「高齢の方を受け入れたいけれど、契約がいつまで続くのか、相続が発生したらどう対応すればいいのか、不安がある」

高齢の単身入居者の受け入れを検討する岡山市のオーナーから、こうした声を聞くことがあります。通常の賃貸借契約では、入居者が亡くなったあとも契約自体は相続人に引き継がれ、解除の手続きや相続人とのやり取りが必要になります。

この記事では、こうした不安に対応する選択肢のひとつとして、「終身建物賃貸借」という制度の仕組みと、2025年10月に施行された改正住宅セーフティネット法によって変わった点を整理します。

終身建物賃貸借とは

終身建物賃貸借とは、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」にもとづき、都道府県知事等の認可を受けた住宅で利用できる、高齢者向けの特別な賃貸借契約の仕組みです。

最大の特徴は、入居者（賃借人）が亡くなった時点で契約が終了し、相続の対象にならないという点です。通常の賃貸借契約では、入居者が亡くなっても契約上の地位は相続人に引き継がれますが、終身建物賃貸借の場合は、その方一代限りの契約として終了する、という仕組みになっています。

通常の賃貸借契約との違い

通常の賃貸借契約
入居者が亡くなった場合、契約上の地位は相続人に引き継がれます。相続人の特定や、解除の手続き、残置物の扱いなど、オーナー側で対応すべき事項が発生します。

終身建物賃貸借
入居者が亡くなった時点で、契約そのものが終了します。相続人への解除手続きが不要になり、オーナー側の管理負担が軽減されるという特徴があります。

誰が利用できるのか

終身建物賃貸借を利用できるのは、60歳以上の高齢者です。単身の方はもちろん、配偶者、または60歳以上の親族と同居する場合も対象になります。

どんな住宅で利用できるのか｜認可の基準

この制度を利用するには、住宅が都道府県知事等の認可を受けている必要があります。主な認可基準は次の通りです。

• 規模基準：新築の場合は原則25平方メートル以上、既存住宅の場合は原則18平方メートル以上（自治体・住宅タイプによって基準が異なる場合があります）
• 設備基準：台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、浴室の設置（共用部分に設置する場合は要件が異なることがあります）
• バリアフリー基準：加齢対応構造等に係る基準への適合

つまり、既存の物件をそのまま終身建物賃貸借として利用できるとは限らず、規模・設備・バリアフリーの基準を満たしているか、事前の確認が必要になります。

2025年の制度改正で、手続きが簡素化された

2025年10月に施行された改正住宅セーフティネット法により、終身建物賃貸借の認可手続きが簡素化されました。

従来は、住宅ごとに個別の認可を受ける必要がありました。改正後は、まず事業者として認可を受け、そのうえで対象となる住宅を届け出る方式に変更されています。この簡素化により、単身高齢者の入居ハードルを下げる効果が期待されています。

終身建物賃貸借と、残置物処理の関係

契約が入居者の死亡時に終了するとはいえ、部屋に残された家財（残置物）の扱いは、別途整理しておく必要があります。契約の終了と、残置物の処分は、法律上、別の問題として扱われるためです。

国が示す「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を、終身建物賃貸借とあわせて活用することで、契約面・残置物面の両方で備えを整えることができます。2025年10月の改正では、居住支援法人が残置物処理業務を行うための新たな仕組みも整備されており、あわせて検討する価値があります。

終身建物賃貸借は、すべての物件に向くわけではない

ここまでお伝えしたように、終身建物賃貸借は、契約面での安心材料になる一方で、認可を受けるための基準を満たす必要があり、すべての物件にすぐ導入できるわけではありません。

「高齢者の受け入れを増やしていきたいが、契約の終了や相続の心配を減らしたい」というオーナーにとっては、選択肢のひとつとして検討する価値のある制度だといえます。一方で、通常の賃貸借契約のまま、モデル契約条項の活用や見守り体制の整備で備える、という選択肢もあります。

よくある質問

終身建物賃貸借にすれば、家賃は保証されますか？

終身建物賃貸借は、契約の終了時期に関する仕組みであり、家賃の支払いを保証する制度ではありません。家賃の安定性については、代理納付や保証会社の活用など、別の備えとあわせて検討する必要があります。

認可を受けるには、どこに相談すればいいですか？

岡山県・岡山市の住宅担当窓口にご相談いただくことをおすすめします。規模基準やバリアフリー基準への適合状況を確認したうえで、認可申請の手続きを進めることになります。

終身建物賃貸借にすると、入居者はいつでも退去させられますか？

そうではありません。終身建物賃貸借は、入居者の居住の安定を目的とした制度であり、入居者が亡くなるまでは、通常の賃貸借契約と同様に居住が継続します。オーナー側の都合で一方的に終了させられるものではありません。

残置物の処理は、自動的に行われますか？

自動的には行われません。契約自体は入居者の死亡時に終了しますが、残置物の処理には別途、モデル契約条項の活用や、相続人・居住支援法人との調整が必要です。

まとめ

終身建物賃貸借について整理しました。

1. 高齢者住まい法にもとづき、認可を受けた住宅で利用できる、高齢者向けの賃貸借契約の仕組み
2. 入居者が亡くなった時点で契約が終了し、相続の対象にならない
3. 60歳以上の高齢者（単身、または配偶者・60歳以上の親族との同居）が対象
4. 2025年10月の改正により、認可手続きが「住宅ごと」から「事業者認可＋住宅届出」に簡素化された
5. 残置物処理は別途整理が必要で、モデル契約条項の活用が有効

契約面での安心材料を求める大家さんにとって、検討する価値のある選択肢のひとつです。

高齢者受け入れの選択肢、一緒に検討しませんか

ミニクルホームは、岡山市内で高齢の単身の方の受け入れに関するご相談を、実務として数多くお受けしてきました。終身建物賃貸借の認可基準の確認から、通常の賃貸借契約での備え方まで、あわせてご相談いただけます。

• 終身建物賃貸借について、詳しく知りたい
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まずは、気になっている点をお聞かせください。無料でご相談いただけます。

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【ご注意】 本記事は、2026年9月時点で確認できる制度の一般的な内容を整理したものです。認可基準や手続きの詳細は、岡山県・岡山市の住宅担当窓口にご確認ください。

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