孤独死・残置物が怖くて高齢者に貸せない大家さんへ｜法改正で何が変わったか
「高齢の方が部屋で亡くなったら、荷物はどうなるのか」「相続人が現れなかったら、いつまでも片付けられないのでは」——岡山市内で賃貸物件をお持ちの大家さんから、こうした不安の声をよくうかがいます。
実はこの不安に対して、国が示した新しい契約のしくみによって、状況は大きく変わりました。この記事では、何が変わったのか、そして今、大家さんがどう備えられるのかを解説します。
先に結論
2021年、国土交通省と法務省が「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表しました。これは法律そのものの改正ではなく、国が示した契約のひな型ですが、これにより、入居者があらかじめ指定した第三者（受任者）が、亡くなった後の賃貸借契約の解除や、残置物の処分を代行できるしくみが整いました。これまで「相続人の同意がないと何も進められない」という大きな壁があった問題に、実務上の解決策ができたのです。
これまで、何が問題だったのか
従来の大きな壁｜残置物は「相続人の所有物」
入居者が部屋で亡くなった場合、その方の荷物（残置物）は、法律上、相続人の所有物になります。そのため、大家さんが勝手に処分することはできず、相続人の同意を得る必要がありました。
ここで問題になるのが、「相続人が見つからない」「相続人はいるが対応してくれない」「相続放棄されてしまう」といったケースです。こうした場合、残置物の処分も、賃貸借契約の解除も進められず、部屋が長期間そのままになってしまう——これが、多くの大家さんが高齢者への賃貸をためらう、大きな理由の一つでした。
何が変わったのか｜モデル契約条項のしくみ
国土交通省と法務省が示したモデル契約条項では、入居の際に、次の2つの契約をあわせて結んでおくことが想定されています。
・賃貸借契約の解除に関する死後事務委任契約：入居者が亡くなった場合に、指定した受任者が賃貸借契約を解除できるようにする契約
・残置物の処理事務委任契約：指定した受任者が、残置物を処分（または指定した相手に譲渡）できるようにする契約
これらの契約をあらかじめ結んでおくことで、相続人を探したり、その同意を待ったりすることなく、決めておいた受任者が、契約の解除と残置物の処分を進められるようになります。
このしくみは、民法などの法律そのものが変わったわけではなく、既存の法律の枠組みの中で、実務上どう契約を結べば安全に進められるかを国が整理し、ひな型として示したものです。とはいえ、これまで曖昧だった部分に、国のお墨付きのある具体的な進め方が示されたことは、大家さんにとって大きな安心材料です。この記事では分かりやすさを優先して「何が変わったか」という表現を使っていますが、正確には「国のガイドラインが整備された」とご理解ください。
大家さんにとっての具体的なメリット
相続人を待つ必要がなくなる
受任者があらかじめ決まっているため、相続人が見つからない、対応してくれないといった場合でも、契約の解除や残置物の処分を進められます。部屋が長期間そのままになるリスクが、大きく下がります。
「誰に頼めばいいか」が明確になる
これまでは、いざというとき誰に連絡し、どう進めればよいか分からない、という状況になりがちでした。契約の段階で受任者が決まっていることで、万が一の際の対応が、あらかじめ明確になります。
導入する際の、実務的なポイント
このしくみを活用するには、入居時の契約段階で、次のような準備が必要になります。
- 入居者に、受任者となる方（親族や、専門家など）を指定してもらう
- 死後事務委任契約と、残置物の処理事務委任契約を、あわせて締結する
- 契約書のひな型は国が公表しているものを参考にしつつ、必要に応じて専門家（弁護士・司法書士）の確認を受ける
受任者が身近にいない入居者の場合、居住支援法人などが受任者の役割を担う体制と組み合わせることも考えられます。
あわせて検討したい、備えの選択肢
この契約のしくみに加えて、孤独死に伴う原状回復費用や、家賃の損失に備える「孤独死保険（家主向けの少額短期保険など）」を組み合わせる大家さんも増えています。契約面での備えと、金銭的な備えの両方を検討することで、より安心して賃貸を進められます。
不安を理由に、機会を手放していませんか
孤独死や残置物への不安は、決して過剰な心配ではありません。ただ、その不安に対応するしくみが整ってきていることも事実です。こうした制度を知らないまま、「高齢者にはとにかく貸さない」という判断を続けていると、入居者の対象を狭め、結果的に空室が長引く一因にもなりかねません。
まずは、物件に合った進め方をご相談ください
モデル契約条項の導入や、居住支援法人との連携、家財保険の活用など、物件の状況に応じた進め方はさまざまです。「高齢者への賃貸を検討したいが、何から準備すればいいか分からない」という段階から、ご相談いただけます。
よくある質問
Q. このモデル契約条項は、必ず使わないといけませんか？
いいえ、使用は任意です。ただし、これまで曖昧だった残置物の扱いについて、国が示した具体的な進め方があることで、契約時の説明や、実際に活用する際の安心感につながります。
Q. 受任者がいない入居希望者の場合、どうすればいいですか？
居住支援法人など、専門の団体が受任者としての役割を担う体制もあります。身寄りのない方への賃貸を検討する際は、こうした団体との連携もあわせてご相談ください。
Q. 既存の入居者にも、このしくみを導入できますか？
契約内容の変更が必要になるため、入居者の同意を得たうえで、あらためて契約を結び直すことになります。導入を検討する場合は、専門家にご相談のうえ進めることをおすすめします。
Q. 保険と、このモデル契約条項は、どちらか一方でいいですか？
役割が異なるため、両方を組み合わせることをおすすめします。契約条項は「誰が、どう手続きを進めるか」を明確にするもの、保険は「金銭的な負担をどう補うか」に関わるものです。
不安を理由に選択肢を狭める前に、備えの方法から一緒に考えませんか。
岡山市周辺の賃貸・空き家の活用について、無料でご相談を承っています。無理な営業はいたしません。
※本記事は当社の実務経験および公表情報にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年8月時点）。「残置物の処理等に関するモデル契約条項」は国土交通省・法務省が示した契約のひな型であり、民法等の法律そのものの改正ではありません。掲載している内容はあくまで一般的な傾向であり、契約の締結・活用にあたっては弁護士・司法書士等の専門家に必ずご確認ください。孤独死保険等の商品内容は各保険会社にご確認ください。掲載している関連記事のURLは公開時の実際のリンクにあわせてご確認・修正のうえご利用ください。
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