2025年10月、住宅セーフティネット法が改正されました。

「制度が変わったらしいけど、うちの経営にどう関係するのか分からない」

そう感じている岡山市の大家さんも多いのではないでしょうか。制度の名前が硬く、ニュースで見ても実務との結びつきが見えづらいのが正直なところだと思います。

結論から言うと、今回の改正は、高齢者や生活保護を受けている方など、住まい探しに時間がかかる方を受け入れる大家さんの不安を軽くする方向の内容です。 保証・見守り・残置物処理・終身賃貸借など、これまで大家さん側の負担になりやすかった部分に、新しい仕組みが加わりました。

この記事では、改正の要点を、岡山の賃貸経営の実務目線でかみくだいて整理します。

改正の背景｜なぜ今、法律が変わったのか

高齢化や単身世帯の増加により、住まい探しに時間がかかる方（住宅確保要配慮者）は増えています。一方で、「孤独死が心配」「保証人が立てられない」といった理由から、大家さん側が受け入れに慎重になりやすいという課題がありました。

今回の改正は、この両者のミスマッチを埋めることを目的としています。大家さんの不安を軽くする仕組みを整えることで、結果として住まいを必要としている人に届きやすくする、という狙いです。

岡山の大家さんに関わる主な変更点

① 認定家賃債務保証業者制度

家賃保証会社のうち、国が定める基準を満たした「認定家賃債務保証業者」という枠組みが新設されました。

• 認定を受けた保証業者は、要配慮者であることを理由に保証を断らない運用が求められます
• 独立行政法人住宅金融支援機構の家賃債務保証保険を利用できるようになり、保証業者側のリスクも軽減されます

大家さんにとっては、「保証会社の審査が通らないから受け入れられない」というケースが減る可能性がある、という変化です。

（詳しくは別記事「認定家賃債務保証業者とは？」で解説しています）

② 居住サポート住宅の創設

安否確認や見守りのサービスがセットになった、新しい認定住宅の枠組みができました。

• ICTによる安否確認、または訪問による見守りを、月1回以上など一定の頻度で行う
• 生活に困りごとがあれば、福祉サービスへの橋渡しも行う

「孤独死が心配で受け入れに踏み切れない」という大家さんの不安に、制度面から応える仕組みと言えます。認定を受けるには一定の基準（住戸の広さなど）を満たす必要があります。

（詳しくは別記事「居住サポート住宅の認定制度とは？」で解説しています）

③ 終身建物賃貸借の手続き簡素化

入居者が亡くなった時点で契約が終了する「終身建物賃貸借」という制度は以前からありましたが、これまでは物件ごとに都道府県知事の認可が必要で、手続きの負担が大きいものでした。

改正後は、事業者単位での認可を受けたうえで、物件を届け出る方式に変わり、手続きが簡素化される方向です。

これにより、「相続人が誰になるか分からない」「契約がいつまで続くか読めない」といった、高齢の入居者を受け入れる際の不安に対応しやすくなります。

（詳しくは別記事「終身建物賃貸借とは？」で解説しています）

④ 残置物処理の仕組みが整理される

入居者が亡くなった後の残置物（家財など）の扱いは、これまで大家さんにとって悩ましい問題でした。

今回の改正では、入居者本人が生前に「居住支援法人」と残置物処理に関する契約を結んでおくことで、相続人を探す手間をかけずに処理を進められる仕組みが整理されています。

（詳しくは別記事「残置物はどうなる？」で解説予定です）

⑤ 代理納付の活用を進める内容も

代理納付（生活保護費のうち住宅扶助分を福祉事務所から大家さんへ直接支払う仕組み）自体は、以前からある制度です。今回の改正関連の取り組みの中でも、代理納付の活用を進める方向性が示されています。

