不動産の査定で価値は何で決まるのか？

価値のある不動産を買いたいと思う方が多いですが実際の価値とはなんなのか？

不動産の価値を計算するには

耐用年数×施工会社×土地の価値＝不動産の価値

耐用年数

耐用年数は建物の構造・用途によって変わってきます。住宅なら木造・軽量鉄骨造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造などがありますが多くの一戸建て住宅は木造で耐用年数22年。分譲マンションは耐用年数47年。他は表を参考にご覧下さい。

参考データ(国税庁)

施工会社

施工会社が無名だと売却時にブランドが無いので安くなることが多々あります。理由は世の中にある物で価値があると思われているものはみんなが信用出来ると信じているものです。それは企業・作り手が信用を積み重ねてきた結果なので一戸建て・マンションは施工会社がどこなのかで不動産の価値を見定めることが多いです。

土地の価値

これは誰でもが分かると思いますが商業地・住宅地として人気がある場所は土地の評価額は高いので分かりますよね。一般的には路線価・地価公示価格・基準地価・固定資産評価です。

路線価とは

不動産の価格を表す言葉はいくつか存在します。主なものは「路線価」「公示地価」「評価額」「基準地価」などで、ここではこれらの価格のうち路線価について考えてみます。路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」 という2つがあり、それぞれ対応する税金の計算をする時に使うものとなります。本来、土地は「時価」を計算するのが原則ですが、全ての土地の時価を算出していくのはその数も膨大で時間がかかり、また、いつの時点で測るのかによっても差が出てきてしまいます。そこで、税務署は道路に値段をつけました。この値段を「路線価」といいます。ここでいう道路とは、不特定多数の人が通行できる公道という意味です。個人の敷地内にあるような私道は考慮しません。この“道路につけた値段“に接している土地の面積を掛けて、土地の相続時の評価としているのです。この財産評価基準は、毎年１月１日から12月31日までの間に相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。

基準地価

各都道府県が発表する、毎年7月1日時点での土地の価格です。国土利用計画法に基づいて、全国2万カ所以上の「基準地」を調査対象として評価します。地域によっては、基準地が公示地価の標準地と重なる場合もあります。毎年9月20日ごろに、1㎡あたりの価格が発表されます。評価にあたっては、1カ所につき1人以上の不動産鑑定士が鑑定します。公示地価と同様に、土地取引の指標とすることを目的としており、土地の価格を知りたい人の参考材料に用いられています。

固定資産評価証明書とは

固定資産課税台帳に記載されている土地、家屋についての証明になります。土地については、地番、地目、地積、評価額及び課税標準額が記載されます。家屋については、地番、家屋番号、床面積、評価額及び課税標準額が記載されます。家屋明細（家屋の構造や建築年の記載）や、共有明細（共有物件の場合、共有者の氏名や持分などの記載）も、証明に添付することができます。申請者が単独で所有している物件だけでなく、共有で所有している物件または相続人指定届を出されている物件についても申請していただくことができます。証明できる年度は今年度と、過去5年度分です。単有名義と共有名義は別名義として取り扱います。また、共有名義については、共有構成員が異なる場合や持分割合が異なる場合もそれぞれ別名義として取り扱います。

分譲マンションの価値

特に分譲マンションは建設会社がどこかが重要。マンションは耐用年数が47年もあるので尚更です。あと立地が悪いと価値は下がりっぱなしなので注意が必要です。

一戸建ての価値

一戸建ても同じではありますが耐用年数が木造で22年ですから、土地の坪単価が高い土地である方が資産価値があります。一戸建ての耐用年数が過ぎると約10年以上経過したら建物の価値はほぼ0です。そしたら土地が価値がないと資産になり難いです。

まとめ

大体、一戸建ての木造は耐用年数22年プラス10年経過すると土地だけの価値。ちなみに解体費用を差し引いての価格になります。分譲マンションは耐用年数47年経過する数年前に価値がなくなりますので注意が必要です。まだまだマンションは建替えが上手く行っているケースが見当たらないので厳しいですね。