今回は中古物件を買うときにインスペクションをするべきか等、気を付けるべき注意点をご説明します。

初めて家を買うのに新築・中古で悩んで中古は価格が安いから中古にする方が年々増えてきています。

そこで注意して選ぶことをご説明します。

まずは

住宅の現在の性能・品質を確認することがとても重要です。

・将来の売却を考えて購入して逃げ道を考えておくこと。

・リフォームの予算を計算しておくこと。

そのために土地の相場・建物の現状をよく把握することが大切です。把握するために土地の相場をネットで坪単価を調べて、その次は購入予定の物件が見つかったら建物の品質・性能を見ることが大切ね。

ですが素人には分からないので心配です!

そこで
第三者の一級建築士が行うホームインスペクション(住宅診断・住宅検査)をおこなうことをおすすめします。

インスペクションの内容を理解する。

ホームインスペクションは、宅地建物取引業法の改正で義務化されることになり、その施行が2018年4月です。

一般の売主や買主にとっては、宅地建物取引業法で不動産業務の適正な運営や公正な取引ができる環境づくりをするために不動産取引等に関係することなどを定めています。

義務化されたのは実施ではなく説明と紹介・斡旋の可否の告知

ホームインスペクションの義務化について、インスペクションを実施することが義務付けられたと誤解している人がいますが、義務化されたのはインスペクションの実施でなくて、不動産業者から売主や買主に対して実施するかいなかの説明及び実施したならその説明です。

では何が義務になったのか?

  • ホームインスペクションについて説明をすること
  • 既にホームインスペクション実施済ならその調査結果を説明すること
  • 売主と買主が建物の状況について書面で確認すること

不動産業者によるこれらの対応は、媒介契約・重要事項説明・売買契約の3つのです。不動産業者が説明します。

ホームインスペクションの義務化は実施することが義務ではなく実際に義務化されたのは、不動産業者から売主や買主に対して

  • ホームインスペクションについて説明をすること
  • 既にホームインスペクション実施済ならその調査結果を説明すること
  • 売主と買主が建物の状況について書面で確認すること

媒介契約の際に不動産業者からすることは

  • ホームインスペクションのことを説明
  • 事業者の斡旋を希望するかの確認
  • 斡旋を希望する場合は、斡旋先の事業者の情報提供をする
  • ホームインスペクション実施の段取りを説明

不動産売買、売主と不動産業者の媒介契約は、売却依頼を受けた最初に締結していますから、その先に売主に説明や紹介などします。

ですが売主・買主が売却・購入の意思があるときに説明することが一番ですけどね。

インンスペクションを使う場合は特に買主の意思確認をして媒介契約を締結したらインスペクションの業者を紹介となります。

(2)重要事項説明時の説明

不動産業者は、重要事項説明の際に以下のことを説明するよう義務付けられました。

  • 売買対象物件に対するホームインスペクションの実施有無
  • 実施しているなら、その調査結果の概要
  • 設計図書等の建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存状況

不動産業者は売買契約の前に行う重要事項説明の際、買主に対してホームインスペクションを実施しているかどうか説明義務があります。そして、実施しているならば、その調査結果の概要を説明します。

さらに、建物の建築・維持保全の状況に関する書類を売主等が保存しているかどうか確認したうえで、買主へ説明する必要もあります。

基礎・土台・床組み及び雨漏りの防止の箇所等の調査結果を書面で説明します。専門的なことは調査資料を元に説明します。

売買契約時の対応

重要事項説明の後に売買契約を締結し、契約の際には建物の構造上主要な部分や雨漏りの防止に関する部分の調査結果を売主と買主が相互に確認し、その項目について書面に記載して交付されます。

内容は建物が現在においての品質・性能を目視で確認し検査するものです。

売買する前までに、ホームインスペクションを実施した場合は、売主と買主がその結果を互いに理解して取引が必要です。

国土交通省のガイドラインでは中古住宅売買時の利用を前提とした目視 等を中心とする基礎的なインスペクションである既存住宅の現況検査について、 検査方法やサービス提供に際しての留意事項等について指針を示すこととする。 これにより、事業者による適正な業務実施を通じて、既存住宅インスペクション に対する消費者等の信頼の確保と円滑な普及を図ることを目的とする。