代理納付の仕組みそのものについては、別記事「代理納付とは？」で詳しく解説しています。

⑥ 市区町村の居住支援協議会の設置が努力義務に

大家さん・入居希望者・行政・福祉関係者をつなぐ「居住支援協議会」について、市区町村単位での設置が努力義務化されました。

岡山県にはすでに岡山県居住支援協議会があります。今後、岡山市を含む市区町村単位での体制整備が進むことも見込まれます。

（詳しくは別記事「居住支援法人・岡山県居住支援協議会とは？」で解説しています）

結局、大家さんにとって何が変わるのか

制度の名前や仕組みが増えて分かりにくく感じるかもしれませんが、大家さん目線でまとめると、次のように整理できます。

• 保証：認定家賃債務保証業者の枠組みにより、保証が通りやすくなる可能性がある
• 見守り：居住サポート住宅の仕組みにより、孤独死不安への対応策が制度化された
• 契約の終わり方：終身建物賃貸借の手続きが簡素化され、使いやすくなる方向
• 残置物：居住支援法人との契約により、処理の見通しが立てやすくなる
• 家賃回収：代理納付の活用が引き続き進められる

いずれも「使うかどうかは任意」であり、自動的に適用されるものではありません。 気になる制度があれば、個別に確認・検討していく必要があります。

制度を使う際に気をつけたいこと

• 各制度には、認定基準や手続きがあります。制度名だけを見て「うちの物件も対象だろう」と判断せず、要件を確認することが大切です
• 制度は運用が始まったばかりの部分も多く、地域（岡山市・岡山県）での具体的な運用は今後明確になっていく可能性があります
• 補助金や支援策の詳細は、随時更新される可能性があるため、最新情報は国土交通省や岡山県のページで確認することをおすすめします

よくある質問

この改正で、家賃保証は必ず通るようになりますか？

いいえ。認定家賃債務保証業者は「要配慮者であることを理由に保証を断らない」運用が求められますが、収入状況など他の審査項目まですべて不問になるわけではありません。保証が通りやすくなる可能性がある制度、とご理解ください。

居住サポート住宅にするには、大きな改修が必要ですか？

住戸の広さなど、一定の基準を満たす必要があります。物件によって対応の可否は異なるため、個別に確認することをおすすめします。 詳しくは別記事で解説しています。

終身建物賃貸借にすると、家賃を自由に決められますか？

家賃の設定自体は通常の賃貸借契約と大きくは変わりません。終身建物賃貸借の特徴は「入居者が亡くなった時点で契約が終了する」という契約の終わり方の部分にあります。

岡山市内でこれらの制度は、もう使えるようになっていますか？

法律自体は2025年10月に施行されていますが、地域ごとの運用体制の整備には時間がかかる場合があります。最新の運用状況は、岡山市や岡山県の公表情報、または実務経験のある不動産会社にご確認ください。

まとめ

2025年10月に施行された改正住宅セーフティネット法は、次の6つの変化を含んでいます。

1. 認定家賃債務保証業者制度の新設
2. 居住サポート住宅の創設
3. 終身建物賃貸借の手続き簡素化
4. 残置物処理の仕組みの整理
5. 代理納付の活用促進
6. 市区町村の居住支援協議会設置の努力義務化

いずれも、高齢者や生活保護を受けている方の受け入れにともなう、大家さん側の不安を軽くする方向の制度です。それぞれの詳細は個別の記事で解説していますので、気になる制度があれば、あわせてご覧ください。

制度を踏まえた物件活用、ミニクルホームにご相談ください

ミニクルホームは、岡山市内で高齢者・生活保護を受けている方の住まい探しに日常的に関わってきました。今回の法改正で新しくできた制度についても、大家さん側の実務にどう関わるか、具体的にご相談いただけます。

• 認定家賃債務保証業者や居住サポート住宅について、うちの物件で使えるか知りたい
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【ご注意】 本記事の内容は、執筆時点で公表されている情報にもとづく一般的な整理です。制度の詳細な要件、運用状況、補助金等の内容は変更される可能性があります。最新の情報は国土交通省・岡山県・岡山市の公表資料でご確認ください。個別の制度活用の可否は、当社にご相談いただいた上で、必要に応じて行政窓口へお問い合わせください。

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