2026年4月時点の不動産税制変更事項20選

2026年4月時点の不動産税制変更事項20選

1. 住宅ローン減税が5年間延長

住宅ローン減税は、2026年1月1日から2030年12月31日までに入居した人が対象になる形で延長されました。家を買う人にとっては、まずここが最大の変更点です。 

2. 控除率は0.7％のまま

住宅ローン減税の**控除率は0.7％**で維持されています。制度が延びても、計算の基本はこの率で考える形です。 

3. 既存住宅の優遇が強化

2026年度改正では、省エネ性能の高い既存住宅について、借入限度額の引上げや控除期間の拡充が盛り込まれました。中古住宅を扱う不動産会社にとっては、かなり説明価値が高い改正です。 

4. 質の高い既存住宅は控除期間が13年に拡充

認定住宅やZEH水準省エネ住宅など、一定の既存住宅は控除期間が13年になります。中古住宅の中でも、性能が高い物件ほど税制面で有利になりやすい流れです。 

5. 既存住宅の床面積要件が40㎡以上に緩和

これまでより使いやすくなった点として、住宅ローン減税の床面積要件が40㎡以上に緩和されました。コンパクト住宅や小さめの区分マンションにも追い風です。 

6. ただし40㎡特例には例外あり

40㎡以上50㎡未満でも適用できる一方で、合計所得金額1,000万円超の人や、子育て世帯等への上乗せ措置を使う人には50㎡以上の条件があります。ここは誤解されやすいので注意です。 

7. 新築の認定住宅は借入限度額4,500万円

一般の新築でも、省エネ性能が高い住宅ほど借入限度額が大きくなります。2026年以降入居の一般枠では、認定住宅は4,500万円です。 

8. 新築のZEH水準省エネ住宅は3,500万円

ZEH水準省エネ住宅は、2026年以降入居の一般枠で3,500万円が借入限度額です。新築販売では、この数字を説明できるとかなり親切です。 

9. 新築の省エネ基準適合住宅は2,000万円

2026年・2027年に入居する場合、省エネ基準適合住宅は2,000万円が基本の借入限度額です。以前より対象が絞られてきているので、販売時の説明は慎重にしたいところです。 

10. 子育て世帯・若者夫婦世帯は上乗せあり

子育て世帯や若者夫婦世帯では、同じ住宅でも借入限度額が上がります。新築では、認定住宅5,000万円、ZEH水準4,500万円、省エネ基準適合住宅3,000万円です。 

11. 既存住宅でも子育て世帯等は上乗せあり

既存住宅でも、子育て世帯・若者夫婦世帯向けの上乗せがあります。認定住宅等であれば、借入限度額が一般枠より高く設定されています。 

12. その他住宅の新築は原則対象外

2026年以降の住宅ローン減税では、「その他住宅」の新築は原則支援対象外です。省エネ性能が低い新築を売る側・買う側ともに、この点はかなり重要です。 

13. 省エネ基準適合住宅でも将来は対象外になるケースあり

2028年以降は、省エネ基準適合住宅でも一定のものは住宅ローン減税の対象外になります。ただし、2027年末までに建築確認を受けたものなど、経過措置があります。2026年時点では、将来の売り方にも関わるポイントです。 

14. 災害レッドゾーン内の新築住宅は将来対象外

2028年以降に入居する場合、土砂災害特別警戒区域など一定の災害レッドゾーン内の新築住宅は住宅ローン減税の対象外になります。建替え・既存住宅・リフォームは対象です。 

15. 新築住宅の固定資産税1/2軽減が5年延長

新築住宅に係る固定資産税の減額措置は、2026年4月1日から2031年3月31日まで5年延長されました。内容は、戸建て3年、マンション5年、税額1/2軽減です。 

16. 新築住宅の固定資産税特例も40㎡基準へ

この新築住宅の固定資産税特例でも、床面積要件の下限が原則40㎡に緩和されました。小さめの新築にも使いやすくなっています。 

17. 新築住宅の固定資産税特例でも立地要件が追加

固定資産税の新築特例でも、一定のハザードエリア内の住宅は対象外となる方向です。立地説明がより大事になっています。 

18. 認定長期優良住宅の特例も延長

認定長期優良住宅は、一般住宅よりも手厚く、不動産取得税の控除が1,300万円、固定資産税の減額期間も戸建て5年・マンション7年へ深掘りされています。2026年度改正ではこの特例も延長されています。 

19. リフォーム減税も延長

既存住宅のリフォームでは、耐震・バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化など一定の工事について、所得税控除や固定資産税の減額が継続されます。所得税では最大80万円の税額控除、固定資産税では工事内容に応じて最大2/3減額の仕組みがあります。 

20. 住み替え特例も2年延長

マイホームの買換えに関する特例も2年延長されています。居住用財産の買換えで譲渡益の課税を繰り延べたり、一定の譲渡損失を繰越控除できる制度が続きます。売却相談や住み替え相談では、かなり使える論点です。 

2026年4月時点で実務上よく聞かれる補足ポイント

住宅取得資金の贈与非課税は2026年末まで

父母や祖父母など直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定要件を満たせば、省エネ等住宅は1,000万円、それ以外は500万円まで非課税です。対象期間は2026年12月31日までです。 

住宅の登録免許税軽減は2027年3月31日まで

自己居住用住宅については、登録免許税の軽減措置も継続しています。たとえば、**保存登記0.15％、移転登記0.3％、抵当権設定0.1％**という軽減税率があります。 

マンション長寿命化促進税制も2026年4月時点で動いている

大規模修繕を行うマンション向けの固定資産税特例については、2026年4月1日付の国交省通知も出ており、管理組合やオーナー向けの説明材料として使えます。 

YouTube投稿向けのまとめ文

2026年4月の不動産税制は、ひとことで言うと、**「省エネ性能の高い住宅・既存住宅・適切な住み替えやリフォームを後押しする方向」**です。特に、住宅ローン減税の延長と既存住宅の優遇拡充は、買主への説明力で差がつきやすいポイントです。