なぜ売る前に名義変更が必要なのか

不動産の名義（登記）は、その不動産を「誰が所有しているか」を公示するものです。亡くなった親の名義のままでは、法律上、売主として契約する相続人がその不動産の所有者であることを、買主や第三者に対して主張することができません。これは民法上の「対抗要件」という考え方に基づくもので、売買契約自体は名義変更前でも成立させられる場合がありますが、決済・引き渡しの段階では、買主を保護する観点からも、売主名義への変更が完了していることが前提になります。

そのため実務上は、「相続人であることが確認できる書類がそろい次第、売却活動と並行して名義変更の準備を進め、決済までに完了させる」という進め方が一般的です。

相続登記は2024年から義務化されています

「そのうちやればいい」と後回しにしがちな手続きですが、売却を検討し始めたタイミングは、名義変更に着手するちょうどよい機会でもあります。義務化への対応と、売却の準備を同時に進められると考えると、負担感も少し軽くなるかもしれません。

売却の流れの中で、名義変更はいつ必要になるか

「名義変更が終わっていないと、不動産会社に相談すらできないのでは」と思われる方もいますが、そうではありません。一般的な売却の流れと、名義変更のタイミングの目安は次のとおりです。

遺産分割協議がまだ整っていない場合はどうするか

相続人が複数いる場合、誰がその不動産を取得するかを決める「遺産分割協議」が整っていないと、名義変更を進めることができません。協議がまとまらないうちは売却できない、と諦めてしまう方もいますが、査定を取って売却の見通しを共有すること自体は、協議を前に進める材料になることもあります。

「いくらで売れそうか」が分かることで、代償分割にするか、売却して現金で分ける（換価分割）にするかの判断がしやすくなる、というケースは少なくありません。相続人全員の同意が最終的には必要になりますが、話し合いと並行して不動産会社に相談を始めることは、決して早すぎることではないと考えています。

必要書類と費用の目安

相続登記に必要な書類は、遺言の有無や遺産分割の方法によって異なりますが、一般的には次のような書類が必要とされています。

• 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本一式
• 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• 遺産分割協議書（相続人全員の実印・印鑑証明書付き）
• 固定資産評価証明書 など

費用の目安としては、登録免許税が固定資産税評価額のおおむね0.4%、司法書士への報酬は依頼内容によって幅がありますが、平均でおおむね7万円台という調査結果もあります（日本司法書士会連合会が2024年3月に実施したアンケートに基づく数値で、あくまで目安です）。正確な書類の要否や費用は、司法書士に個別にご確認いただくことをおすすめします。

3,000万円特別控除など税制優遇との関係

相続した空き家を売却する際、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（いわゆる相続空き家の3,000万円特別控除）があります。この特例の適用には、売却時期や耐震性、売却額の上限など複数の要件があり、その前提として相続人が適法にその不動産を取得していること、つまり相続登記が完了していることが必要になります。

特例の適用可否や控除額の計算は個別の事情によって変わるため、正確な判定は税理士にご相談ください。私たちも売却のご相談の中で、一般的な要件の確認や必要書類の整理についてはサポートできますが、税務上の最終判断は税理士の領域になります。

名義変更を後回しにするとどうなるか

名義変更をしないまま放置すると、次の相続が発生した際に相続人の数がさらに増え、関係者全員の同意を得ることがより難しくなる傾向があります。世代が進むほど、疎遠な親族との調整が必要になったり、連絡先が分からなくなったりするケースも実際にあります。売却を考えていなくても、名義変更自体は早めに済ませておくほうが、将来的な選択肢を狭めずに済むと言えます。

よくあるご質問