とインスペクションのガイドラインに記載しています。

検査の方法では目視及びレーザー水平器・水分計・打診棒・水平器・電磁波レーダー等を用いた鉄筋探査やファイバースコープカメラ等の家の壁や床・屋根などを壊さない検査をします。

なので凄く細かいことまでは調べられない現実があります。ほとんど目視で確認できるレベルの最低限のものです。今後は少しずつ良くなっていくと思います。ちなみに料金が発生します。買主負担が一般的ですが売主が負担する場合もあります。

対象物件及びこんな方に検査はおすすめです。

  • 木造・鉄骨造・RC造。
  • 物件の契約前・契約後に安心。
  • 建物の劣化具合・腐食の不安がある方。
  • 不具合や欠陥がないか不安がある方
  • 第三者のプロ目線で診断して欲しい方。
  • 住宅購入に際して安心を得たい方
  • 購入後の生活でトラブルを軽減したい方。

中古住宅のホームインスペクションをするメリット

  • 中古物件の購入の参考になる。
  • 建物の現在の状態を把握できる。
  • プロの意見を聞いて将来を考えた計画が立てられる。
  • 級建築士の意見・助言をもらえるので安心感がある。

検査してくれる項目はなにか?

検査項目は、検査対象部位と確認する劣化事象等で構成され、劣化事象等につい ては部位・仕上げ等の状況に応じた劣化事象等の有無を確認することが基本です。

確認する劣化事象等としては以下のことを検査します。

① 構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの (例)蟻害、腐朽・腐食や傾斜、躯体のひび割れ・欠損等 。

② 雨漏り・水漏れが発生している、又は発生する可能性が高いもの (例)雨漏りや漏水等 。

③ 設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの (例)給排水管の漏れや詰まり等 。

それ以外に依頼するもので別途オプションとして 外部委託する業務として白アリ検査や非 破壊検査機器を用いた検査などの検査業務の一部について、専門事業者に委託などもあります。

検査は

国土交通省では下記のような文言が 既存住宅インスペクション・ガイドライン についての注意すべきことが記載されています。

国土交通省はインスペクションの留意点で 検査結果に係る留意事項

・ 瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではな いこと

・ 報告書の記載内容について、検査時点からの時間経過による変化がないこと を保証するものではないこと。

・ 建築基準関係法令等への適合性を判定するものではないこと。

※国土交通省資料参照( 既存住宅インスペクション・ガイドライン )

業者を選ぶ際に業者から開示される情報で信用できるかを判断!

・事業者の基本情報

○ 事業者の所在地、代表者、連絡先、資本金の額

○ 免許等に関する事項(建築士事務所登録、建設業許可の種類と番号、宅地建物 取引業免許の番号等)・ 業務内容に関する事項

○ 検査項目、検査方法及び検査結果報告の概要

○ 外部委託する業務がある場合には当該外部委託する業務

○ 料金体系 ・ 所属する検査人に関する事項

○ 検査を実施する者の資格等に関する事項(所属する者が保有する国家資格の名 称とその資格者数) ・ 兼業の状況に関する事項

○ 検査業務以外に実施している業務(兼業)の内容(宅地建物取引業、建設業、 リフォーム業等) ・ 検査業務に係る留意事項

○ 検査業務の制約・留意事項

○ 報告書の取扱、検査結果に関する留意事項・ その他

○ 附随的に提供する業務等の概要

費用は?

建物の面積及び用途・構造・別途に特別に白あり調査などの依頼項目により価格は変動しますが、基本的なインスペクションでは5万円~15万円が相場です。

中古物件を購入の際は失敗しないように土地・環境・相場・建物をよく理解して購入すれば安心ですね。

おわ

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