的な減らし方」をお伝えします。

「DIY可賃貸（DIY型賃貸借）」とは？

国土交通省は、DIY型賃貸借を**「工事費用の負担者が誰かに関わらず、借主の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約やその物件」**と定義しています。

💡 かんたんに言うと 「貸す段階では手を入れていない物件を、借主が自分で手を入れる前提で、割安に貸す」という仕組みです。借主は壁紙の張り替えや棚の設置など、自分好みに住まいをカスタマイズできます。 国土交通省は、個人住宅の賃貸流通を促すためにこの仕組みを推進しており、トラブル防止のための契約書式例やガイドブック**「DIY型賃貸借のすすめ」**を公開しています（平成28年〜）。自治体の空き家バンクでも活用が広がっています。

なぜ空き家の活用に向いているのか（貸主のメリット）

そのままでは貸しにくい古い家こそ、DIY可賃貸の出番です。

💡 貸主側の主なメリット

• リフォーム費（初期投資）をかけずに貸せる … 「貸すために数百万円」が不要に。
• 借り手が見つかりやすくなる可能性 … DIY好きの人にとっては「掘り出し物」になり得ます。
• 物件に付加価値がつく … 借主が手を入れることで、退去時に内装が良くなっていることも。
• 空き家の「放置」を避けられる … 人が住むことで傷みや防犯リスクを抑えつつ、家賃収入を得られます。

築年数が経った家は、貸主がリフォーム費をかけても家賃収入で回収しきれないことが多いもの。その「貸すに貸せない」状況を打開する手段として、国も後押ししているのがDIY型賃貸借です。

「管理コストをゼロにする裏技」の正体（正直に解説）

「裏技」と呼ばれるものの正体は、3つの工夫の組み合わせです。

💡 コストと手間を減らす3つの工夫

1. DIY可＋現状渡しにする … リフォーム費（初期投資）を抑える。
2. DIY部分の扱いを契約で決める … 借主が手を入れた部分の修繕・原状回復の負担を、あらかじめ取り決める。
3. 管理を不動産会社に委託する … 入居者対応・家賃管理などの「手間」を貸主から切り離す。

これらを組み合わせることで、初期コストと貸主の手間は、限りなくゼロに近づけられます。 ただし、何でもゼロになるわけではありません。ここは正直にお伝えします。

📊 何が「ゼロに近づく」か、何が「残る」か

ゼロに近づけられるもの	引き続き発生するもの
リフォーム費（初期投資）	固定資産税・都市計画税
入居者対応などの貸主の手間（委託すれば）	建物本体（構造・雨漏りなど）の修繕費
DIY可能な範囲の内装更新（借主が負担）	管理委託料・契約関連の費用

※「DIYで手を入れた部分以外の管理・修繕」は、一般的な賃貸借契約と同じく貸主側の責任になるのが基本です。「すべて借主任せでノーコスト」ではない点に注意しましょう。

つまり正確には、**「初期投資と手間を大きく圧縮し、空き家を“収入を生む資産”に変える」**のがDIY可賃貸の実力、というのが正直なところです。

トラブルを防ぐ「契約の取り決め」がいちばん大事

DIY可賃貸でいちばん重要なのが、契約での取り決めです。あいまいなまま始めると、退去時に「元に戻して」「いや費用を払って」ともめる原因になります。国土交通省の契約書式例を活用し、次の点を一つずつ明確にしておきましょう。

✅ 契約で決めておくべきこと

• [ ] 改修の内容 … どこを・どのように手を入れてよいか（例：リビングの壁の塗装）
• [ ] 施工方法 … 借主自身で行うか、専門業者に頼むか
• [ ] 工事部分の所有権 … 手を入れた部分は貸主・借主どちらのものか
• [ ] 原状回復義務 … 退去時に元に戻すか（合意により「戻さなくてよい」とすることも可能）
• [ ] 退去時の精算 … 工事費用の請求権があるかどうか

これらを口約束で済ませず、書面で残すことが、双方の安心につながります。契約は、賃貸経営に詳しい不動産会社と一緒に進めるのが安全です。

デメリット・注意点も正直に

メリットの多いDIY可賃貸ですが、知っておきたい注意点もあります。

⚠️ 始める前に知っておきたいこと

• 家賃は相場より安めになりやすい … リフォーム不要で貸す分、高い家賃は設定しにくい傾向があります。
• DIYの仕上がり・範囲の管理が必要 … どこまで認めるか、線引きが大切です。
• 構造に関わる工事には要注意 … 無断・不適切な改修を防ぐ取り決めが必要です。
• 大きな収益が目的なら別の選択肢も … 立地が良ければ、フルリフォームして戸建て賃貸にするほうが向く場合もあります。

💡 向いている空き家／慎重に考えたい空き家

• 向いている：古いが基本構造はしっかりしている／DIY需要のある立地／そのままでは借り手がつきにくい家
• 慎重に：雨漏りや傷みが深刻で、最低限の修繕が必要な家／高い家賃収入を最優先したいケース

岡山で「DIY可賃貸」を始めるには

✅ 進め方のステップ

• [ ] まず空き家の現状（状態・立地・需要）を把握する
• [ ] 「DIY可で貸す／リフォームして貸す／売る／管理だけ」を比較して選ぶ
• [ ] 国土交通省の書式を活用し、トラブル防止の契約を整える
• [ ] 入居者募集を行う
• [ ] 管理を委託し、貸主の手間を減らす

「貸す」と決める前に、わが家の空き家にどの方法が合うのかを整理することが、遠回りしないコツです。

お問い合わせ｜岡山市の空き家活用・DIY可賃貸のご相談はミニクルホームへ

「貸す・売る・管理する」、わが家に合う方法から一緒に考えます

ミニクルホームは、賃貸仲介・売買仲介・物件管理・空室対策まで手がける地元の不動産会社です。DIY可賃貸として貸せるかどうかの可否診断、家賃設定、入居者募集、トラブルを防ぐ契約づくり、そして管理の委託まで、一貫してお手伝いします。管理を任せていただければ、遠方の方や本業がお忙しい方でも、手間をぐっと減らして空き家を活かせます。

「DIYで貸せる物件か知りたい」「貸すのと売るの、どっちがいい？」「まずは家賃の目安を知りたい」——そんなご相談から、お気軽にどうぞ。

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