登記簿・公図の見方を細かく解説していきますね。

土地の不動産登記簿を見る!

不動産登記簿とは、不動産の物理的な現状とその権利関係を公示するために国(登記所)によって作成されたものですね。一般の方はあまり見ないので馴染みが浅いですが。

現在は、土地の登記簿謄本(ブック庁)、登記事項証明書(コンピューター庁)の2種類があり、申請時の書類に地番を記入する欄がありますが、住居表示と必ずしも一致しないので、あらかじめ、ブルーマップ(住居表示地番対象住宅地図)や公図などで確認してから申請しないと手数料が無駄になるので気を付けて下さい。ちなみにブルーマップは法務局に設置されています。分からない場合は職員に確認すると見方も教えてくれますよ。

登記簿の権利関係を確認

表題部の地目欄が「畑」「田」となっている場合は売買時に農地転用許可が必要となります。ただし、市街化調整区域の農地の売買については、農業委員会への届け出で済みます。地積(公簿面積)は、後日実測された実測面積と必ず比べて確認が必要です。違う場合もありますから注意が必要です。ちなみに登記簿には公信力がないのでご注意下さい。理由としてよくあるのが登記簿の名義人が亡くなって相続した親族が登記をしないことが多々あるからです。固定資産税・相続税は相続人に請求されるので国は困らないからです。これ以上話すとややこしいので省略しますね。

権利部・甲区欄で最終の所有者を必ず確認してくださいね。この欄で、共有者の有無を確認できます。現在の所有者が登記する以前に、他の者の所有権仮登記や差押えがされていると、現在の所有者も所有権を失う可能性がありますので、注意が必要です。実際に、私は所有権を失う現場に立ち会ったことがあるので恐ろしいので確認は必須です。不動産業者から重要事項説明書で説明を受けますけどね。こんな物件を購入する場合は、仮登記・差押えの権利者を確認して調査しないといけないですけどね。仮登記の場合は裁判所の職権(公的権利)でされますから裁判で揉めてるんだなと分かります。差押えは税金の滞納でよく見ますけどね。ですが不動産業者が確認するのでいいんですけどね。

権利部・乙区の欄では、所有権以外の地上権・抵当権・根抵当権などを確認してください。これらの権利が設定されたままであると抵当権が実行されたために不動産の所有権を失う危険性があります。特に銀行系以外の債権者が書かれている場合には、より注意が必要です。登記されている権利の種類やその権利者を確かめておきましょうね。実務では不動産業者が売買の媒介業務に携わると売主がローンを組んでいる銀行へ残債の証明書を売主の委任状を出してお願いして金額を知るので問題はないんですけどね。知っておくと便利な知識です。よく共同担保目録がずらっと並んでいる物件がありますがかなりややこしい案件が多いので気を付けるべきですね。不動産投資や会社経営者の不動産登記簿は荒れていることが多いですからね。

公図の見方を覚える

公図とは、以前は登記所が保管している旧土地台帳付属地図のことを言っていましたが、現在では不動産登記法第14条第1項に規定する地図(14条地図に準ずる図面)として位置づけされています。ただし、測量によって作成されたわけではなく、単に土地の位置、形状、面積の概略を示しています。ちなみに 不動産登記法第14条第1項に規定する地図とは、土地の面積や距 離,形状,位置について正確性が高く,境界を 一定の誤差の範囲内で復元可能な図面です。 「地図に準ずる図面」とは,一般的に公図と 呼ばれ,主に明治時代に租税徴収の目的で作成 された図面のことを言い,不動産登記法第14 条1項地図が備え付けられるまでの間,これに 代わるものとして法務局に備え付けられている 図面です。「地図に準ずる図面」は,土地の面 積や距離については正確性が低く,土地の配列 や形状の概略を記載した図面とされています。 公図はその大半が,明治時代 の初期に,政府が税金を徴収するために 実施した地租改正事業の際に作成されました。公図は,明治政府が地方の 役人に命じて,土地所有者に測量させ,作成したものですが,その作成目 的は,専ら税金を徴収するためのものだったため,土地の所有者は,少し でも税金を減らそうと,実際の面積より小さい面積で申告したことや,簡 易な測量機器を使用した未熟な測量であったことから,現在の精度の高い 機器を使用した測量と比較すると,面積に相当の開きがある場合がありま す。そのため公図は,土地のおおよその位置や形状を示す程度のものとい わざるを得ません。 公図は,土地台帳とともに,税 務署で管理していましたが,固定資産税 が国税から地方税に変わった昭和25年8月から法務局に移管され,地図 に準ずる図面として閲覧に供し,分筆や合筆などの処理をして管理されて おり,地図が備え付けられるまでの間は,土地の位置・形状を示す唯一の 資料として利用されています。

【公図と現地のずれについて】

公図は明治時代の技術では正確 な測量が難しかったことや,税金を徴収 するための参考資料として作成され,土地の位置や区画を正確に特定する という目的のために作成されたものではないことから,土地の配列や区画 について,その概要を表示する程度にとどまり,必ずしも現地と整合しな いというのが現状です。 ただし,公図のほかに土地の位 置や形状を示す公的な資料がない地域で は,土地の大まかな位置や形状を明らかにできる点で資料価値があるため, 現在も利用されています。

【公図以外の地図に準ずる図面について】

「地図に準ずる図面」の大部分 は,明治時代に作成されたものですが, 土地改良事業や土地区画整理事業の際に,平板やトランシットといった測 量機器を用いた測量により作成された比較的新しい図面であっても,一定 の基準を満たしていないために,「地図に準ずる図面」とされているもの もあります。

これらの不明点は法務局・土地家屋調査士に相談です。

土地に隣接している無番地表示の道

無番地表示で「道」という符号のついた土地に隣接しているか、または地番はついているが登記簿上で国・当道府県・市町村の所有地で、地目が「公衆用道路」になっている土地に隣接しているかを確認してください。

赤色に着色してある無番地の道(里道・いわゆる赤線)、青色に着色してある線上部分の無番地部分の水路(いわゆる青線)および黒い線で囲まれた中に、地番がついていない部分や、地番があっても登記簿に所有者の記載がないもの(白地・いわゆる脱落地)、これらはすべてが国有地です。敷地内にあるかどうかを確認が必要です。あとで面倒ですからね。場合によっては時効取得・随意契約で所有権を取得できますが普通は無理ですからね。

現在、今までの公図に代わり、14条地図が整備されています。14条地図は、各区画の土地を明確に表示して測量された地図で、調査・測量の信頼度や現地復元性が高いものとなっています。見方は、公図と同じです。ただし、着色はされていないのでご注意くださいね!