家を買うときに失敗しない土地の見方

家を探す人で失敗するのが容積率・建ぺい率。土地を買っても家を建てるときに自分の理想の家を建てられないことになると大事件です!

普通はそんなことは無いだろうと思う方が多いですが意外とあるんです。あと中古を購入しても失敗することが多いんです。違法建築で広い昔の家でいまの規制で建築できないことは多々あります。

たまにお客様で「私はハウスメーカー・工務店で家を建てるから大丈夫」という方もいますが土地を探すのはハウスメーカー・工務店の営業が不動産会社へ必死で連絡して土地を探しているので、理想の土地を探すのであれば、事前に自分でどの地域なら必要な建築面積・駐車場の面積などをある程度確保できるかを把握して土地を探すことができます。自分でも探して良いのがあったら逆にハウスメーカー・工務店に資料を出して建てられるか再度確認したらいいです。

都市計画図を見る 

都市計画図は、都市計画区域(市街化区域・市街化調整区域・非線引き都市計画区域)と都市計画区域外(準都市計画区域とその他)に分かれているのでしっかりと確認することが重要です。

 準都市計画区域・都市計画区域内で建築物を建築しようとする場合には、その規模に関係なく、あらかじめ建築確認を受けなければいけません。

 都市計画区域外(その他)では、一般的な木造2階建て住宅等であれば建築確認は不要です。ですが、生活に必要な水道・電気などは自分で引く必要があるために多くの費用がかかる場合があるので注意が必要になります。

 市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」なので、原則として建物を建築することは出来ません。ですが例外として農林漁業用の建築物・倉庫など、周辺住民が利用する日用品、観光案内所・お土産物店などは建築可能です。他にも例外的に建築できる場合もあります。

 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域で、建築基準法によって建築できる具体的な内容が規制されています。

 都市計画図で確認する事項として、用途地域・高度地区・防火地域・準防火地域・景観地区・緑化地域など23の区域、道路、公園、上下水道施設などの都市施設の有無があります。計画道路が敷地内にかかっていた場合は、その部分の建築行為は制限され事業認可されていれば、原則として建築禁止です。

その他追加事項として

市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域・白地地域・準都市計画区域・都市計画が定められる区域で、接道義務など建築基準方の集団規定が適用されます。

市街化区域では工業専用地域に指定されている場合を除いて、原則として家を建てることができます。

市街化調整区域では農家住宅、既に開発許可を受けている場合、既存宅地などを除いて、原則として住宅を建てることができません。

市街化区域・市街化調整区域以外の区域は他の法令の制限がないかぎり、原則として家を建てることができますが、水道・電気・ガスなどの引き込みまで自分で行う必要が生じる場合があるので注意です。

実際の都市計画図を調べるには市町村の都市計画課等に直接行くかネットで確認出来ます。下の図に〇に囲まれた数字で200/80とか記載されています。用途地域と〇の上半分は容積率・下半分は建ぺい率が記載されています。あと計画道路も記載されているので確認できます。分からない場合は都市計画課の方に尋ねるといいですよ。

岡山市都市計画課

家を買う前に事前に予備知識があると助かるので知らないよりは知っておくことが失敗しないです。

つづく

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